Как проверить квартиру перед покупкой?

265 просмотров

На просторах интернета можно встретить мнения о том, что проверка недвижимости вещь простая, понятная, ненужная, и вообще ее делает нотариус - нужное подчеркнуть. При этом для большинства покупателей принципиально важна юридическая безопасность сделки по купле-продажи недвижимости. 

 Давайте рассмотрим, что делает наше агентство, чтобы обеспечить юридическую безопасность сделки для покупателя. Ниже приведен упрощенный и неполный перечень мер и точек контроля.

1. Основания владения, даты переходов права собственности  на  объект

2. История квартиры в "лицах"

3. Наличие обременений, запретов и ограничений на объект

4. Наличие действующего договора найма жилого помещения

5. Наличие зарегистрированных субъектов хозяйствования

6. "Сособственники" объекта недвижимости

7. Наследство

8. Дееспособность собственников

9. Фактическое и физическое освобождение объекта недвижимости

10. Оплата по коммунальным платежам

Что проверяет агентство недвижимости?

check-list

Основания владения, даты переходов права собственности  на  объект

На этом этапе проверяются все документы, которые есть у собственника:

  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Договор купли-продажи (приватизация) / мены / дарения, свидетельство о праве на наследство по завещанию / по закону / собственности, брачный договор, решение суда, договор ренты;
  • Технический паспорт объекта.

Сверяются такие данные как: площадь, ФИО, даты регистрации договора и непосредственно возникновение права собственности на объект. Это делается, чтобы выявить и не допустить технических ошибок в правоустанавливающих документах нового собственника. 

После этого данные сверяются с базой Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе. Если решите заняться этим самостоятельно, то потребуется взять выписку из ЕГРНИ по месту нахождения объекта недвижимости. При себе обязательно иметь паспорт.

pravo-sobstvennosti

История квартиры в "лицах"

Собственников и проживающих на текущий момент лиц можно определить по копии лицевого счета (далее - КЛС). Ее в праве взять собственник в обслуживающей организации (РСЦ или товарищество собственников). Информацию о лицах зарегистрированных ранее может узнать агентство недвижимости по запросу, так как есть договор на риэлторские услуги продавцу, а также договор с Коммунальным унитарным предприятием "Центр информационных технологий Мингорисполкома". 

На данном этапе изучается вся история квартиры с момента создания объекта недвижимости и регистрации в нем граждан. Кто и когда был прописан/зарегистрирован, куда выбывал в течение жизни объекта. 

  • Были ли прикрепления за несовершеннолетними, не нарушались ли их права при отчуждении объекта;
  • Лица выбывшие в места лишения свободы;
  • Дети оставшиеся без попечения родителей выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
  • Военнообязанные граждане, которые выбыли на срочную службу и не вернулись;
  • Выбывшие на постоянное место жительства в другую страну;
  • Выбывшие в псих-диспансеры по состоянию здоровья.

Если их права были нарушены или не учтены, то сделка может быть признана недействительной. Или для них будет восстановлено право пользования квартирой.

istoriya-kvartiry

Наличие обременений, запретов  и ограничений на объект

  • Ипотека;
  • Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
  • Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
  • Отметка о планируемом сносе;
  • Различные сервитуты по земельным участкам.

В зависимости от вида обременения вырабатывается действия по снятию "ограничения" для совершения сделки.  

Наличие действующего договора найма жилого помещения (далее - договор найма)

Часто бывает, что помимо собственника есть зарегистрированные лица по договору найма. При этом договор найма может быть срочный или бессрочный. 

Срочный договор автоматически расторгается после его завершения. Во время действия договора найма можно продать свою недвижимость, но договор будет действовать до указанного срока. Либо до его расторжения по соглашению сторон. 

Специфика бессрочных договоров найма заключается в том, что если договор не расторгнут, а наниматель выбыл - он не теряет права в любой момент вернуться в съемную квартиру. Такие договоры необходимо обязательно расторгать до продажи недвижимости.

dogovor-nayma

Наличие зарегистрированных субъектов хозяйствования

При наличии УП или ИП по адресу продаваемой квартиры коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. Они выше, чем тарифы для физических лиц. 

Данное ограничение снимается с помощью перерегистрации УП или ИП по новому месту. При этом до момента перерегистрации коммунальные услуги начисляются по повышенному тарифу. 

"Сособственники" объекта недвижимости

В приватизации объекта недвижимости помимо титульного собственника (указанного в документах о праве собственности) могут участвовать другие лица: супруг/супруга, их дети, иные совершеннолетние лица. 

Для продажи такого объекта требует письменное согласие всех лиц, участвовавших в приватизации. За несовершеннолетних граждан дает согласие законный представитель (отец или мать, опекун).

Если объект был создан путем долевого строительства лиц находившихся или находящихся в браке, то для продажи также требует письменное согласие бывших либо действующих супруга/супруги.

sosobstvinniki

Наследство 

Если вы решили заниматься проверкой самостоятельно, то изучите 6 Раздел Гражданского кодекса Республики Беларусь. С наследством существует множество нюансов, разобраться с ними сложно без должной подготовки или юриста, который специализируется в этой области.

Тем не менее при получении недвижимости по наследству вне зависимости от вида наследства (закон либо завещание) следует определить круг наследников. Не всегда собственник готов рассказать историю своей семьи. То есть не получится достоверно определить круг всех возможных наследников. В будущем потенциальные наследники могут появиться и  претендовать на часть собственности. 

Агентства недвижимости обладают знаниями, опытом и ресурсами для детальной проверки перехода права собственности. Поэтому  задача агентства заключается не только в том, чтобы разобраться в наследственном деле, но и оградить нового собственника от судебных тяжб.

Дееспособность собственников

Существует утвержденный перечень организаций, которые по запросу предоставляют риэлторским организациям информацию. В частности, о нахождении физических лиц - сторон  сделки - на  учете в наркологическом,  психоневрологическом диспансере.

Фактическое и физическое освобождение объекта недвижимости

Специалисты агентства контролируют снятие с регистрации граждан, а также участвуют в приемке квартиры после сделки. Выясняется, не состоят ли дети на учете по социально опасному положению. Если состоят - требуется получение согласия органов опеки и попечительства. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной. Если несовершеннолетний выбывает до совершения сделки купли-продажи, специалист проверяет основание регистрации ребенка по новому месту.

Оплата по коммунальным платежам

Агент по недвижимости помогает провести сверку фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

oplata-uslyg

Агентство проводит сделку только тогда, когда все эти вопросы решены. 

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь). Если сделка проходила без помощи риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. 

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере приобретенной недвижимости, а значит и денежных средств, потраченных на покупку данного объекта. Также новый собственник может столкнуться с долгими судебными разбирательствами, результат которых непредсказуем. Данную позицию разделяет и "Белгосстрах", где обязательно страхуются все агентства недвижимости.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. Вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится. 

Похожие статьи

Обмен квартиры: что нужно знать?
Обмен квартиры: что нужно знать?

Обмен квартиры - способ улучшения жилищных условий, привлекающий многих владельцев жилья мнимой простотой.

Нужно ли перекрывать воду на время планового отключения?
Нужно ли перекрывать воду на время планового отключения?

Ежегодно в начале мая начинают отключать горячую воду для подготовки теплосетей к новому сезону. Зачем закрывать вентиль на трубе с горячей водой?

Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?
Нужен ли ремонт перед продажей квартиры?

Существует распространённое мнение, что квартиру с ремонтом можно продать дороже. Так ли это?

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 44 597-55-51