Опубликовано: 10.09.2020
В своей работе мы часто сталкиваемся с мнением клиентов, как продавцов, так и покупателей, что договор купли-продажи нужно оформлять исключительно у нотариуса. Это убеждение связано с тем, что ранее белорусский закон предусматривал удостоверение сделок с недвижимостью только нотариусами. Сейчас правом удостоверять такие сделки наделены регистраторы недвижимости.
На первом этапе происходит удостоверение сделки купли-продажи. Это значит, что на согласованной сторонами версии договора, нотариус или регистратор ставит удостоверительную надпись. Таким образом подтверждается факт совершения сделки и то, что сделка соответствует волеизъявлению сторон. То есть нет заблуждения по существу сделки, ее последствиям, и что сделка заключается добровольно, без угроз и обмана.
Следующий этап - государственная регистрация. Согласно Гражданскому Кодексу Республики Беларусь, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Это признание и подтверждение государством факта совершения сделки, о чем делается соответствующая запись в регистр. Сделка считается заключенной с момента такой регистрации.
Удостоверение сделки и государственная регистрация могут быть как совершены в один день, так и разорваны во времени. Например, если окончательный расчет еще не произведен или, если объект недвижимости еще не готов для передачи покупателю. Процедура госрегистрации может быть назначена через несколько дней после проведения первого этапа.
Удостоверение необходимо в сделках с участием физических лиц. Правом удостоверения обладают нотариусы и регистраторы, соответствующей квалификации. Юридические лица могут заключать сделки в отношении недвижимого имущества без нотариального удостоверения, но государственная регистрация обязательна.
В нашем агентстве большинство сделок проходит в БТИ с привлечением государственных регистраторов. Сейчас мы объясним, почему.
Быстро и удобно для сторон сделки
Удостоверение и государственную регистрацию сделки просто удобнее и быстрее проводить в одном месте - БТИ. В противном случае нужно согласовать пакет документов у нотариуса, подвезти их, выбрать удобное время, чтобы оно состыковывалось со временем регистрации в БТИ. К слову, в регионах Беларуси сделки зачастую по-прежнему проводят, удостоверяя у нотариуса с регистрацией в БТИ.
Для того, чтобы заключить сделку у нотариуса, необходим следующий пакет документов:
- Документ, удостоверяющий личность продавца – например, паспорт гражданина Республики Беларусь;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Копия лицевого счета;
- Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Там должна быть проставлена отметка нотариальной конторы соответствующего района о том, что по квартире отсутствуют аресты и запреты. Чтобы получить выписку из ЕГРНИ нужно приехать в БТИ и заказать ее. Она действительна в течение 1 месяца.
Выписка из ЕГРНИ, которую вы готовили для нотариуса, регистратору уже не пригодится, так как у него есть непосредственный доступ к этому регистру. То есть предварительное получение выписки из ЕГРНИ для нотариуса при подготовке договора - это лишнее действие, которого можно избежать при проведении сделки в БТИ.
Безопасно для продавца и покупателя
Ни нотариус, ни регистратор не занимаются проверкой объекта недвижимости. То есть они не проверяют предыдущих собственников, законность всех переходов права собственности, не выясняют, когда и куда убыли ранее прописанные лица. Также они не проводят дополнительные проверки, если это необходимо, чтобы защитить стороны сделки.
Они лишь проверяют наличие стандартного пакета документов для продажи этого объекта, сверяют личности сторон с их паспортами, получают согласия супругов и сособственников, совершеннолетних, которые зарегистрированы на момент продажи. Также регистраторы визуально проверяют дееспособность продавца и оценивают его поведение, трезвость, адекватность.
Непосредственно перед вами в ЕГРНИ регистраторы просматривают наличие обременений, запретов, арестов на недвижимость. Такой возможности нет у нотариусов. Нотариус о возникших запретах и обременениях может узнать лишь из выписки. Почему на это важно обратить внимание?
Дело в том, что за время действия выписки, напомним, это месяц, может многое произойти. Рассмотрим ситуацию. Вы приобретаете квартиру. Продавец сообщает вам, что он решился на продажу, так как навсегда уезжает жить в другую страну. Вы оформили задаток и договорились об оформлении договора купли-продажи у нотариуса и его последующей регистрации в БТИ.
Вы уверены, что все в порядке и идет по плану. Продавец решается на обман и берет две выписки в БТИ, в нотариальной конторе ставит отметку о том, что квартира не находится под арестом и нет запретов на ее продажу. Выписка для нотариуса готова, она действительна месяц. Далее продавец подписывает с вами договор у нотариуса и получает деньги за продажу квартиры. Вы приезжаете на регистрацию договора купли-продажи в БТИ, где выясняется, что квартира уже продана другому лицу, на которое и зарегистрирована. А вышло так, потому что продавец-мошенник продал по второй выписке и дубликатам документов квартиру другому покупателю, который чуть раньше вас доехал до БТИ. Вот такой сюрприз. А продавец тем временем улетел от вас в другую страну.
При проведении сделки с регистратором, такая схема у мошенника не прошла бы и была бы благополучно выявлена. Полную проверку объекта до сделки могут сделать в агентстве недвижимости. Например, мы в “Авангард Недвижимость” оказываем услуги по проверке и помощи в подготовке сделки.
Наша статья была полезна для вас? Тогда поделитесь ей в свои социальных сетях!
