Как оценить стоимость квартиры перед продажей. Большая инструкция от Авангарда

5793 просмотра

Каждый продавец недвижимости хочет выручить максимальную сумму. Объективная оценка стоимости квартиры – одна из важных задач на первоначальном этапе.  Нужно ли обращаться за оценкой к профессионалам? И удастся ли продать квартиру по заявленной цене?

1. Оценка объекта специалистом агентства недвижимости

2. Самостоятельная оценка стоимости своей недвижимости 

3. Оценка специалистом оценочной компании

При оценке важно не переоценить стоимость объекта, чтобы продажа не затянулась, но и не прогадать, чтобы не упустить солидную сумму. 

Есть три способа, с помощью которых можно узнать ориентировочную стоимость своей квартиры:

  • Пригласить профессионала – агента по недвижимости или риэлтора;
  • Самостоятельно проанализировать ситуацию на рынке;
  • Обратиться к лицензированному оценщику.

Оценка объекта специалистом агентства недвижимости

Если для оценки вы решили прибегнуть к помощи опытного риэлтора или агента, то возможно два варианта развития событий. Специалист может приехать к вам и на месте оценить объект или проконсультировать по телефону. Если вы имеете дело с опытным специалистом, то его оценка будет близка к действительности. Благодаря своему опыту он объективно укажет на достоинства и недостатки вашей недвижимости при осмотре.

Экспресс-оценка по телефону не обладает нужным уровнем достоверности. Как можно оценить что-либо по телефону? Особенно такой сложный объект, как квартира. В таком случае речь пойдет лишь об усредненной стоимости. Многие продавцы начинают оценку своей квартиры именно с этого шага: звонят в несколько агентств, чтобы услышать примерную стоимость. Однако, оценивая одну и ту же квартиру, мнения специалистов могут существенно расходиться. Погрешность может составлять тысячи долларов.

Мы в “Авангард Недвижимость” практикуем бесплатную оценку с выездом специалиста. Это позволяет сделать прогноз цены продажи квартиры с высокой степенью уверенности. Вы можете получить такую оценку абсолютно бесплатно, это не обязывает вас к заказу услуг в нашем агентстве. 

ocenka-avangard

Что влияет на стоимость квартиры и учитывается при оценке?

1. Месторасположение 

Минск разделен на 9 районов и множество микрорайонов. У каждого из них есть своя репутация, и цены на недвижимость в них разнятся. На цену положительно влияет наличие рядом с домом зеленых зон, леса, водных объектов. Качественная вода в районе – безусловный плюс. Негативно влияют на цену расположенные рядом промышленные объекты, ТЭЦ, не ухоженная дворовая территория.

2. Планировка квартиры

Изолированные комнаты в планировке квартиры ценятся больше, чем смежные. Наличие кладовки или гардеробной – плюс. Если в квартире один санузел и он является совмещенным, то это скорее минус. Отсутствие лоджии или балкона также относится к минусам. Мы уже писали о том, как планировка влияет на уровень жизни. 

3. Год постройки, материал стен, этаж

Старый фонд – это условно дома с 1917 г. до 1990-х годов. В этой категории особняком стоят дома времен революции и “сталинки”. Квартиры в домах 1990-х годов в среднем продаются лучше старого фонда. Современные дома, построенные после 2000-х, высоко ценятся на рынке. 

На данный момент в структуре предложения доминируют панельные дома. За ними – кирпичные. Преимущественно “хрущевки” и “брежневки”. На третьем месте каркасно-блочные дома. Реже встречаются монолитные, а также дома из блок-комнат и силикатных блоков. С точки зрения спроса лучшим материалом считается кирпич. Также высоко ценятся каркасно-блочные дома. 

Квартиры на первом и последнем этаже продаются хуже. Неплохая ситуация, когда в квартире на последнем этаже есть технический этаж. Первый этаж бывает обычным и высоким. Высокий первый этаж лучше, так как у прохожих меньше шансов увидеть, что происходит у вас дома. Труднее продаются квартиры на втором этаже, где окна выходят на козырек подъезда или магазина.
material-sten

4. Состояние квартиры и придомовой территории

Состояние квартиры влияет на то, какой покупатель к вам придет. Если состояние квартиры отличное и это отражено в цене, скорее всего, она подойдет людям, которые не хотят тратить время на ремонт. Квартиры с аккуратным ремонтом, где можно первое время жить и ничего не делать, хорошо продаются. При этом цена не должна быть сильно завышена. 

В своих статьях мы уже не раз отмечали, что нет необходимости делать полноценный ремонт специально для продажи. Практика продаж показывает, что он не окупается. 

При оценке, учитывается внешний вид фасада дома, подъезда и придомовой территории. Если они в хорошем состоянии, то это позволит оценить квартиру чуть выше аналогичных.

В целом, квартиру в любом состоянии возможно продать, вопрос в адекватном формировании цены.

5. Инфраструктура и транспортное сообщение

Высоким спросом пользуется объекты с удаленностью до 1000 м от метро. Следующая категория – в пределах 10-15 минут на общественном транспорте до метро. 15-25 минут на метро – удаленные районы, они обладают меньшим спросом. Положительно влияет на продажу наличие близлежащих остановок с большим количеством маршрутов, наличие трамвайных остановок. Плюс – расположение диспетчерской станции в пешей доступности. При отправлении, как правило, проще занять сидячие места.

Сюда же относится удобство для автомобилистов. Наличие парковки у дома, платные стоянки, удобство выезда на основные магистрали города и МКАД.

infrastruktura

6. Вид из окон, сторона света, на которую они выходят

Светлые и солнечные квартиры продаются лучше. Хотя не всегда покупатели обращают внимание на этот критерий при выборе.
С точки зрения ориентации окон по сторонам света, квартиры ценятся в следующем порядке, начиная с наиболее популярных вариантов:

  • Квартира с выходом окон на две стороны: восток и запад;
  • Квартира с выходом окон либо на восток, либо на запад – солнце присутствует в первой либо второй половине дня;
  • Квартира с выходом окон только на юг – постоянно освещены солнцем, в летнее время могут сильно прогреваться;
  • Квартира с выходом окон только на север – нет попадания прямых солнечных лучей, обычно более темные и прохладные.

С точки зрения продажи плохо, когда окна выходят на:

  • МКАД или другую шумную дорогу;
  • Рядом стоящий дом;
  • Промзону;
  • Мусорку;
  • Козырек магазина;
  • Кладбище и т.д.

Квартиры с видом на лесные массивы, водные объекты или привлекательный городской пейзаж продаются лучше аналогов.

vid

7. Условия продажи и т.д.

При “чистой” продаже собственнику нужны деньги от продажи его недвижимости, нет привязки к приобретению другого объекта. Лучше этого условия может быть только полностью свободная квартира. Варианты продажи с привязкой к поиску встречной квартиры или разъезд в разные квартиры более длительные. Они менее привлекательны для покупателей, так как связаны с ожиданием. Не смотря на это, такие сделки проходят постоянно. Зачастую благодаря усилиям агентов, которые представляют интересы сторон в сделках-цепочках. Самостоятельно провести такие сделки достаточно сложно, редко удается избежать серьезных ошибок. 

Выше мы описали основные критерии, влияющие на стоимость квартир, но есть и ряд дополнительных критериев, которые также влияют на оценку объекта, но в меньшей степени:

  • Закрытая придомовая территория;
  • Перспектива развития района;
  • Видеонаблюдение в подъезде и придомовой территории;
  • Качество работы обслуживающей организации;
  • Наличие консьержа; 
  • Возможность выкупа машиноместа в паркинге и др.

Теперь вы понимаете, что влияние каждого критерия специалист по недвижимости может оценить только при личном посещении квартиры. В своей практике мы убедились, что неправильная оценка объекта вместе с плохой рекламной кампанией являются самой распространенной причиной неудач при продаже квартир собственниками.

ysloviya-prodazy

Самостоятельная оценка стоимости своей недвижимости 

При самостоятельной оценке некоторые продавцы опираются на калькуляторы оценки на сайтах агентств недвижимости. Такие калькуляторы скорее инструмент привлечения внимание потенциальных клиентов, чем реальный способ оценить вашу квартиру. Не стоит воспринимать цифры всерьез, они весьма условны. 

Более правдоподобную информацию можно получить, если обратиться к статистической информации. Еженедельно realt.by публикует статистику с ценами предложения квартир по всем районам города Минска. 

Для того, чтобы узнать статистическую информацию по реальным сделкам купли-продажи обратитесь в Национальное кадастровое агентство. Оформив запрос и заплатив за услуги, вы в течение 10 рабочих дней получите справку. 
Сравнив среднюю цену предложения и среднюю цену реальных сделок по аналогичным квартирам, можно определить коридор цен, в котором можно рекламировать свой объект. Тут стоит учитывать фактор роста рынка или, наоборот, снижения.

Еще один способ связан с самостоятельным поиском в интернете. На тематических сайтах определите своих ближайших конкурентов. В данном случае к конкурентам будут относиться похожие квартиры, которые продают в соседних домах с такими же параметрами. Обратите внимание не только на цену, но и на условия продажи, сколько объект находится в продаже. 

Переоценка своей квартиры – это типичная ошибка, которая приводит к трате времени и сил. Часто, опираясь на свою, не всегда объективную оценку, собственники отказываются от действительно хороших предложений. 
samostoyatelnaya-ocenka

Оценка специалистом оценочной компании

Специалист из оценочной компании c достаточно высокой степенью вероятности определит стоимость вашей квартиры. За определенную сумму, зависящую от объема выполненной работы, вы получите официальную справку о стоимости квартиры. Вроде, все хорошо, но покупатели склонны доверять своим впечатлениям в этом вопросе, а не бумагам.

Как правило, цена, заявленная оценщиком, не равна сумме сделки. Оценщик ориентируется на статистику совершенных сделок, то есть он опирается на прошлое. Дает усредненное значение. Ваша же сделка будет зависеть от множества факторов в настоящем времени. Цена может быть как выше, так и ниже средних значений. Итоговая стоимость определится в результате торгов. 

Такая документальная оценка в большей степени нужна покупателям, которые задействуют кредитование. В зависимости от банка такая справка об оценке может потребоваться, но тогда заказчиком оценки должен быть покупатель, а не продавец.

В качестве заключения, хочется заметить, что определив рыночную стоимость своей недвижимости, многие продавцы выбирают стратегию завышения цены. Таким образом создают запас для торга. Это прямой способ добиться того, что ваш объект не будет продан или зависнет на рынке на долгие месяцы. А если была допущена ошибка в определении рыночной цены, то объект вообще может выпасть из зоны какого-либо внимания покупателей. Так происходит, поскольку пропорция рекламируемых объектов и реально продающихся в месяц в разные периоды колеблется как 1 к 5-8. То есть на тысячу сделок в месяц рекламироваться может 5000-8000 тысяч объектов.

Желаю вам правильно оценить свою недвижимость и удачно совершить сделку.  

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять! 

Евгений Хлопецкий
Автор статьи

Похожие статьи

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Подписание этого документа подтверждает готовность сторон совершить сделку.

Продажа квартиры по доверенности и не только

Продажа квартиры по доверенности и не только

Разберемся, доверенность – инструмент, избавляющий от лишних хлопот, или источник юридических рисков.

Как оформить договор задатка при покупке-продаже квартиры

Как оформить договор задатка при покупке-продаже квартиры

Верно составленный договор задатка может обезопасить обе стороны. О том, как его составить – в нашей статье.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 44 597-55-51