Опубликовано: 21.09.2020
Из-за отсутствия опыта в продаже недвижимости как продавцы, так и покупатели совершают типичные ошибки. Продавцы в случае ошибки рискуют затянуть сроки продажи и потерять некоторую сумму прибыли. А для покупателей ошибка - это не только уход от своевременного принятия решения и выгодной покупки, но и потеря денег. А иногда и приобретенной недвижимости.
Часто ошибок можно избежать. Какие ошибки покупатели совершают чаще всего? Чем это грозит? Как их не допустить? Мы составили список самых распространенных из них. Рекомендуем ознакомиться с этим списком всем, кто планирует заняться выбором своей первой квартиры или переехать в другую.
Отсутствие списка критериев выбора
Эта ошибка свойственна тем, кто впервые столкнулся с покупкой недвижимости. Например, покупатель сначала смотрит 1-комнатную новостройку с ремонтом в спальном районе, потом 2-комнатную со строительной отделкой, а напоследок начинает рассматривать 3-комнатную квартиру в центре 80-ых годов постройки. Список вариантов в таком случае легко перевалит за несколько сотен квартир. Сориентироваться становится очень сложно, а действительно хорошие варианты могут быстро уходить.
Сразу определитесь, какие критерии для вас важны при выборе. Среди них определите те, от которых вы не готовы отказаться ни при каких обстоятельствах, а какие менее существенны. Например, ваши критерии: определенный район - Каменная Горка, количество комнат - 2, бюджет - 70 000$ в эквиваленте, полная комплектация квартиры мебелью и техникой. Первые 3 критерия - важны, последний - менее важен. Поэтому, найдя вариант, удовлетворяющий вас по первым 3 критериям, но с частичной комплектацией мебелью и техникой, вы можете подписать предварительный договор, и в будущем провести сделку.
Чтобы определиться с критериями советуем ответить на следующие базовые вопросы:
- Квартира покупается для личного пользования или сдачи в аренду?
- Какой срок предполагаемого владения? Как изменится состав вашей семьи за этот срок?
- Как будет пользоваться квартирой каждый член семьи? Какая планировка квартиры подходит для этого?
- Как будут добираться до ключевых точек каждый из домочадцев? Какие районы вам подходят исходя из этого?
- Какие вложения вы готовы делать в улучшение состояния? Есть ли у вас опыт ремонта и готовность его делать?
- Какие средства вы готовы потратить на покупку? Нужно ли продавать собственную квартиру, и сколько она может стоить? Какой именно вы можете привлечь кредит?
Отказ от торга или торг до слёз
Иногда покупатели влюбляются в квартиру и боятся торговаться, чтобы не упустить хороший вариант. Или, потому что не решаются на это из-за неопытности. Другая крайность, когда по и так дешевой квартире покупатель запрашивает огромный торг на десятки процентов, и, конечно, получает отказ вместе с последующей предвзятостью продавца к такому “странному” покупателю.
Для успешного торга очень важно умение правильно определить рыночную стоимость недвижимости. Посмотрите квартиры-аналоги. Риэлторы ориентируются не только на актуальные объявления, но и на данные по состоявшимся сделкам. Не стесняйтесь консультироваться, чтобы не переплатить.
Когда продавец и покупатель торгуются, у каждого есть свое понимание о рыночной цене квартиры, на это накладывается персональная заинтересованность в сделке. Важно понять, насколько заинтересован в продаже продавец, и насколько ваши оценки рыночной цены совпадают.
Предлагайте цену, исходя из вашей оценки рыночной стоимости. Если объект продается по завышенной цене, не бойтесь предлагать серьезный торг на 5-15%. Вы ничего не потеряете в случае отказа, вряд ли вы готовы столько переплатить, зато есть вероятность, что продавец пойдет на значительное снижение цены.
Если же объект продается по хорошей рыночной цене, предлагайте незначительный торг на 1-3%. Спрашивайте о скидке, даже, если объект продается по цене ниже рыночной, чтобы покупатель не подумал, что продешевил из-за того, что вы не торгуетесь. Но тут главное не упустить хороший вариант, другой покупатель может купить и без торга. Нет универсальных правил, многое зависит от способности читать ситуацию и мотивы второй стороны. Торг - это искусство, а не наука.
Всегда стоит попробовать поторговаться, нередко скидку дают просто потому, что так принято.
Отказ от оформления предварительного договора или договора задатка
Эти документы позволяют зафиксировать оговоренные продавцом и покупателям условия на бумаге. Задаток - важная вещь на пути к сделке. Он подтверждает намерения покупателя приобрести объект недвижимости. Получая задаток, продавец будет четко уверен, что на его квартиру есть покупатель. А покупатель будет знать, что понравившаяся ему квартира не будет продана другому покупателю. О предварительном договоре и договоре задатка, а также последствиях невыполнения их условий мы уже рассказывали в наших статьях.
Рекомендуем обращаться для их оформления к профессионалам: риэлторам или нотариусам. В таком случае вы точно сделаете правильно и ничего не упустите. Риэлторы в предварительном договоре учитывают и оговаривают гораздо больше нюансов и условий, чтобы упростить будущую сделку, исключить недопонимание и срыв договоренностей.
Недооценка прав зарегистрированных в квартире лиц
Как правило, в квартире зарегистрирован не только собственник, но и члены его семьи. Право собственности у них отсутствует, но проживать в квартире они могут. Даже, если собственник изменился. Важно получить согласие на сделку всех зарегистрированных в квартире.
Хорошо, когда собственник и члены его семьи могут перерегистрироваться из квартиры до сделки. Так получается не всегда, в половине случаев люди переезжаю во встречную квартиру. Туда они смогут зарегистрироваться только после сделки.
В таком случае мы рекомендуем оформлять залог под выписку. В договоре купли-продажи пропишите срок, до которого бывший собственник и члены его семьи могут иметь право пользоваться этой квартирой. После этой даты право пользования ей будет утеряно. Сумма залога может быть использована при принудительном снятии с регистрации бывшего собственника и всех, кто был зарегистрирован в квартире.
Обязательно поинтересуйтесь, сколько человек прописаны в понравившейся квартире, и есть ли среди них несовершеннолетние. Если в квартире прописан несовершеннолетний - для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Для получения разрешения понадобится время, что приведет в увеличению сроков подготовки документов к сделке.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Стоит понимать, что есть виды неузаконенных перепланировок, которые можно согласовать, а есть те, которые согласовать невозможно. Как правило, квартиры с перепланировками, которые невозможно узаконить, продаются со скидкой.
Обязательно уточните, производились ли в квартире перепланировки. Согласованы ли они. Попросите у продавца технический паспорт и сверьте его с фактическим состоянием квартиры. Сообщить о незаконной перепланировке могут соседи или представители эксплуатирующих организаций. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность - штраф. А перепланировку, которая не соответствует законодательству и техническим требованиям, потребуют привести в первоначальное состояние.
Подробнее о перепланировках и ответственности за это в нашей статье.
Статья по темеПерепланировка квартиры: что нужно знать?
Не познакомиться с соседями перед покупкой
Часто, опираясь на удачный опыт соседства, покупатели не придают должного значения этому моменту. Проще сразу познакомиться с людьми, которые будут жить рядом с вами, чем потом конфликтовать с ними.
Мы рекомендуем познакомиться с соседями по площадке, сверху и снизу. Остальные рекомендации описаны в нашей статье.
Статья по темеКак купить квартиру и не иметь проблем с соседями
Отказ от проверки юридической истории квартиры
Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке, то следует проверить историю сделок, чтобы обезопасить себя от сюрпризов. Наличие свидетельства о собственности у продавца - недостаточное основание для совершения безопасной сделки.
Далеко не каждый хозяин квартиры на вторичном рынке знает ее историю. Бывают случаи, когда собственники утаивают важную информацию или самостоятельно подыскивают покупателя на квартиру, которая не прошла проверку в агентстве недвижимости. Например, если при совершении сделки продавец был недееспособен или дееспособность была ограничена - суд может признать сделку недействительной. Подробнее о том, какие сделки могут быть признаны недействительными мы рассказываем в этой статье.
При обращении в агентство, получить полную проверку юридической истории достаточно просто. При заказе услуги по проверке в нашем агентстве, происходит проверка объекта по более чем 50 точкам контроля.
Для самостоятельной проверки потребуется много времени, знаний и усилий. И все равно проверка не будет полной, потому что часть необходимых данных по закону предоставляется только агентствам недвижимости. Если в итоге окажется, что с квартирой или ее историей были какие-либо проблемы, а сделка уже совершена, то вы рискуете оказаться без всего: без недвижимости и без денег. Агентства отвечают за допущенные ошибки при подготовке сделки, ответственность застрахована на сумму свыше 100 000$. В случае признания их недействительными - вы можете рассчитывать на компенсацию.
Решение заниматься покупкой самостоятельно оправдано, если вы хорошо разбираетесь в правовом поле и знаете, на что обращать внимание при выборе подходящей квартиры и подготовке сделки. Если вы впервые сталкиваетесь с покупкой недвижимости или есть сомнения, то лучше обратиться к профессионалам. Выбирайте агентство с хорошей репутацией, почитайте отзывы, предварительно пообщайтесь со специалистами компании. Мы подготовили инструкцию, как правильно выбрать агентство для сотрудничества.
Занижение стоимости недвижимости в документах о покупке
Встречаются случаи, когда при заключении договора купли-продажи по просьбе продавца в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы не платить или снизить сумму подоходного налога.
Для покупателя это риск. Если суд признает сделку недействительной - возврату будет подлежать сумма, указанная в документах.
Расчеты между сторонами
Один из самых сложных этапов при проведении сделки. С ним всегда связано много вопросов и споров между сторонами. Организовать расчет самостоятельно, не имея опыта, достаточно сложно.
Здесь можно перечислить множество ошибок, которые часто допускаются: передача аванса или задатка в большом объеме, расчет в валюте, проведение расчетов в небезопасном месте, без свидетеле и т.д. В отдельной статье вы можете почитать о них подробнее.
Статья по темеКак рассчитаться при купле-продаже квартиры и не потерять все. Большая инструкция от Авангарда
Отказ от услуг агентов по недвижимости и риэлторов при выборе
Желание сэкономить нормально для каждого человека. Дополнительные расходы на оплату услуг риэлтора могут удерживать от привлечения к сделке профессионала.
Специалисты рынка недвижимости могут помочь выбрать подходящий вариант по выгодной цене, и получить скидку, тем самым покрыв расходы на свои услуги. Почему так происходит? Потому что у специалистов есть необходимый опыт общения с продавцами, знания и инструменты для поиска наиболее выгодных вариантов. Мы, в Авангард Недвижимость, используем специализированный софт, чтобы находить квартиры сразу на десятках сайтов, и даже находим квартиры, которых уже нет в интернете.
Мы перечислили самые частые ошибки покупателей. Стоит понимать, что каждая сделка индивидуальна: своя история, причины продажи и т.д. Это значит, что нужно вырабатывать индивидуальный алгоритм действий при подготовке документов и проведении сделки.
Доверьте поиск и подготовку сделки профессионалам. Превратите покупку недвижимости в праздник, а не стресс для всей семьи. Будем рады помочь!
Эта статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.
