Вопросы и ответы

Вопросы от продавцов недвижимости

Вы столько всего делаете для продажи недвижимости. Наверное, ваши услуги стоят дороже, чем у конкурентов?

Мы работаем по единым для всех агентств недвижимости тарифам. Они установлены законодательством.

Риэлторская услуга не дешевая, поэтому мы используем максимум инструментов для привлечения покупателей. Так мы концентрируем спрос на объект в сжатые сроки. Продаем дороже средней рыночной цены. А вы платите нам в день сделки, за результат, который вас устраивает.

Я могу продать сам. Зачем мне прибегать к услугам агентства?

Это разумное желание сделать все самостоятельно и с полным вашим контролем. Любой сознательный человек может самостоятельно продать недвижимость.

Для этого нужно:

  • Правильно выставить стартовую цену (не отпугнуть покупателей, и не «занизить» цену).
  • Разместить рекламу на максимальном количестве сайтов.
  • Сделать ее лучше других собственников и агентств недвижимости.
  • Обработать все входящие звонки без исключения (отвечать на них всегда и везде).
  • Правильно презентовать свою недвижимость потенциальному покупателю.
  • Понять, что нравится и не нравится потенциальным покупателям. Снять возникающие у них возражения.
  • Правильно провести переговоры по цене. Чтобы уменьшить торг, но не потерять покупателя. 
  • Согласовать все условия сделки (сроки сделки, комплектацию квартиры, вопросы выезда, выписки и т.д.). Условия должны устраивать обе стороны, а не только интересы покупателя.
  • Правильно закрепить все договоренности о покупке. Чтобы во время сбора документов покупатель не передумал покупать вашу квартиру.
  • Безопасно провести расчеты.

Иными словами, один человек самостоятельно должен сделать работу, которую в нашем агентстве делает целый штат опытных специалистов: специалист по рекламе, агент-переговорщик, юрист, фотограф, копирайтер. 

Этими правилами можно пренебречь, но тогда останется только один инструмент продажи – снижение цены. 

Поэтому выгоднее, быстрее и комфортнее доверить продажу или обмен недвижимости профессионалам.  Мы не просто делаем за вас всю работу, а продаем квартиру на 4-7% выше стоимости. Вы не только не снизите цену, но и больше заработаете.

Зачем мне заключать договор? Пусть на меня работают несколько агентов.

Чем больше агентов будет заниматься продажей недвижимости, тем больше они приведут покупателей и выше цена продажи — так кажется только на первый взгляд.

Что происходит на самом деле:

  • Никто серьезно не работает над продажей объекта. Агент понимает, что в любой момент недвижимость может быть продана кем-то другим и его усилия не будут оплачены. 
  • Появляется масса однообразной рекламы на 2-3 одинаковых сайтах. Это никак не помогает увеличить стоимость продажи, сократить сроки сделки. Наоборот, создает искусственную конкуренцию и подталкивает покупателей к активному торгу.
  • Потеря реальных покупателей. Весь объем звонков от покупателей делится на несколько разных агентов.  Кто-то из них не перезвонит по пропущенному звонку, кто-то не захочет показывать такой «ничейный» объект в выходной день.
  • У агентов, которые соглашаются на такой формат сотрудничества, возникает соблазн недобросовестной конкуренции: 
  1. Несогласованное с продавцом занижение стоимости квартиры в рекламе, чтобы получить больше звонков, завышение ожиданий покупателей. 
  2. Участие «подставных» покупателей, чтобы убедить продавца в заключении договора именно с этим агентом.  Попытки искусственно снизить цену, чтобы поднять личные шансы такого агента на продажу.
  3. В итоге задача таких агентов — продать квартиру быстрее других агентов, а не помочь продавцу получить лучшую цену или более выгодные условия. 

Работа по продаже недвижимости без заключения договора – это грубое нарушение законодательства.  За это нарушение следует серьезная ответственность, как для агента, так и агентства в целом. Профессионалы никогда не работают без договора. А в таких продажах участвуют либо агенты-стажеры, либо вообще частные маклеры.

Хотите получить лучшие условия по продаже или обмену недвижимости? Наймите одного профессионального агента, который будет действовать в ваших интересах.

Хотелось бы заказать ваши услуги, но как-то дороговато.

Желание сэкономить нормально для каждого человека. 

Продавец оплачивает наши услуги только в случае успешной продажи. Комиссионные «Авангард Недвижимость» - это не расходы продавца, а его вклад в то, чтобы получить больше денег от продажи или обмена квартиры. Разница между успешной и неудачной продажей составляет 4-7% от стоимости недвижимости, а наши комиссионные стоят в разы дешевле. 

Продавая недвижимость с «Авангардом», продавец получит больше денег, даже с учетом оплаты комиссии.

Я хочу с вами работать, а можно не заключать договор?

Заключение договора для «Авангард Недвижимость» — технический инструмент  для законной рекламы объекта недвижимости. 

Договор об оказании риэлторских услуг — возможность приглашать агентов-партнеров из других агентств. Отсутствие договора лишает нас возможности приглашать партнеров, а значит, снижает круг потенциальных покупателей. Именно из наших комиссионных агенты-партнеры получают вознаграждение. При отсутствии договора мы не можем гарантировать оплату их работы. 

Оказывать риэлторские услуги без договора — это нарушение законодательства. Мы дорожим своей лицензией, поэтому работаем только официально.

Вы гарантируете, что продадите мою квартиру?

Мы гарантируем, что вы получите все предложения от заинтересованных покупателей и заплатите только за результат, который вас устроит.

Оплата происходит в день сделки.

Просто ведите покупателя, я готов заплатить.

Готовность оплачивать работу агента – важный шаг к успешной сделке. 
Такой продавец объявляет награду посредникам за приведенного покупателя. Продавец с таким подходом имеет больше шансов совершить сделку, чем продавец, работающий самостоятельно.

У этого подхода есть свои недостатки: 

  • Сохранится поток звонков с предложением о сотрудничестве.
  • Посредники могут разместить рекламу без вашего ведома.
  • Могут появиться подставные покупатели от разных агентов. Активности будет много, а результата никакого. 
  • Работа нескольких агентов плохо сказывается на конечной цене. Все понимают, что вознаграждение получит один посредник. Поэтому стараются продать быстрее, а не дороже.
  • Вас будут убеждать о необходимости снижения цены, чтобы продать квартиру быстрее, но не выгоднее для вас.

Лучше нанять одного агента-профессионала, который будет защищать ваши интересы. Работать не на время, а на результат.

У меня есть знакомый агент.

Это отличная ситуация. Вам повезло – есть агент, которому вы доверяете. Иногда, знакомый агент обещает сделать скидку на услугу.

Здесь можно посоветовать только одно – выяснить насколько дружеская риэлторская услуга является конкурентной. 

Стоит провести несколько встреч для сравнения компетенции друга-агента с другими специалистами. Важно посмотреть, насколько убедителен каждый кандидат. Агент должен быть хорошим продавцом, чтобы добиться лучших условий сделки.

Обязательно спросите у каждого агента, что необходимо сделать в плане рекламы объекта недвижимости, на каких сайтах они рекламируют объекты. Попросите ссылки на уже существующую рекламу у каждого специалиста. А потом сравните. Если в пользу знакомого агента больше плюсов, то лучшее решение – нанять его. Если нет, то стоит все серьезно обдумать.  Получив скидку на услуги агента, можно потерять несколько тысяч долларов из-за неудачной сделки. А иногда и приятельские отношения.

Я бы хотел попробовать неделю-другую продавать самостоятельно.

Скорее всего, вы понимаете, что без помощи профессионалов обойтись не просто. Но все же, хочется проверить удачу. 

Рынок недвижимости сложен и простого везения недостаточно, чтобы совершить выгодную сделку. 

Агенты-профессионалы знают, что повышенное внимание к объекту недвижимости покупатели проявляют в первые две недели после начала рекламной кампании. Если выставить квартиру на продажу, используя правильный посыл и рекламные инструменты, то это привлечет большое количество покупателей и агентов, которые подыскивают недвижимость для клиентов.  

Это единственно верный способ получить больше звонков, показов и предложений о покупке. В это время люди будут опасаться конкуренции со стороны других покупателей. На объект, который долго не продается, принято снижать цену. Покупатели и агенты торгуются более агрессивно, поскольку уверены в том, что недвижимость не пользуется спросом. 

Поймать удачу за хвост удается не всегда, лучше выстроить правильную стратегию продажи или обмена с помощью профессионалов, и не зависеть от случайностей.

Какие затраты у продавца при продаже квартиры?

  • Реклама: фотограф, платные специальные позиции на сайтах;
  • Косметический ремонт, если необходимо;
  • Затраты на восстановление утерянных документов, необходимых для проведения сделки. Например, Свидетельства о государственной регистрации, технического паспорта и т.д.;
  • Оплата услуг государственного нотариуса и регистратора при совершении сделки купли-продажи;
  • Риэлторские услуги, в случае сотрудничества с агентством недвижимости. Окупают себя за счет более выгодной продажи.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Лучше отказаться от идеи серьезного ремонта перед продажей. Мнение, что это поможет увеличить стоимость продаваемой квартиры обычно ошибочно. Наша практика показывает, что он не окупится. Мы рекомендуем отдать предпочтение легкому косметическому ремонту, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее для покупателей. 

Осмотрите свою квартиру критически до продажи. Постарайтесь устранить явные недостатки, которые бросаются в глаза. Обратите особое внимание на сантехнику и электроприборы. Если что-то разбито или не работает - лучше заменить.

Подробнее о том, как подготовить квартиру к продаже в нашей статье.

Планируем продавать квартиру, но в ней живут квартиранты. Что делать?

Если вы настроены на реальную продажу - с ними лучше распрощаться. Есть множество неудачных примеров, когда наличие квартирантов приводило к невыгодным сделкам, а иногда и срывало их.

Типовые проблемы: 

  • Квартиранты готовы давать доступ к объекту редко или в неудобное время; 
  • Квартира находится в неубранном состоянии, и производит слабое впечатление;
  • Бывают случаи надуманной критики арендаторами квартиры перед покупателем.

Юридические вопросы

Может ли покупатель квартиры отказаться от сделки после подписания договора?

Если речь идет о предварительном договоре – может. По соглашению сторон или с последствиями, предусмотренными этим договором. Например, с потерей суммы задатка при расторжении.

Если же речь идет о договоре купли-продажи, то расторжение возможно только в судебном порядке. 

Как оформить доверенность на продажу квартиры?

На территории Республики Беларусь оформить доверенность можно у любого нотариуса. Для этого необходим действующий паспорт. Не обязательно, чтобы доверенное лицо было с вами при составлении доверенности. Будет удобно, если у вас будет фотография паспорта доверенного лица (то есть того, кому вы даете доверенность).

Необходимо сообщить следующую информацию:

  • ФИО;
  • Дату и место рождения;
  • Паспортные данные;
  • Место регистрации по месту жительства (прописка).

Перечислите, на какие действия вы даете согласие: целевая или генеральная доверенность. Право передоверия важно предусмотреть в доверенности на сбор документов, которую вы как продавец, будете давать вашему агентству недвижимости.
Подробнее о продаже квартиры по доверенности здесь.

В каком случае белорусы платят налог с продажи жилья?

1. Если в течение 5 лет совершена вторая продажа объекта недвижимости. Причем он был продан дороже, чем куплен или построен.

2. Налогом облагается продажа нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам на правах собственности:

  • Офисы;
  • Административные помещения;
  • Торговые помещения.

Даже с первой продажи таких объектов недвижимости придется заплатить подоходный налог.

3. Если вы являетесь иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провели на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году. 

Не облагается налогом продажа квартиры, полученной в наследство. 

Подробнее об уплате налогов при продаже недвижимости здесь.  

Может ли иностранец купить недвижимость в Беларуси?

В настоящий момент любой иностранный гражданин или лицо без гражданства, имеющее документы, удостоверяющие личность, может приобрести недвижимость в Беларуси. 

Процедура покупки квартиры иностранцем близка к той, которую проходят граждане Беларуси. Также иностранцы могут приобрести частный дом, но без участка. Участок можно взять в аренду. Максимальный срок аренды – 99 лет.

Больше информации о продаже и покупке недвижимости иностранцами в нашей статье.

Сколько недвижимости можно иметь в собственности?

Граждане Республики Беларусь могут иметь в собственности квартиры, жилые дома, земельные участки без ограничения их площади и количества. 

Но нужно учитывать, что недвижимость облагается налогами: на недвижимость или земельным налогом. Заранее проконсультируйтесь в налоговом органе.

Хотим продать квартиру и купить коттедж в деревне. Сможем ли мы прописаться в этом доме?

Да, так как деревня является населенным пунктом. При условии, что дом является объектом жилого фонда, то есть пригоден для проживания. Прописаться в дачном домике не получится.

Возможна ли продажа жилого дома, если земельный участок никак не оформлен?

Права на участок для строительства и обслуживания жилого дома обычно бывают в виде: права собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды. Если вы самовольно захватили участок и построили дом - это самовольное строительство, поэтому дом считается строительными материалами. Ничего продать не удастся. Грозит снос. 

Если все-таки какие-то права имелись, но были утрачены документы или не закончено их оформление, то вам необходимо их восстановить. А после этого дооформить. Обращаться нужно в районное БТИ и сельский совет к землеустроителю.

Возможно, ли продать квартиру без согласия прописанных в ней членов семьи?

Совершить сделку можно только с согласия всех зарегистрированных граждан. 

Перерегистрация возможна после продажи недвижимости. Понадобится согласие на продажу от каждого зарегистрированного совершеннолетнего гражданина. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для сделки понадобится справка СОП. Это справка о том, что ребенок не состоит в социально опасном положении. Взять ее можно в Управлении по образованию администрации своего района или города.  

Согласие органов опеки и попечительства нужно получать для сделки тем семьям, которые стоят на учете по социально опасному положению. 

Покупатель предлагает купить квартиру в рассрочку. На какие моменты стоит обратить внимание продавцу?

При  продаже объекта недвижимости в рассрочку стоит учитывать несколько моментов. 

Когда будет передаваться право собственности по договору купли-продажи. Наша рекомендация - передавать право собственности после полного расчета. В случае приобретения по договору купли-продажи в рассрочку с переходом права собственности при полном расчете, ситуация складывается в пользу продавца. Если покупатель не выполняет обязательства по соблюдению сроков расчетов - продавец может требовать расторжение договора в судебном порядке. 

Лучше заранее предусмотреть, при какой просрочке продавец может обращаться в суд. Также стоит предусмотреть, какая сумма не будет возвращаться покупателю при расторжении договора купли-продажи. 

Альтернативный вариант - передача права собственности при внесении определенной части денежных средств с наложением запрета на отчуждение в пользу держателя залога, то есть продавца. Как только покупатель полностью рассчитывается с продавцом, обременение снимается. Покупатель может распоряжаться своей недвижимость. Фактически, если человек планирует там проживать, но не планирует дальнейшую продажу, то на него будет сложно повлиять. Объект в его собственности, он не может его продать, но может там проживать.

Продажа недвижимости в рассрочку - это риск. Нужно взвешивать все “за” и “против”. Нюансов очень много, поэтому лучше обратиться к риэлтору, который проконсультирует, что делать в конкретной ситуации.

Вопросы по подготовке и проведению сделки

Где в Беларуси можно заключить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи можно заключить в нотариальной конторе или в городском/областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ).

Договор регистрируется только в городском/областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Договор купли-продажи, заключенный у нотариуса, обязательно должен быть зарегистрирован в БТИ. 

Какие документы нужны для заключения договора купли-продажи квартиры?

Не существует универсального перечня документов, необходимых для сделки. 

Конкретный перечень документов, необходимых для совершения вашей сделки, может составить только специалист (риэлтор, регистратор, нотариус). 

Советуем заранее записаться на консультацию в БТИ (Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру), взяв с собой все документы по квартире. 

В любом случае для сделки вам понадобятся: 

  • Личный паспорт и паспорта всех лиц, дающих согласия; 
  • Копия лицевого счета; 
  • Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, решение суда, договор дарения, свидетельство о государственной регистрации, брачный договор и другие; 
  • Технический паспорт. 

Также могут понадобиться: 

  • Справка о заведении наследственного дела; 
  • Справка о том, что семья не находится в социально опасном положении; 
  • Справка о начисленной жилищной квоте; 
  • Разрешение администрации района на сделку; 
  • Согласие органов опеки и попечительства; 
  • Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом; 
  • Справка банка о погашении задолженности по кредиту; 
  • Справка о полном погашении приватизации; 
  • Согласие участников приватизации; 
  • Согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по постоянному месту жительства в квартире на момент сделки; 
  • Согласие супруга (бывшего супруга, если недвижимость приобреталась в период брака);

Нотариально заверенный отказ от преимущественного права на покупку от сособственника и другие.

Какие документы должны остаться у покупателя квартиры на вторичном рынке?

После сделки обязательно храните оригиналы следующих документов:

  • Договор купли-продажи квартиры. С подписями сторон, печатями и штампами регистратора;
  • Технический паспорт на приобретенный объект недвижимости;
  • Акт приема-передачи квартиры с подписями продавца и покупателя, если он не является частью договора.

Также оставьте оригиналы и копии документов, которые собирались для регистрации сделки. Или в ходе юридической проверки объекта, если они вам предоставлялись. 
 

Кто должен оплачивать оформление договора купли-продажи?

Договор купли-продажи недвижимости можно заверять у нотариуса или регистратора. В случае обращения к нотариусу, все равно придется регистрировать договор у государственного регистратора, так как только он имеет право зарегистрировать сделку. Мы рекомендуем обращаться сразу к регистратору, это поможет сэкономить ваше время. При удостоверении и регистрации договора взимается государственная пошлина, дополнительно оплачиваются услуги регистратора (нотариуса).

Оплата удостоверения и регистрации договора купли-продажи, а также стоимости услуг нотариуса и\или регистратора происходит так, как договорятся стороны. Как правило, расходы по юридическому оформлению делятся пополам между сторонами - продавцом и покупателем. Встречаются случаи, когда оформление оплачивает только покупатель.

Расчеты между сторонами

Как лучше продать квартиру за наличные или через банк?

Оба способа приемлемы. Нужно понимать, какие расходы вы понесете.

Наличный расчет

  1. Никаких проблем нет, если покупатель хранит деньги в белорусских рублях, и вас это устраивает. Например, вы планируете вносить эти деньги на счет застройщика. Затрат не будет.
  2. В большинстве случаев покупатели хранят деньги в долларах США. Расчет на территории Беларуси в валюте запрещен законом. Поэтому покупателю, чтобы соблюсти законодательство и не допустить правонарушения, необходимо сначала сконвертировать доллары в рубли. Продавцу, если он хочет продолжить хранить деньги в долларах, опять конвертировать их из рублей в доллары. Таким образом, стороны потеряют две конверсии. Можно сэкономить на том, чтобы подобрать специальный курс в одном из банков.

Безналичный расчет

  1. Затраты на операцию по переводу будут минимальными, если у покупателя деньги хранятся в белорусских рублях, например, на депозитном счету. У продавца также есть счет в белорусских рублях и его устраивает хранить там полученную сумму.
  2. Если же покупатель хранит деньги на валютном счете, то их необходимо сконвертировать в белорусские рубли по безналичному курсу. Когда продавец заинтересован в хранении денег в долларах США, то ему нужно вновь конвертировать их по безналичному курсу. Зачастую такая курсовая разница достаточно высока. 
  3. Также банки могут потребовать комиссию за обналичивание денежных средств, либо предложить их снять без комиссии, но через 3 месяца. 

Если продавец захочет обналичить сумму со счета или сконвертировать ее в доллары США, то возникнут дополнительные расходы. Обязательно заранее уточняйте в своем банке условия обслуживания.

Возможен ли перевод со счета на счет в иностранной валюте между физическими лицами при покупке недвижимости?

Нет, так как национальной валютой является белорусский рубль. Расчет в иностранной валюте нарушает белорусское законодательство. При  таком способе расчета объект недвижимости и переданные денежные средства будут конфискованы.

Исключение, когда покупатель - нерезидент Республики Беларусь, который совершают безналичный перевод из-за рубежа. Этот платеж должен быть согласован с Национальным Банком Республики Беларусь.

Как происходит переход права собственности при оплате кредитными деньгами?

При расчете с привлечение кредита сделка происходит в два этапа. На первом этапе заключается договор купли-продажи и вносятся наличные деньги, которые имеются у покупателя. Переход права собственности не производится. К договору прилагается акт приемки-передачи объекта недвижимости, его выдает государственный регистратор. 

На втором этапе покупатель с договором купли-продажи и оценкой объекта недвижимости, если она необходима, отправляется в банк. После одобрения кредита, банк переводит денежные средства на счет продавца. 

Происходит окончательный расчет и подписывается акт приемки-передачи. С подписанным сторонами договором купли-продажи и актом приемки передачи покупатель в БТИ регистрирует переход права собственности.

Как оплачивать разницу курса валют при покупке квартиры в кредит?

На этапе подписания договора купли-продажи стороны подписывают письменное соглашение о погашении курсовых разниц. Как правило, все затраты ложатся на плечи покупателя.

Пример: По кредитному договору банк должен перечислить продавцу сумму эквивалентную 10 000$ США, что на сегодня составляет 20 500 белорусских рублей.  Если в день подписания акта приемки-передачи курс вырастет, и эквивалент будет составлять 21 000 рублей, то покупатель компенсирует продавцу разницу в размере 500 рублей. Если же курс снизится, и эквивалент будет составлять 20 000 рублей, то продавец вернет покупателю 500 рублей.

В любом случае, вопрос курсовой разницы - это вопрос договоренности сторон. Если покупатель берет на себя курсовые потери, то для него квартира фактически становится дороже. Поэтому он может просить для себя скидку от стоимости квартиры.