Как проверить работу риэлтора при продаже квартиры? Что должен делать ваш специалист

В нашей практике встречаются ситуации, когда клиенты приходят к нам, уже имея негативный опыт. Люди пользовались риэлторскими услугами и столкнулись с негативом или оказались недовольны их качеством. Для того, чтобы понять, как идет продажа, и какого качества вам оказываются услуги, нужно понимать, как проверить работу риэлтора. 

Из каких этапов складывается работа специалиста по недвижимости?

Риэлторскую услугу по продаже недвижимости можно условно разделить на следующие этапы:

1. Начало работы, запуск рекламной кампании;
2. Активные продажи объекта;
3. Заключение предварительного договора;
4. Сбор и подготовка документов к сделке;
5. Совершение сделки.

Как правило, большинство проблем возникает на первых двух этапах. Люди не понимают, как происходит продажа, что делается, а что нет. И чаще всего обращения в другие компании происходя из-за того, что клиенты не видят результатов работы. Поэтому мы сконцентрируемся именно на них.

Запуск рекламной кампании

В начале сотрудничества вы должны получить отчет об оценке вашего объекта. Что в нем должно быть?

• Ссылки на объявления объектов-конкурентов;
• Информация о сделках с аналогичными объектами;
• Рекомендованная цена, по которой стоит начинать рекламирование вашего объекта недвижимости. 

Это первая точка контроля. Если документ вам не предоставили, а рассказали об этом в двух словах устно, то стоит задуматься, все ли хорошо. И запросить такой документ. Когда стоимость объекта и другие нюансы согласованы, начинается работа над рекламой. 

Отчет о рекламе объекта недвижимости - итог запуска рекламной кампании. Во время подписания договора специалист может заверить вас, что будет осуществлена широкая рекламная кампания, но проверить это будет достаточно сложно, не имея такого отчета. 

В нем должны быть перечислены все площадки, где размещены объявления, с активными ссылками на них. После получения отчета, нужно прокликать все ссылки, чтобы удостовериться, что реклама запущена. 

Проверьте, какого качества рекламу подготовили для вашего объекта. Что должно быть в хорошем объявлении: 

• Качественные фотографии. Они должны быть сделаны профессионально. Как это понять? Вот пример хороших фотографий для объекта. 

В идеале фотографии должен сделать профессиональный интерьерный фотограф. Допустимо, если фотографии сделал агент на профессиональную фототехнику с нескольких ракурсов, а не на камеру мобильного телефона. Как правильно сделать фотографии, чтобы квартиру захотели купить, мы уже рассказывали в отдельной статье. 

Статья по теме

Как фотографировать квартиру, чтобы ее захотели купить

Сравните, как выглядит квартира на фото, сделанных на профессиональную технику, и на мобильный телефон. Если качество фотографий вас не устраивает, попросите их переделать.

• Наличие продающего описания. Есть ли текст с подробным описанием или указаны лишь обязательные характеристики при размещении объявления? Подробное описание позволяет потенциальным покупателям лучше познакомиться с объектом.
• Хорошо, если в рекламе объекта используется виртуальный тур или видеообзор. Это повышает внимание к нему. Качественная реклама делает ваш объект заметнее и привлекает большее количество потенциальных покупателей. 

Например, мы в “Авангард Недвижимость” используем 20+ сайтов для размещения объявлений. Привлекаем профессионального интерьерного фотографа, готовим подробный текст описания, видео с квадрокоптера. И все это входит в стандартный пакет услуг, поэтому бесплатно для клиентов.

Активные продажи

Этот этап предполагает регулярное общение с вашим агентом или риэлтором. Повод насторожится, если вы не получаете звонок от своего специалиста в течение 7-10 дней, и не знаете, как продвигается продажа.

Клиенты, которые приходят к нам после работы с другими агентствами, часто говорят на о том, что они чувствовали себя заброшенными и не понимали, что происходит в продаже. На несколько недель и даже месяцев агент пропадал, не информировал о ходе продажи. Клиенты самостоятельно звонили и просили подкорректировать цену в нижнюю сторону. 

Правильно, когда клиенту предоставляется не только устный отчет, но и специальный документ, где можно проследить, как идет продажа. В нашей компании построена система регулярной отчетности перед клиентом. Мы готовим и обновляем отчеты, где можно узнать, сколько просмотров по каждому размещенному на площадках объявлению, сколько было звонков, показов, предложений цены. Есть ли динамика по сравнению с предыдущими периодами. Это нужно знать, чтобы понимать, пользуется ли ваш объект спросом на рынке. 

Опираясь на эти данные, должны быть сформулированы рекомендации по ходу продажи. Возможно, стоит использовать дополнительное платное продвижение или подкорректировать стоимость, изменить что-то в рекламе. Всю эту информацию вы должны регулярно получать от специалиста. Если вы ее не получаете, соответственно, с вами не ведется работа в должном объеме.

Также вы как клиент в праве регулярно получать оперативную информацию по текущей аналитике рынка недвижимости: как меняется спрос, куда движется средняя цена. 

Именно на этом этапе клиенты чаще всего недовольны: продажа идет плохо, не контролируются важные показатели, не дается обратная связь по ситуации. Из-за неэффективной работы агента последующие этапы могут не состояться. Поэтому на этом этапе должно быть сконцентрировано внимание и налажен контакт между вами и агентом.

Оформление задатка 

Ему предшествует ведение торгов и переговоров между сторонами об условиях приобретения объекта. Важно, чтобы предложение покупателя было оперативно передано вам. И вы, как клиент, получили полный объем информации, чтобы отреагировать на предложение совершить сделку. Если вы столкнетесь с медленными действиями агента, какими-то проволочками, не получите рекомендацию агента, что решение нужно принимать оперативно, то это повод задуматься. 

Предложение покупателя, как правило, ограничено по времени. В настоящий момент покупатель имеет огромный ассортимент предложений. Он может получить скидку по альтернативному варианту или отдать предпочтение новому объекту, который появился в продаже. Поэтому, когда покупатель изъявил интерес, нужно с ним оперативно вести переговоры. 

И это не значит соглашаться на все его условия. Это значит: быть на связи, реагировать на его вопросы, обсуждать условия и комплектацию, формат расчета, сроки совершения сделки. Покупатель должен видеть, что со стороны агента и продавца есть обратная связь. Тонкость состоит в том, что с одной стороны специалист должен быть оперативными, а с другой - не демонстрировать излишнюю заинтересованность в сделке, чтобы избежать сильного торга. В этом и состоит работа агента на этапе торга.

Если агент не информирует вас о предложениях, не дает рекомендаций в случае получения какого-либо предложения, не может оперативно предоставить информацию для принятия решения, то это также повод задуматься о смене специалиста. 

Кроме того, перед заключением предварительного договора, агент должен обсудить с вами его содержимое:

• Комплектацию квартиры. Что вы планируете оставить, а что заберете из квартиры;
• Сроки перерегистрации продавца и членов его семьи;
• Сроки передачи объекта недвижимости: при подписании договора или после сделки;
• Все необходимые действия по подготовке документов. Хотя бы в общих чертах. Подробнее это будет обсуждаться с риэлтором-оформителем в ходе предварительного договора.

Предварительный договор необходим, чтобы в будущем избежать конфликтов с покупателем из-за несоблюдения договоренностей. 

Оговоренные условия фиксируются в документе. Ваша задача проверить наличие всех обсуждаемых условий. Это не только контроль работы агента, но и риэлторов компании. 

Что важно проверить:

• Сумму продажи;
• Сроки заключения сделки;
• Сроки перерегистрации и освобожения;
• Условия и форму расчетов;
• Комплектацию;
• Отсутствие несогласованных перепланировок;
• Дополнительные условия совершения сделки. Например, таким условием может быть продажа покупателем своего объекта, либо покупка продавцом встречного варианта.

Отдельно нужно остановиться на ответственности сторон за отказ от сделки. Какие санкции будут предусмотрены для сторон, если они откажутся от сделки без уважительной причины.

Статья по теме

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Сбор и подготовка документов к сделке

На этом этапе агент должен согласовать с вами время для встречи у нотариуса. Она нужна для того, чтобы оформить доверенность на сбор и подготовку документов к вашей сделке. Не нужно этого опасаться. Доверенность оформляется целевая, только на сбор документов.  

Большинство агентств самостоятельно собирают бумаги к сделке. Но есть ряд процедур, где требуется ваше участие, как собственника. Специалист обязан информировать вас, на каком этапе находится сбор документов. Держать в курсе того, как выполняются действия на стороне покупателя, которые им обозначены. Например, как продвигается продажа или сбор документов, если ваш покупатель также занимается продажей своей недвижимости.

Агент должен рассказать вам обо всех действиях заранее. Предупреждать, когда и куда нужно приехать.  

Сделка

Перед сделкой агент должен напомнить о перечне документов, которые должны быть в наличии. А также о необходимых суммах, которые требуются для ее совершения. Напомнить о лицах, чье присутствие обязательно. Например, супруг или супруга, дающие согласие на сделку.

Также специалист детально описывает процедуру совершения сделки, что будет содержаться в договоре купли-продажи. Предупреждает о ваших перемещения в этот день. Присутствующих со стороны агентства на сделке. Это будет агент и риэлтор, который готовил сделку, или какой-то другой состав специалистов компании. 

В “Авангард Недвижимость” сделку обычно сопровождает ответственный агент и опытный риэлтор-оформитель, который контролирует ее ход на всех этапах. Риэлтор дает пояснения по содержанию договора купли-продажи. Заранее или непосредственно в день сделки в БТИ объясняет важные нюансы.

Итог успешной работы - счастливые стороны сделки.

Теперь вы знаете, как понять, что специалист, делает свою работу хорошо или, наоборот, не прикладывает должных усилий. Если вы видите, что агент не делает свою работу должным образом, никак не приближает вас к достижению цели, рекомендуем поискать другого помощника.

Но помните о доверии.  Излишний контроль каждого шага специалиста и скрупулезное соблюдение всех рекомендаций иногда может навредить успешному решению вашей задачи. Следуя рекомендациям профессионала, вы достигнете результата. Удачи!

Наша статья оказалась полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Нужна консультация? Оставьте заявку в форме ниже или позвоните по номеру: +375 44 732-5000.