Мошенничество с доверенностями

Что нужно знать, чтобы не попасться на мошенничество с доверенностью? В каких ситуациях стоит проявить осторожность, а в каких не нужно переживать из-за присутствия этого документа? Об этом в нашей новой статье из постоянной рубрики "Мошенничество в недвижимости".

Случай из практики агентства

К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад. 

В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности. 

“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.

Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании: 

• Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
• Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
• Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
• В добром ли они здравии?

Мы попросили связать нас с титульными собственниками квартиры, чтобы организовать с ними встречу, и получить ответы на наши вопросы. В этой встрече нам было отказано, представитель ссылался на то, что собственники в курсе и это “не наше дело”. Телефонные номера владельцев также предоставлены не были.

Мы прекратили сотрудничество с этим “родственником”, пояснив, что готовы помочь с продажей при условии личного обращения доверителей. Ситуация выглядела так, что престарелые собственники не знают не только о планируемой продаже, но и о том, что на их имя уже оформлена недвижимость, представленная вместо снесенного дома.

Какие бывают доверенности?

Существует всего два вида доверенностей, которые могут быть использованы для продажи недвижимости.

1. Целевая доверенность

Выдавая такой вид доверенности, гражданин четко ограничивает количество действий, которые может совершать доверенное лицо. 

В случае, когда речь идет о продаже, в доверенности можно предусмотреть:

• Возможность поиска покупателя;
• Полномочия на получение задатка;
• Право совершать сделку купли-продажи и производить расчёты.

Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продаётся с использованием такого вида доверенности - можно не переживать. Вероятно, лицо, которое ее выдало, знает, что его квартира продается и согласно с этим.

2. Генеральная доверенность

Этот вид доверенности дает доверенному лицу большое количество различных полномочий. Например, получив генеральную доверенность, можно представлять интересы собственника во всех инстанциях. Пользоваться его банковскими счетами, принимать наследство, представлять интересы в суде, получать пенсию и другие выплаты. И, конечно, совершать все разрешенные законом сделки, за исключением дарения, но включая покупку и продажу любой недвижимости. 

Статья по теме

Продажа квартиры по доверенности и не только

Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продается по генеральной доверенности, проявите к этой сделку повышенное внимание. А лучше сразу привлеките специалистов - риэлторов.

Как действуют злоумышленники? 

Есть несколько категорий людей, которые чаще всего становятся жертвами мошенников.

1. Социально уязвимые группы людей - одинокие пенсионеры и инвалиды.

Злоумышленники втираются в доверие к таким людям. Помогают с бытовыми делами, решают какие-то мелкие проблемы, ходят за продуктами. Спустя некоторое время под различными предлогами “помощники” просят оформить генеральную доверенность на свое имя. Например, чтобы получать пенсию или представлять интересы собственника квартиры в ЖЭС. 

Нужно понимать, что доверенность выдается в присутствии нотариуса, который всегда разъясняет последствия оформления этого документа для человека. К сожалению, пожилые люди не всегда готовы оценить риски. Как результат, мошенники получают генеральную доверенность и право распоряжаться собственностью.  

2. Граждане, ведущие асоциальных образ жизни - злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Либо люди с психическими расстройствами.

Мошенники предлагают помощь в решении жилищного вопроса. Например, помочь с приватизацией квартиры и ее последующей продажей. При этом взамен обещают купить квартиру меньшей площади, а разницу передать доверителю. В таком случае доверитель вроде бы понимает, для какие целей выдает доверенность, что не мешает ему в итоге оказаться обманутым. В интернете то и дело всплывают новости о таких ситуациях, когда люди оказываются в глухих деревнях Беларуси без жилья, денег и средств к существованию.

Также мошенники могут использовать недействительную доверенность, выдавая её за актуальную. Нужно понимать, что доверенность - документ, выдаваемый на определенный срок. До истечения ее срока доверитель в любой момент может ее отозвать, а значит лишить доверенное лицо полномочий, которыми он был наделен. В таком случае доверенное лицо обязано вернуть доверенность, которая уже не имеет юридической силы.

Некоторые люди решают использовать генеральную доверенность в своих интересах, не возвращая отозванный документ. В результате, сделка купли-продажи может быть совершена лицом, которое не имеет на это право. Такую сделку можно оспорить в суде. То есть, купив квартиру, продаваемую мошенниками, покупатель в последующем может оказаться без денег, и без приобретенной недвижимости. Обращаем ваше внимание, что актуальность и соответствие доверенности законодательству - это не единственные факты, которые проверяются при подготовке сделки. О том, что еще проверяется можно почитать в нашей статье.

Статья по теме

Как проверить квартиру перед покупкой?

Иногда, доверители пытаются продать недвижимость по доверенности умершего собственника-доверителя. Такая сделка не соответствует законодательству, любой суд признает ее недействительной. 

Как обезопасить себя?

В первую очередь выясните, кем приходится доверенное лицо собственнику. Очень часто генеральные доверенности оформляются для удобства членов семьи. Например, родители доверяют детям заняться решением квартирного вопроса. Или, наоборот, дети оформляют доверенность на родителей, если постоянно живут в другой стране, и не могут приехать. Если вы видите такую доверенность, не помешает попросить доверенное лицо показать документы, подтверждающие родство. 

При проведении сделки попросите, чтобы на ней присутствовал титульный собственник, то есть тот, кто выдавал доверенность. Если привлечь собственника к сделке невозможно, то постарайтесь поговорить с ним по телефону, Skype или увидеться лично до проведения сделки. 

Когда доверенное лицо не может объяснить, где находится собственник. Или собственник квартиры не может пояснить, кем является ему доверенное лицо, то это дополнительный повод насторожиться.

Не лишним будет убедиться в здравии собственника объекта недвижимости. Для этого получите или попросите предоставить справки об отсутствии учетов в психиатрическом и наркологическом диспансерах.

Обязательно необходимо проверить, не отозвана ли доверенность. Также вас должно насторожить, если квартира перепродавалась несколько раз на протяжении короткого периода времени. Или, если продавалась несколько раз по доверенности. Подробнее о сделках с недвижимостью по доверенности мы писали в отдельной статье. 

Статья по теме

Продажа квартиры по доверенности и не только

Наличие доверенности в сделке с недвижимостью это не всегда плохо, но это однозначно дополнительный повод задуматься о всесторонней проверке объекта, а также об обращении к специалистам. 

Была полезна наша статья? Поделитесь ей в своих соцсетях!

Вам нужна помощь в оформлении сделки? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.