Продавец с алкогольной зависимостью и долгами. Что делать?

289 просмотров

Новая статья рубрики “Примеры сделок” посвящена, казалось бы, обычной ситуации - покупке квартиры у наследников. Сделка оказалась непростой и на ее примере мы расскажем, с какими “сюрпризами” можно столкнуться.

Покупателями была заказана услуга по проверке объекта недвижимости в нашем агентстве. В ходе первичного анализа документов стало ясно, что собственникам квартира перешла по наследству. 1/3  - сыну от первого брака умершего собственника, 2/3 - супруге умершего. Со слов собственников, квартира была приватизирована умершим. Иной информации у агентства не было.

Риэлторами агентства была собрана и проанализирована следующая информация (упрощенный перечень): 

  1. Основание возникновения и перехода права собственности;
  2. ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  3. Даты и адреса выбытия проживавших лиц;
  4. Наличие обременений и запретов на продажу квартиры;
  5. Наличие индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий, зарегистрированных в квартире;
  6. Наличие актуального договора найма квартиры;
  7. Выявлены участники приватизации объекта;
  8. Присутствовали ли среди предыдущих собственников или сособственников лица с лишением или ограничением дееспособности в имеющихся документах;
  9. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа. Задолженности по оплате коммунальных услуг.

Результаты проверки

В процессе проверки было установлено, что квартира действительно была приватизирована первым собственником. Мы сделали запрос в расчетно-справочный центр для получения информации о начисленной жилищной квоте. Она не начислялась, в приватизации принимал участие один человек. Соответственно, единственным собственником квартиры являлся умерший муж и отец нынешних собственников. 

После смерти первого собственника было открыто наследственное дело. Завещания не было. На имущество по закону претендовали: мать, супруга и сын. Мать умершего от наследства отказалась в пользу его супруги. Таким образом, в наследство вступили: сын – на 1/3, супруга – на 2/3.

Ситуация могла бы показать стандартной, если бы не выявленные обстоятельства, значительно осложняющие процесс проведения сделки: 

  1. Один из собственников оказался на учете в Городском клиническом наркологическом диспансере. Им была получена соответствующая справка. Данное обстоятельство создает риск оспаривания сделки в будущем. Если будет доказано, что этот человек не понимал значения своих действий. Существует процедура снятия с учета, но она занимает длительное время. В таком случае процесс проверки и подготовки сделки будет затянут.
  2. Квартира находилась в ипотеке, есть запрет отчуждения жилого помещения до полного погашения его стоимости. Регистратор не может провести сделку, если имеются такие ограничения. Денежных средств, чтобы погасить приватизацию, у собственников не было.
  3. Отделом принудительного исполнения наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении 1/3 и 2/3 долей из-за задолженностей собственников перед компетентными органами. Это препятствие для совершения сделки. Судебные исполнители используют наложение запретов и арестов на имущество должника в качестве меры обеспечения исполнения ими каких-либо обязательств. Денежных средств для погашения долгов у собственников не было. Круг замкнулся. Невозможно продать квартиру, пока не снят запрет. Нельзя снять запрет, пока долг не погашен. У продавцов нет денег для погашения долга, пока не будет продана квартира. 

 

Решение 

Для того, чтобы обезопасить сделку, нужно понимать фактическое состояние здоровья собственника. В зависимости от тяжести заболевания, принимается решение о комплексной психолого-психиатрической экспертизе лица, совершающего имущественную сделку, или необходимости прохождения освидетельствования, подтверждающего отсутствие алкогольного или иного опьянения у лица, совершающего сделку. Выдается медицинская справка о состоянии здоровья в день купли-продажи квартиры. С согласия собственника необходимые справки были получены.

Кроме того, для обеспечения социального благополучия собственника одновременно с продажей квартиры (доли) было приобретено жилье взамен. Таким образом, были одновременно решены два вопроса: раздел имущества между наследниками умершего и обеспечение одного из собственников новой жилой площадью. Это важно, потому что нередки судебные иски от лиц, ранее злоупотреблявших алкоголем или наркотиками, и продавших жилье. В результате недугов такие лица остаются без денег и жилья, а позднее сами или под руководством родни пытаются отменить прошедшие сделки. 

Для погашения приватизации было предложено использовать задаток, полученный продавцами от покупателя в качестве обеспечения исполнения обязательств по покупке квартиры. Продавцы и покупатель выразили свое согласие на такой шаг. Приватизация была погашена и получено разрешение Администрации на снятие запрета отчуждения квартиры. Зарегистрировано прекращение ограничения на продажу квартиры.

Чтобы урегулировать вопрос с судебными исполнителями, расчет между продавцами и покупателем был проведен в банке до заключения договора купли-продажи квартиры. Из полученных денег продавцы погасили имеющиеся долги. Судебному исполнителю были предъявлены квитанции об оплате. В результате исполнительные производства были закрыты. Отделом принудительного исполнения выданы необходимые документы для снятия ареста с имущества и отмены иных ограничений. До проведения сделки были зарегистрированы прекращения запретов на отчуждение имущества.

В результате все существующие запреты были сняты. Препятствия для проведения сделки устранены. Покупатель получил квартиру без рисков оспаривания сделки в дальнейшем. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Вам нужна помощь в проверке объекта недвижимости? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 29 105 61 61.

Комментарии для сайта Cackle

Похожие статьи

В Авангарде запущен бесплатный telegram-бот по оценке недвижимости

В Авангарде запущен бесплатный telegram-бот по оценке недвижимости

Рассказываем, как он работает, и чем может быть полезен.

Покупка квартиры у первого собственника. Все просто или могут быть проблемы?

Покупка квартиры у первого собственника. Все просто или могут быть проблемы?

На примере этой сделки мы расскажем, почему стоит заказать проверку, даже при покупке квартиры у первого собственника.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Как проверить квартиру перед покупкой?

Для большинства покупателей принципиально важна юридическая безопасность сделки по купле-продажи недвижимости.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 29 105 61 61