Как выбрать коммерческое помещение?

Купить помещение, которое будет приносить доход - непростая задача. Критериями выбора коммерческой недвижимости делимся в статье.

Место и инфраструктура

Здесь работает правило “Трех L”, известное всем, кто занимается коммерческой недвижимостью. Главное при выборе коммерческого объекта - место, место и еще раз место (location).

Этот критерий напрямую связан с направлением деятельности. Например, для магазинов и объектов сервиса важна проходимость места, хорошая видимость со всех сторон, собственная парковка, возможность размещения рекламы и вывески на фасаде. Подойдут районы, где плотность населения достаточно высокая, чтобы обеспечить нужный поток покупателей и клиентов. 

Арендаторы офисов ищут помещения с хорошей транспортной доступностью, недалеко от метро. Чтобы путь сотрудников в офис не был для них проблемой. Близость парковки и заведений общественного питания - также серьезные преимущества при выборе офиса.

Для производственных и складских помещений близость автомагистралей и хорошие подъездные пути - важный фактор. Влияет покрытие дорожного полотна, возможность проезда длинномеров и большегрузов, какая система отопления и есть ли оно вообще, наличие рамп, размеры ворот. 

Для производственных помещений важна подведенная мощность электричества. А также возможность доступа или подключения к городским коммуникациям. Важно учесть высоту помещений, возможность установки погрузочного оборудования, несущую способность пола и тип его покрытия для размещения оборудования или хранения продукции. 

В ряде случаев для складских и производственных помещений важно наличие дополнительно офисных площадей для размещения сотрудников.

Площадь помещения и коммуникации

Помещение должно давать возможность разместить всех сотрудников, необходимое оборудование для эффективной работы и выполнения целей бизнеса. Кроме того, помещение - имидж компании. Не секрет, что офисы класса A и B зачастую сильно отличаются от офисов класса C.

Старое здание с некрасивым фасадом, старыми инженерными сетями и неудобной планировкой менее привлекательно для арендаторов, чем помещение в небольшом бизнес-центре. 

В случае, если арендатору захочется сделать ремонт под себя, можно обсудить этот момент дополнительно в ходе переговоров. Часто стороны договариваются об арендных каникулах, чтобы арендатор смог сделать ремонт.

Отдельно стоит упомянуть возможность перепланировки. Все популярнее становятся офисы гибкого формата. Когда помещение можно перепрофилировать или изменить расположение рабочих мест. Для арендаторов такая возможность - дополнительное преимущество в пользу выбора такого объекта. Open-space офис с правильной конфигурацией окон, которая позволяет перепланировать помещение под кабинетную систему, дает собственнику возможность привлекать более широкий круг арендаторов. 

Обязательно уточните, какие коммуникации есть в помещении или здании. И проверьте их работу. Для многих процессов определенная мощность энергосети - необходимость. 

Наличие высокоскоростного интернета на базе оптоволокна - норма для современного офиса. IT-компании предпочитают иметь выбор из нескольких провайдеров для обеспечения резервного канала доступа в интернет.

В процессе работы некоторые арендаторы нуждаются в дополнительных услугах. Например, разместить рекламу, вывеску или указатели. Иногда арендаторам нужна регистрация по месту нахождения офиса. Обсудите возможность предоставления дополнительных услуг с собственником.

Конкуренты, арендаторы и соседи

Оценка конкурентов - этап, которой не стоит пропускать. Он сложный и затратный по времени, но стоит затраченных усилий.

Если у помещения, которое вы планируете купить, уже есть назначение, то это упрощает анализ. Вы можете самостоятельно посмотреть, сколько конкурентов рядом с этим помещением. Например, если вы рассматриваете помещение под магазин, то посмотрите, сколько их рядом? Какие они? Какими преимуществами и недостатками обладают?

Выбирая офисное помещение в качестве способа инвестиций, нужно четко понимать, кто будет его арендовать. Это достаточно сложно спрогнозировать, поэтому начинающим инвесторам лучше вкладываться в покупку тех объектов, где им понятна экономика арендаторов. 

Имейте в виду, что некоторые помещения продаются вместе с арендаторами.

Для коммерческих помещений на первых этажах жилых домов актуален вопрос соседей. Часто о них забывают. Ведь жильцы дома могут затопить ваше помещение или в принципе быть недовольными какой-то коммерческой деятельностью. Хотя бы один “проблемный” жилец может стать серьезной проблемой. Не поленитесь познакомиться с соседями до покупки помещения и узнать об их настроениях. 

Пул арендаторов в бизнес-центре также будет влиять на предпочтения арендаторов. Если на этаже или в блоке сплошь располагаются мелкие компании и офисы ИП, вряд ли крупная компания захочет делить с ними соседство. 

Документы на объект

Некоторые собственники пытаются продать “проблемные” объекты. Поэтому нужно настороженно относиться к слишком выгодным предложениям. Не лишним будет проверить репутацию собственника. 

Обязательно проверяйте наличие всех правоустанавливающих документов на помещение, здание и землю, на которой оно построено.

Обязательно наличие следующих документов: 

1. Свидетельство о государственной регистрации;
2. Технический паспорт;
3. Свидетельство о государственной регистрации на землю, если покупаете отдельно стоящее здание;
4. Свидетельство о государственной регистрации предприятия, на балансе которого находится объект и Устав. Так как часто покупка происходит у юридического лица;

Кроме того, нужно проверить полномочия лица, которое осуществляет продажу, отсутствие обременений, залогов, судебные разбирательства и т.д. За этим лучше обратиться к опытным риэлторам. Например, к нам, в Авангард Недвижимость.

Стоимость

Изучайте рынок, чтобы понять, соответствует ли заявленная стоимость характеристикам объекта. Начните с мониторинга предложений на порталах  realt.by и megapolis-real. Посмотрите, какие еще предложения есть на рынке? Сколько стоят аналогичные варианты в том же районе и других районах города? 

При анализе стоимости объекта есть два значимых показателя - срок окупаемости и доходность. 

Формулы этих показателей:

[Срок окупаемости] = [Стоимость покупки] / [Чистая прибыль в год]

[Доходность объекта] = [Чистая прибыль в год] / [Стоимость покупки]

Например, на момент подготовки статьи арендные ставки для офисов разных категорий в Минске выглядят следующим образом:

• Класс А - 14-25 евро за м2;
• Класс B и В+ - 10-14 евро евро за м2;
• Класс C - 4-7 евро за м2.

Для Минска приемлемым считается срок окупаемости не более 10 лет.

Что увеличивает востребованность помещения?

• Удобное месторасположение и транспортная доступность;
• Инфраструктура района: общепит и другие объекты сервиса;
• Наличие всех необходимых коммуникаций: электричество, отопление, канализация, водоснабжение, вентиляция, система кондиционирования воздуха, интернет и телефон;
• Собственная парковка;
• Отдельный вход;
• Презентабельный внешний вид фасадов здания и помещений;
• Обеспечение безопасности и видеонаблюдение. Важно, когда бизнес связан с производством, хранением и продажей материальных ценностей. 

Сфера недвижимости, особенно коммерческой, не терпит дилетантов. Принимайте взвешенное решение на основе анализа проекта и его экономики.

Боитесь ошибиться? Обращайтесь к профессионалам с опытом проведения подобных сделок.