Как проверить дом перед покупкой?

В этой статье мы рассмотрим, что делают наши риэлторы при проверке дома, чтобы сделка прошла безопасно для покупателя. Приводим упрощенный и неполный перечень мер и точек контроля, так как каждая ситуация индивидуальна.

Что проверяется?

На основании каких документов собственник владеет домом и землей, даты переходов права собственности

Смысл этого этапа в том, чтобы произвести сверку правоустанавливающих документов собственника.

• Свидетельство о государственной регистрации;
• Договор купли-продажи, мены, дарения. Свидетельство о праве на наследство по завещанию, по закону. Брачный договор, решение суда и другие;
• Технический паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации земельного участка / договор аренды земельного участка / государственный акт.

Чтобы не допустить технических ошибок в документах новых собственников в документах проверяются:

1. ФИО собственника;
2. Даты регистрации договора и возникновения права собственности на объект;
3. Визуально сверяется расположение объектов недвижимости в приложении к свидетельству о государственной регистрации прав на земельный участок с фактическим положением данных объектов;
4. Визуально проверяется контур границ земельного участка. В случае необходимости проводится установление границ земельного участка.

Эти сведения сверяются с данными из базы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе и сделать выписку можно онлайн. При желании можно получить выписку самостоятельно. Для этого нужно заказать ее, обратившись в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Для получения выписки  нужно предоставить паспорт и предварительно оплатить ее.

Настоящие и бывшие собственники и проживающие

Из копии лицевого счета (далее – КЛС) можно узнать информацию о зарегистрированных лицах в данный момент. Информацию о тех, кто проживал в доме ранее, может узнать агентство недвижимости в рамках проверки юридической чистоты объекта недвижимости -  с момента создания объекта недвижимости изучается его юридическая история - кто и когда был в нем зарегистрирован, куда выбыл до/после продажи. 

Особое внимание уделяется следующим субъектам:

• Несовершеннолетние;
• Дети, которые остались без попечения родителей, выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
• Выбывшие в места лишения свободы;
• Военнообязанные, которые выбыли на срочную службу, и не вернувшиеся оттуда;
• Выбывшие в другую страну для постоянного проживания;
• Выбывшие по состоянию здоровья в психиатрические диспансеры.

Проверяется, были ли нарушены или не учтены их права. Если сделка будет признана недействительной, то может быть восстановлено их право владения и пользования объектом недвижимости.

Обременения, запреты и ограничения на продажу объекта

• Ипотека;
• Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
• Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
• Отметка о планируемом сносе;
• Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут).

В зависимости от того, какое обременение будет найдено, вырабатывается план по его снятию либо целесообразности приобретения объекта покупателем. 

Договор найма жилого помещения 

Проверяется, есть ли помимо собственника лица, зарегистрированные по договору найма жилого помещения (далее - договор найма). Он может быть срочным или бессрочным. 

Первый расторгается автоматически, когда срок его действия заканчивается. Объект недвижимости можно продать во время его действия, но договор найма будет действовать до даты, указанной в нем. У бессрочного договора есть своя специфика. Наниматель на момент продажи может не проживать в доме, но позднее может вселиться на основании нерасторгнутого договора найма. 

Стоит учитывать, что по договору найма могут быть зарегистрированы лица по постоянному месту жительства, или как ранее это называли - прописаны. С истечением договора найма такие лица автоматически не выбываю из лицевого счета дома, их необходимо зарегистрировать по новому адресу по постоянному месту жительства. В случае отказа таких лиц сделать это добровольно, потребуется подать исковое заявление в суд с просьбой снять с регистрации этих лиц.

Зарегистрированные субъекты хозяйствования

Если по адресу недвижимости, которую вы хотите приобрести, зарегистрирован какой-либо субъект хозяйствования, то коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. При наличии унитарного предприятия (УП) или ИП действуют тарифы выше, чем предусмотренные для физических лиц.

Что же делать? УП или ИП перед сделкой должны быть перерегистрированы по новому месту.

"Сособственники" объекта недвижимости

Помимо титульного лица - собственника, указанного в документах, у объекта недвижимости может быть и собственник с невыделенной долей. Например, муж или жена.

Для продажи недвижимости лицами, которые находятся или находились в браке, нужно письменное согласие супруга или супруги.

Наследство 

Один из самых сложных этапов проверки. Без должной подготовки разобраться в нюансах законодательства очень сложно.

Начать стоит с определения круга наследников. Сложность на этом этапе состоит в том, что не всегда собственник готов делиться историей своей семьи. Со слов собственника можно получить не совсем достоверную информацию. Это чревато тем, что после сделки может появится потенциальный наследник, который мог претендовать на часть проданной собственности. У агентств недвижимости есть необходимые инструменты, знания и опыт, чтобы детально разобраться в вопросе переходов прав собственности. Основная задача этого этапа – оградить нового собственника от судебных тяжб с наследниками.

Дееспособность продавца недвижимости

По запросу риэлторской организации можно получить информацию о дееспособности продавца. Есть утвержденный перечень организаций и регламент проверки продавца. Получение справок – важный этап на пути к подготовке сделки.  

Освобождение объекта недвижимости: юридически и фактически

Специалисты агентства контролируют процесс снятие с регистрации всех граждан, зарегистрированных в доме. И принимают участие в процессе передачи и освобождения объекта недвижимости. Стороны подписывают акт приемки-передачи. 
Особенно пристально контролируется перерегистрация несовершеннолетних детей.

Границы земельного участка

При проверке домов и коттеджей визуально сверяются границы земельного участка. То есть визуально определяется, соответствует месторасположение забора фактической границе земельного участка, или возможен выход за его границы. Важно понимать, что за соответствие фактическому состоянию технической документации, а также документации, подтверждающей границы участка, агентство недвижимости ответственности не несет. Эти документы изготавливаются государственными органами, и на них опирается в своей работе агентство. Поэтому мы рекомендуем всем покупателям перед покупкой дома заказать установление границ земельного участка через землеустроительную службу.

Коммунальные платежи

Сверка фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

Проверяются не только оплата, но и фактическое заключение договоров с соответствующими обслуживающими службами на оказание услуг: Энергосбыт, Водоканал, Мингаз и т.д. 

Если нет своей скважины, то с Водоканалом должен быть договор как на подачу, так и на водоотведение. С этим моментом часто бывают проблемы.

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без помощи агентства недвижимости и у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то он не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. То есть малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

На сделки, которые проходили без агентств недвижимости, не распространяется действие страховки. В результате можно потерять не только приобретенный объект недвижимости, но и денежных средств, потраченные на его покупку. Впереди долгие судебные разбирательства с непредсказуемым результатом. "Белгосстрах", где обязательно страхуют свою ответственность все агентства недвижимости, разделяет данную позицию.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.

Узнать подробнее об услуге по проверке недвижимости перед покупкой, и заказать ее, вы можете по этой ссылке.