Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»

531 просмотр

Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”. В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью. А также о сделках, которые не состоялись из-за того, что были выявлены серьезные основания для отказа проведения сделки. Это позволило покупателям избежать судебных споров и проблем с приобретенной недвижимостью. 

В первой статье рубрики речь пойдет о распространенной при продаже недвижимости ситуации - продаже квартиры с ипотекой банка и непогашенным льготным кредитом. После периода активного строительства квартир с привлечением льготного кредита, вспомним тот же район “Каменная горка”, сделки с такими объектами не  редкость. В нашем агентстве разработаны алгоритмы проверки и проведения таких сделок, которые сэкономят ваши силы и время для более приятных вещей, чем хождение по различным инстанциям.

Итак, объекты, построенные с привлечением льготного кредита, могут быть проданы только после истечения срока запрета на продажу - это 5 лет после полной выплаты льготного кредита. Однако, существуют предусмотренные законодательством основания для снятия этого запрета. 

Ситуация

Клиент обратилась за помощью в продаже квартиры, построенной с привлечением льготного кредита. Цель продажи - улучшения своих жилищных условий. На момент обращения к нам, у клиента уже имелся неудачный опыт обращения в государственные органы. Известно, что клиент является собственником квартиры и владеет ей с 2013 года. Иная, необходимая для проверки информация, отсутствовала.

Рассмотрим процесс подготовки сделки и точки контроля юридической истории объекта.

При подготовке сделки проанализирована следующая информация (не полный перечень):

  • Основания владения квартирой;
  • Наличие обременений, запретов;
  • ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  • Даты и адреса выбытия проживавших лиц; 
  • Наличие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий;
  • Наличие действующего договора найма; 
  • Лишение и ограничение дееспособности лиц, дававших согласия как сособственники.
  • Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Выявлено, что квартира была построена супружеской парой по договору долевого строительства. Введена в эксплуатацию по заявлению в 2013 году. Так как объект был приобретен в период брака и брачный договор между супругами не заключался, квартира являлась совместно нажитым имуществом. Это значит, что распоряжаться объектом супруга, то есть наш клиент, может только с согласия своего мужа.

При проверке были выявлены ограничения перед заключением договора купли-продажи - непогашенный льготный кредит. Приобреталась квартира с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Перед продажей квартиры этот кредит необходимо было погасить. До момента полного расчета с банком квартира находилась под ипотекой.

Таким образом, у данной квартиры имелся запрет, как на продажу из-за льготного кредита, так и из-за ипотеки банка - залогодержателя. Для совершения будущей сделки необходимо было снять эти запреты. 

Собственник до обращения в наше агентство, посоветовавшись со знакомыми и почитав форумы, доверилась информации, что исполнительный комитет дает разрешение на продажу всем обратившимся. 

Она самостоятельно подала заявление в местный исполнительный комитет, чтобы получить разрешение на снятие ограничения на продажу своей квартиры. В качестве основания на снятие запрета было выбрано улучшение жилищных условий через договор долевого строительства. В результате, был получен отказ в досрочном снятии запрета на продажу квартиры. Администрация района руководствовалась такой логикой: объект недвижимости только строится, еще не создан, следовательно, улучшения условий нет. То, что строится объект больший по площади и лучших потребительских свойств, а дом находится на этапе сдачи - аргументом не стало. Хотя в нашей практике были случаи, когда Администрация района давала согласие на продажу при улучшении жилищных условий путем долевого строительства.

С этим результатом наш клиент и ее супруг обратились к нам. Проанализировав все возможные основания по перечню, мы посоветовали не терять время на оспаривание решения местного исполнительного комитета, а подать новое заявление. В качестве основания для снятия ограничения мы предложили указать переезд в другую местность. Семья переехала за город на период долевого строительства, заранее готовясь к продаже своей старой квартиры. 

Документы были поданы. В исполнительном комитете со всей строгостью решили проверить, имеет ли на то основание продавец. Были запрошены справки из государственных учреждений о том, что ребенок ходит в местную школу. Из-за переезда дети меняли место обучения, но эта процедура была затянута. События происходили в разгар летних каникул. Подключив все ресурсы, необходимые справки из школы были получены.

Хотим сделать отступление, чтобы объяснить, в чем состоит специфика получения согласий исполкомов на продажу “льготных” квартир. Законодательством предусмотрена возможность снятия 5-летнего запрета на продажу при наличии уважительных оснований.  Часть оснований прямо указана в соответствующем Указе Президента: развод, смерть одного из собственников, смена места жительства и т.д. Ключевое слово тут “уважительных”, и степень  “уважительности” оснований определяет каждый конкретный исполком или администрация района, исходя из законодательства и собственной устоявшейся практики. Поэтому разные администрации районов, при общей схожести подхода, проявляют разную требовательность к пакету документов, необходимых для получения согласия. Почти все сделки проходят в дефиците времени, зачастую нет возможности повторно подать пакет документов. Пропущенный срок может легко стоить сделки. У покупателя может истечь срок использования одобренного кредита, какая-то из сторон не может или не готова давать дополнительное время, или покупатель спешит совершить сделку в срок и дает при этом за квартиру хорошую цену. Здесь на первый план выходит знание практики конкретной администрации района и искусство взаимодействия с инстанциями при получении всех документов в сжатые сроки. Это составляет большой объем работы специалистов “Авангард Недвижимость” в подобных сделках.

Решение

В данном случае основание для снятия запрета на продажу было найдено. По согласованию с собственником квартиры, мы предприняли следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:

  1. Погашен льготный кредит и получена справка из банка. 
  2. Снята ипотека банка в БТИ. Получено свидетельство о государственной регистрации с пометкой, что ипотека снята.
  3. Получены документы для предоставления в местную администрацию района, подтверждающие смену места жительства. 

В результате, продавцы квартиры с нашей помощью получили разрешение на совершение сделки от местной администрации и сняли ипотеку банка. То есть смогли решить свой вопрос, избежав самостоятельной процедуры снятия всех запретов и утомительного хождения по необходимым инстанциям. 

Кроме того, были собраны другие необходимые к сделке документы. Покупатели, заказавшие услугу по проверке, приобрели объект без рисков оспаривания права собственности. Сделка была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Хотите продать квартиру, построенную с привлечением льготного кредита? Мы расскажем как! Для консультации оставьте заявку в форме ниже или позвоните по номеру: +375 29 105 61 61.

Влас Новик
Автор статьи

Похожие статьи

Как купить недвижимость у иностранного юридического лица

Как купить недвижимость у иностранного юридического лица

Заключая сделку, когда продавцом является иностранная компания, необходимо учитывать особенности, связанные с ее особым статусом на территории Республики Беларусь.

В Беларуси подписан указ об ипотечном кредитовании жилья

В Беларуси подписан указ об ипотечном кредитовании жилья

Указ №130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» был подписан 16 апреля. Им определено, какие объекты могут быть предметом кредитования.

Брачный договор в сделках с недвижимостью

Брачный договор в сделках с недвижимостью

В этой статье вы узнаете, как избежать судебных споров из-за недвижимости при разводе, как брачный договор связан с подоходным налогом при продаже жилья и не только об этом.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 29 105 61 61