Недействительная сделка в истории квартиры. Рубрика “Примеры сделок”

361 просмотр

Опубликовано: 18.10.2022

Новая статья рубрики “Примеры сделок” посвящена, казалось бы, простой ситуации - покупке квартиры у единственного наследника. Осложняющее обстоятельство - решение суда, на основании которого собственник владеет квартирой. В этой статье расскажем, с какими нюансами мы столкнулись в ходе юридической проверки объекта перед сделкой.

Покупатель заказал услугу по проверке объекта недвижимости в нашем агентстве. В ходе первичного анализа документов выяснилось, что собственник владеет квартирой на основании Решения суда от 11.05.2009 с 20.12.2012. В мае 2022 года собственник вступил в брак. Иной информации для проверки у агентства не было.

Были собрана и проанализирована следующая информация: 

  1. Основания владения и даты переходов права собственности  на  квартиру;
  2. Наличие обременений и запретов на продажу квартиры;
  3. Наличие признаков кабальности в предыдущих сделках;
  4. ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  5. Даты и адреса выбытия проживавших лиц; 
  6. Наличие зарегистрированных в Объекте индивидуальных предпринимателей;
  7. Наличие действующих договоров найма; 
  8. Определены участники приватизации;
  9. Присутствовали ли среди предыдущих собственников, сособственников или тех, кто давали согласие на сделку, лица с лишением или ограничением дееспособности;
  10. Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Площадь, указанная в техническом паспорте на квартиру, не соответствовала площади, указанной в Свидетельстве о госрегистрации перехода права собственности на действующего собственника. Из-за такого несоответствия регистратор может отказать в удостоверении сделки купли-продажи. 

Также выяснилось, что первым собственником квартиры был отец текущего владельца квартиры. Из документов видно, что отец владел квартирой с марта 2004 года на основании Справки ЖСК.

Первый собственник злоупотреблял спиртными напитками. Стоял на учете в психоневрологическом диспансере и периодически проходил стационарное лечение. В период с 2003 по 2004 год группа лиц склоняла его к продаже квартиры. В декабре 2004 года он был убит. Лица, совершившие данное преступление, осуждены.

Согласно материалам дела, болезнь прогрессировала. В декабре 2004 года он был признан недееспособным. Это значит, что на момент заключения договора купли-продажи в апреле 2004 года он не понимал значения своих действий и не мог руководить ими. Опекуном была назначена его бывшая супруга.

Статья по теме

Основания признания сделки с недвижимостью недействительной

Согласно решению суда от 2009 года, был установлен факт принятия наследства в виде квартиры действующим собственником после смерти его отца. Сделка купли-продажи, совершенная в апреле 2004 года, была признана недействительной. Соответственно, государственная регистрация договора купли-продажи, совершенная в апреле 2004 года,  и переход права собственности на квартиру были признаны недействительными. В результате восстановлено право собственности на квартиру за текущим собственником в порядке наследования. 

Тем же решением суда было предусмотрено выселение из квартиры собственника и членов его семьи, которые владели и пользовались квартирой в момент проживания. Речь идет о покупателе, которому продал квартиру первый хозяин под давлением преступников. Этот факт подтверждается данными развернутого лицевого счета. В июле 2013 года зафиксировано выбытие из квартиры граждан на основании решения суда.

На квартире был наложен арест в качестве меры по обеспечению исполнительного документа. Действующий собственник обязан выплатить определенную сумму несостоявшемуся собственнику квартиры по договору, который был признан недействительным. В июле 2022 года арест был снят на основании Постановления ОПИ. То есть действующий собственник выплатил необходимую сумму.

С какими сложностями мы столкнулись в процессе проверки объекта:

  1. Существовал риск наложения ареста, ограничения или запрета в отношении действий с квартирой из-за прошлых судебных разбирательств.
  2. Короткие сроки сделки требовали максимальной скорости в сборе документов и получении необходимой информации.
  3. Нежелание государственных органов выдавать запрашиваемую информацию в минимальные сроки.
  4. Несоответствии данных по метражу квартиры, указанных в техническом паспорте, а также в свидетельстве о государственной регистрации.

Решение

Чтобы обезопасить сделку и исключить риски для покупателя, по согласованию с клиентом мы предприняли:

  1. Исправили метраж, указанный в свидетельстве о государственной регистрации. Теперь он соответствует цифрам  в техническом паспорте на квартиру.
  2. Чтобы оперативно подтвердить то, что в отношении продавца нет исполнительных производств, мы позвонили судебному исполнителю. Это нужно, чтобы исключить наложения ареста на квартиру. Судебный исполнитель мог почтой направить документы о наложении ареста. После их получения БТИ отразило бы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) арест по нашей квартире. Причем арест налагается не датой получения почтового отправления, а датой вынесение постановления об аресте. То есть юридически квартира уже арестована, а данных об этом у нас, покупателя и у регистратора еще нет. Сделку совершать нельзя, так как она будет ничтожна.
  3. Сделали запрос в отдел принудительного исполнения (ОПИ) и получили ответ. Так мы проверили наличие исполнительных производств на имя продавца. Это нужно, чтобы также исключить арест квартиры продавца.
  4. В день сделки дополнительно проверили реестр исполнительных производств на официальном сайте.
  5. Получили справка из отдела ЗАГС, подтверждающая отсутствие супруги, которая имеет право претендовать на квартиру. В момент совершения сделки получили заявление от продавца, подтверждающее отсутствие супруги.
  6. В день сделки, непосредственно перед моментом ее совершения, взяли выписку из ЕГРНИ. Она подтверждает отсутствие запретов, обременений, арестов в отношении продаваемой квартиры.

В результате покупатели приобрели квартиру без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму. 

Замечание. Ситуация, описанная в статье, очень показательна. В 2003-2004 годах случилось преступление с участием недвижимости. Законный наследник только к 2009 году смог в суде добиться положительного решения, то есть спустя пять лет. А в 2013 году произошло выселение бывших неправомочных жильцов, спустя 9 лет. С ними полностью рассчитался продавец и снял арест только спустя 20 лет с начала этой печальной истории. Будьте бдительны, совершая сделки с недвижимостью. Не попадайте в подобные многолетние тяжбы, коими завалены суды. Каждый год порядка 150 семей в Беларуси лишается права собственности на жилье в суде, а еще тысячи ведут тяжбы и споры о разделе долей, определении порядка пользования, выселении из помещения и другие споры о жилье. Мнимая экономия на проверке недвижимости может очень дорого стоить. И не только в деньгах. 

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Хотите подробнее узнать о нашей услуге по проверке объекта недвижимости? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.

Влас Новик
Автор статьи

Похожие статьи

Как совершить обмен квартирами?

Как совершить обмен квартирами?

Рассказываем о нюансах и делимся советами.

Простыми словами о правилах вступления в наследство в Беларуси

Простыми словами о правилах вступления в наследство в Беларуси

Расскажем об основных моментах, которые стоит знать.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 44 732-50-00