Доля в квартире: что с ней можно сделать?

В статье разбираемся, какими правами обладают собственники, и что можно сделать со своей долей.

Сдать долю

Это возможно при соблюдении двух важных условий:

1. Ваша доля должна быть эквивалентная одной или нескольким жилым комнатам в квартире. 
2. Вы должны получить согласие всех собственников на заключение договора найма, чтобы официально сдавать комнату. 

Таким образом, если вы планируете сдавать долю в квартире, то выделите ее в виде отдельной комнаты. Заранее позаботьтесь о получении письменного согласия от сособственников. Их присутствие или нотариальное согласие понадобится при оформлении и регистрации договора найма комнаты. 

Вы можете предложить другим сособственникам сдавать квартиру целиком, если обстоятельства позволяют. Вырученную сумму можно делить пропорционально долям в помещении. 

Продать свою долю или квартиру целиком

Весомый аргумент в пользу продажи всей квартиры – они более востребованы на рынке, чем комнаты и доли. Их проще продать и выручить сумму больше. После сделки каждый забирает свою часть суммы, соответствующую доле.

Если обстоятельства складываются так, что продать всю квартиру целиком невозможно, можно продать свою долю. В таком случае стоит помнить, что преимущественным правом покупки обладают сособственники объекта недвижимости. Если вы приняли решение продавать свою долю в квартире, то должны предложить совладельцам купить её. Это нужно сделать до того, как вы разместите объявление о продаже в интернете или начнете предлагать комнату всем желающим.

Недопустимо предлагать другим собственникам купить долю за 20 000$ в эквиваленте, а после отказа предлагать другим покупателям за 15 000$. При продаже условия должны быть одинаковыми для всех покупателей. 

Что нужно делать?

Если вы планируете продать свою долю в квартире, то обязаны через нотариуса отправить письменное извещение остальным собственникам. В нем нужно указать: желаемую сумму, сроки, порядок оплаты. Такой способ позволит подтвердить факт, что документ был вручен адресату или адресат отказался принимать его. В нотариальной конторе такая услуга стоит 2 базовые величины. На момент подготовки статьи это 58 белорусских рублей.

Когда сособственник получил извещение, то решение находится на его стороне. Что может сделать владелец доли, которому отправлено извещение?

1. Получить извещение, но не предпринять действий, направленных на покупку доли в течение 30 дней. После истечения срока нотариус выдает собственнику доли документ, подтверждающий, что сособственник уведомлен о продаже и не планирует покупку. 
2. Принять предложение и оформить сделку купли-продажи доли. Если предложение приняли несколько совладельцев, то продавец самостоятельно решает, кому из них продать свою долю.
3. Отказаться от предложения. Факт отказа от покупки доли нужно оформить надлежащим образом, чтобы обеспечить законность будущей сделки купли-продажи. В присутствии нотариуса все сособственники должны подписать отказ от предложенной доли.

Если между сособственниками хорошие отношения, то брать отказ от преимущественного права покупки можно в любой момент. Хоть за день до сделки. При этом мы рекомендуем сделать это заранее, чтобы на переговорах с потенциальным покупателем можно было сказать, что с документами всё хорошо, и что отказ уже получен.

Если же между совладельцами объекта недвижимости есть какой-то конфликт, то после получения извещения есть 1 месяц, чтобы принять решение.

В случае, когда никто не заинтересовался покупкой доли, ее можно свободно предлагать на рынке. Цена должна быть не ниже той, что была предложена сособственникам, а условия не хуже. Почему? Потому что если вы измените условия продажи доли для третьего лица и продадите ее дешевле, чем предлагали совладельцам, то будет нарушено преимущественное право покупки. Сделка будет признана недействительной, сособственники могут обратиться в суд. Покупателям нужно будет вернуть деньги за долю, а один из совладельцев сможет купить долю по новой заявленной цене.

Между продавцами и покупателями не исключен торг по объекту. В случае с продажей доли торг усложняется. Продавец доли обязан в первую очередь уведомить всех сособственников о снижении цены. В течение месяца дождаться ответа и только потом предлагать долю по новой цене третьим лицам.

Проживать в квартире

Самый простой вариант того, что можно сделать со своей долей в квартире – просто жить в ней. Постараться наладить общий быт с другими собственниками, если они тоже там проживают.

Можно оформить раздельные лицевые счета, чтобы оплачивать коммунальные услуги отдельно. Для этого нужно обратиться в ЖЭС, РСЦ или товарищество собственников, где обслуживается ваш дом. Так нужно заключить договор на оказание услуг. При себе необходимо иметь паспорт и свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости. Кроме того, нужно заключить отдельные договоры на обслуживание и по другим коммунальным услугам: водоснабжение, электроснабжение и т.д.

В случае если ваша доля составляет целую комнату, вы можете отделить ее от всей квартиры. Установить замок на дверь или закрывать ее на ключ. Если доля в квартире меньше, чем отдельная комната, то препятствовать перемещению других жильцов недопустимо.

Авангард Недвижимость не занимается продажей долей и комнат. Мы можем помочь выгодно продать квартиру целиком в Минске и пригороде.