Брачный договор в сделках с недвижимостью

2 488 просмотров

Брачный договор часто фигурирует в сделках с недвижимостью. В этой статье вы узнаете, как избежать судебных споров из-за недвижимости при разводе, как брачный договор связан с подоходным налогом при продаже жилья и не только об этом.

Можно ли заранее предусмотреть, как будет делится имущество в случае развода?

Брачный договор могут заключить только супруги?

Можно ли заключить брачный договор по доверенности?

В отношении какого имущества можно заключить брачный договор?

Что нельзя прописать в брачном договоре?

Можно ли изменить или расторгнуть брачный договор, если обстоятельства изменились?

Что произойдет с имуществом, которое было до брака в спорной ситуации?

Как часто в практике граждане используют брачный договор для получения налоговой льготы? 

Что будет с имуществом, не указанным в брачном договоре?

По общему правилу имущество, нажитое мужем и женой в браке, является общим. Независимо от того, на кого из них оно приобретено либо, на кого или кем из супругов внесены денежные средства. Супруги имеют равные права на него. Режим общей совместной собственности начинает действовать автоматически с момента регистрации брака и при отсутствии брачного договора.

Брачный договор — это предусмотренная Кодексом Республики Беларусь о браке и семье альтернатива режиму общей совместной собственности супругов, которая дает супругам широкие возможности распоряжения недвижимостью.

Установлена обязательная письменная нотариальная форма брачного договора. За удостоверением документа можно обратиться к любому нотариусу. 

Брачный договор в сделках с недвижимостью-1

Можно ли заранее предусмотреть, как будет делится имущество в случае развода? 

Заключая брак, будущие муж и жена иногда не задумываются о том, как будут делить совместное имущество при разводе. Избежать лишних судебных расходов по разделу имущества при расторжении брака поможет брачный договор. Кроме того, заранее определив в брачном договоре, какое имущество, и кому будет принадлежать в случае развода, при его последующей продаже согласие второго супруга не потребуется.

Когда стоит заключить брачный договор?

  • Когда супруги имеют разное материальное положение. Например, у супруга до вступления в брак была собственная квартира в Минске, а у супруги - собственный бизнес;
  • Когда у одного или обоих супругов есть дети от прошлых браков, или дети вне брака. 

Что может быть определено брачным договором:

  • Условия взаимного содержания супругов после расторжения брака;
  • Как будет делиться общее имущество супругов;
  • Какое конкретно имущество будет передано каждому из супругов после расторжения брака;
  • Условия, при которых имущество не будет признано общей совместной собственностью; 
  • Другие вопросы взаимоотношений между мужем и женой, родителями и детьми. Например, как супруги будут оплачивать семейные расходы.  

Брачный договор могут заключить только супруги?

Брачный договор может быть заключен не только между супругами, но и лицами, вступающими в брак. В последнем случае брачный договор вступит в силу в день регистрации брака. 

Если брачный договор заключается между супругами, то нотариус обязательно проверит факт заключения брака. 

Для этого нужны следующие документы:

  • Свидетельство о заключении брака;
  • Копия записи акта о заключении брака; 
  • Справка ЗАГС о заключении брака;
  • Отметка в документе, удостоверяющем личность, например, в паспорте для граждан Республики Беларусь, в виде на жительство - для иностранных граждан и т.п. 

Нотариус не потребует эти документы, если брачный договор заключается между лицами, вступающими в брак.

К статусу зарегистрированных браков приравниваются:

  • Церковные браки, заключенные до 1 мая 1920 года;
  • Браки, совершенные гражданами в период Великой Отечественной войны на оккупированных территориях, входящих в состав СССР.

Брачный договор в сделках с недвижимостью-2

Можно ли заключить брачный договор по доверенности?

Брачный договор носит сугубо личный характер, поэтому заключить или расторгнуть брачный договор по доверенности невозможно.

В отношении какого имущества можно заключить брачный договор?

  • В отношении совместно нажитого в браке имущества до заключения брачного договора;
  • В отношении имущества, которое будет нажито супругами в браке. При этом в договоре может быть установлен раздельный режим собственности на все имущество, которое будет приобретено в будущем, так и на его виды или отдельные вещи. Например, только на недвижимость или только на автомобиль и т.д.

В брачном договоре супруги могут установить режим долевой собственности или режим раздельного имущества. 

При первом режиме, долевой собственности, каждому из супругов будет принадлежать определенная доля имущества. Например, при покупке супругами квартиры, в брачном договоре можно указать, что муж будет собственником ¾ долей, а жена — ¼ доли, или наоборот :). 

Режим раздельного имущества предполагает, что имущество будет являться собственностью только одного из супругов. 

Брачным договором можно установить режим раздельности не на все имущество, а только на имущество, подлежащее государственной регистрации. Например, недвижимость (квартиры, жилые дома, земельные участки, дачи, гаражи и т.д.). Мы рекомендуем в таком случае обязательно указать в брачном договоре условие, что тот из супругов, на чье имя зарегистрировано (либо будет зарегистрировано) недвижимое имущество, является (либо будет являться) ее собственником.

Брачный договор в сделках с недвижимостью-3

ВАЖНО ПОМНИТЬ! Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникнет у супруга только после государственной регистрации брачного договора в соответствующем регистрирующем органе. То есть, если вы заключили брачный договор в отношении имущества, подлежащего государственной регистрации, например, квартиры или жилого дома, не забудьте зарегистрировать данный договор в регистрирующем органе - БТИ.

Что нельзя прописать в брачном договоре?

Договор, заключенный между супругами, не должен нарушать права и законные интересы других лиц, противоречить законодательству Республики Беларусь. Также он не может ограничивать правоспособность и дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав. Не должен содержать условий, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. 

Например, в брачном договоре нельзя требовать, чтобы жена не работала или муж сменил работу на более прибыльную. Это нарушает конституционные права человека. Нельзя включать в брачный договор элементы завещания или соглашения, которое уменьшает размер алиментов на несовершеннолетних детей, установленный законодательством Республики Беларусь.

Можно ли изменить или расторгнуть брачный договор, если обстоятельства изменились?

Брачный договор может быть изменен или расторгнут только по взаимному согласию лиц, вступающих в брак или супругами – до расторжения брака, а также бывшими супругами – во время действия брачного договора.

 Брачный договор в сделках с недвижимостью-4

Достаточно часто имеют место конфликтные моменты в отношении имущества, которое было у кого-то до брака. 

Например, молодая девушка стала наследницей квартиры. Через какое-то время она вышла замуж и вместе с супругом сделала в квартире ремонт. Обе стороны вложили в него денежные средства. В результате рыночная стоимость квартиры увеличилась. В процессе развода у мужа появились претензии на квартиру — он вложил в ремонт и обустройство квартиры крупную сумму. При разводе муж может заявить, что в период брака за счет совместных денежных средств произведены улучшения в квартире, которые существенно увеличили ее стоимость. И решением суда она может быть признана совместно нажитым имуществом, и разделена между супругами. Возникает вопрос — как же поступить? 

В брачном договоре могут быть определены условия о невозможности признания имущества каждого из супругов их общей совместной собственностью, если в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (дорогостоящий ремонт, реконструкция и т.п.). 

Кроме того, рекомендуем в брачном договоре заранее достигнуть соглашения о том, что квартира останется у владелицы, но при этом супруг, в случае расторжения брака, получает установленную брачным договором денежную компенсацию.

Как часто в практике граждане используют брачный договор для получения налоговой льготы? 

Случай №1. Когда один из супругов от своего имени уже продавал аналогичный объект недвижимости и с момента совершения сделки не прошло 5 лет, а второй супруг подобной сделки не совершал. Супруги по брачному договору переоформляют квартиру, и продажу совершает супруг, имеющий право на льготу. Сделка проходит без взимания подоходного налога.

Случай №2. Когда один из супругов является иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларуси, то есть провел на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году (менее полугода). Соответственно, должен платить подоходный налог. А второй супруг - гражданин Республики Беларусь и имеет право на налоговую льготу.
Подробнее об уплате налогов при продаже недвижимости можно прочитать здесь.

А что будет с имуществом, не указанным в брачном договоре?

Независимо от того, какой режим имущества будет избран, и будет ли он установлен на все имущество или на отдельные его виды, следует помнить, что на совместно нажитое имущество, о котором ничего не сказано в брачном договоре, будет распространяться режим общей совместной собственности. То есть, если во время брака кто-то из супругов самостоятельно приобрел квартиру и не внес изменения в брачный договор о том, что это только его собственность, то квартира будет признана совместно нажитой.

Принято считать, что брачный договор нужен только обеспеченным людям, чтобы защитить свое имущество при разводе. Но это не так. Только в 2018 году белорусами было заключено почти 4 000 брачных договоров. Этот инструмент урегулирования отношений становится все более популярным.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым!

Задайте свой вопрос в нашем разделе "Вопросы и ответы" и мы постараемся ответить.

Павел Бречко
Автор статьи

Похожие статьи

Легализация документов для сделок с недвижимостью

Легализация документов для сделок с недвижимостью

О том, какие виды легализации документов для сделок с недвижимостью существуют - в нашей статье.

Как разделить квартиру при разводе, построенную с привлечением льготного кредита

Как разделить квартиру при разводе, построенную с привлечением льготного кредита

Развод и раздел имущества – процесс малоприятный. У бывших супругов практически всегда возникает множество вопросов и претензий.

Уплата налогов при продаже недвижимости

Уплата налогов при продаже недвижимости

Известная поговорка “Заплати налоги и спи спокойно” в реальности сталкивается со сложностью выяснения всех обязательных к уплате налогов.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 29 105 61 61