Вы покупаете квартиру, а на нее претендуют дети участника приватизации

Покупатели заказали услугу по проверке объекта в нашем агентстве. Ознакомившись с документами, стало понятно, что квартира принадлежит собственнику с 2007 года. Основание - договор дарения, мать подарила квартиру своей дочери. При этом даритель - мать, имеет право владения и пользования подаренным жилым помещением, то есть имеет право и дальше проживать в данной квартире. Брачный договор в отношении объекта не заключался. Другой информации, необходимой для процедуры проверки, у нас не было. 

Была собрана и проанализирована следующая информация (упрощенный перечень): 

1. Основание возникновения либо перехода права собственности;
2. Наличие обременений и запретов на продажу квартиры;
3. ФИО и даты рождения проживавших лиц;
4. Даты и адреса выбытия проживавших лиц;
5. Наличие индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий, зарегистрированных в квартире;
6. Наличие актуального договора найма квартиры;
7. Кто участвовал в приватизации объекта;
8. Присутствовали ли среди предыдущих собственников или сособственников лица с лишением или ограничением дееспособности в имеющихся документах;
9. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа. Имеются ли задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону.

Результаты проверки

Мы начали с того, что установили момент возникновения права частной собственности в отношении проверяемого объекта. То есть определили, кто и когда стал первым собственником квартиры. Квартира перешла в собственность от государства в лице местной администрации, по договору приватизации - ситуация типовая. Мы сделали запрос в расчетно-справочный центр по месту обслуживания объекта недвижимости, чтобы получить справку о начисленной жилищной квоте. Она необходима, чтобы понять, кто участвовал в приватизации квартиры. 

На основании данных, полученных из справки о начисленной жилищной квоте, следовало, что участие в приватизации принимало 3 человека. Выясняем, что в приватизации квартиры, приняли участие титульная собственница (мать-даритель), ее супруг и сын. Важно учитывать, что собственник, указанный в договоре приватизации, т.е. титульный собственник, “делит” право собственности с участниками приватизации. Это значит, что распоряжаться квартирой, продавать, дарить и так далее, можно только с их согласия.

Наличие супруга у титульной собственницы по договору приватизации в нашем случае имело дополнительное значение. Помимо сумм, начисленных жилищных квот участников приватизации, производилась оплата непогашенного квотами остатка стоимости квартиры. Этот остаток оплачивался личными средствами собственницы, в период брака. Это значит, что доля супруга в квартире стала больше. К личной доле, полученной за счет жилищной квоты, добавилась половина той доли, что была оплачена супругой, как совместно нажитое имущество.

При сборе информации о первых собственниках, нам стало известно, что супруг дарителя, а также ее сын состояли на учете в наркологическом диспансере. Таким образом, существовала вероятность того, что супруг и сын дарителя могли не в полной мере осознавать значения своих действий в период заключения договора дарения в 2007 г., как сособственники, дающие согласие на сделку.

В такой ситуации мы обратились в нотариальную контору, в которой удостоверялся договор дарения. И тут - внимание - было выяснено, что на самом деле в приватизации участвовали два человека, а не три. Это были супруг и супруга. Супруг умер в 2017 году, а супруга - стала дарителем впоследствии. То есть в данных расчетно-справочного центра была допущена ошибка. 

Значит, сын дарителя реально не участвовал в приватизации, не становился сособственником квартиры, и нас не интересовал как участник сделки. Но к его персоне мы еще вернемся.

Тем не менее, после проведенных бесед с собственником объекта недвижимости, мы точно понимали, что супруг дарителя состоял на учете в наркологическом диспансере, так как злоупотреблял алкогольными напитками. 

Необходимо было проанализировать возможность и вероятность оспаривания согласия супруга на дарение. Ведь он мог не осознавать значения своих действий. Доля супруга могла бы стать предметом судебного спора.

Сам факт того, что лицо состояло на учете по алкоголизму не делает его автоматически недееспособным, а его сделки ничтожными. Но в судебной практике существуют решения, когда истцам удавалось доказать, что лица, состоящие на аналогичном учете, не понимали значение своих действий. Такой сценарий, увы, не редкость. 

Необходимо было определить перечень лиц, которые могут в будущем оспорить действия супруга дарителя. Предполагаем худший сценарий, что действия супруга можно оспорить, а это значит, что его доля осталась в его собственности. Тогда, кто ее принял бы по наследству? Возникает вопрос: открывалось или нет наследственное дело после смерти супруга в 2017 году.

Снова обращаемся в нотариальную контору и выясняем, что наследственное дело открывалось, и наследником по закону ввиду отказа супруги и является наш текущий собственник -  дочь наследодателя. Сын наследодателя не заявлял своих прав на наследство, что следует из справки о наследственном деле.

Было принято решение о получении заявления от сына о том, что он осознанно пропустил сроки вступления в наследство и, тем самым, отказался от него в пользу сестры. А также о том, что он знает о предстоящей сделке и не против ее совершения.

Стоит отметить, что на момент получения согласия, сын дарителя на учете не состоял, так как снят по ремиссии. Соответствующие справки были получены. Для подстраховки было получено такое же согласие и от супруги наследодателя - матери текущего собственника.

Решение 

Согласовав наши действия с собственником, нами были предприняты следующие меры для устранения препятствий к совершению сделки: 

1. Взята справка из расчётно-справочного центра о всех проживающих в квартире лицах  с момента заселения дома; 
2. Взята справка из нотариальной конторы о наследственном деле;
3. Выяснена информация по иным наследникам первой очереди;
4. Проанализированы нормы гражданского законодательства; 
5. Получено согласие от брата собственника, как наследника первой очереди.

В результате, клиенты приобрели квартиру без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Узнать подробнее об услуге по проверке недвижимости перед покупкой, и заказать ее вы можете по этой ссылке.