Опубликовано: 18.01.2021

В этой статье рубрики “Примеры сделок” расскажем о достаточно редкой ситуации в сделках с недвижимостью - наследственной трансмиссии.

Покупателями была заказана услуга по проверке объекта недвижимости в нашем агентстве. Исходя из первичного анализа документов стало ясно, что нынешний собственник владеет квартирой единолично на основании свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации от 10.11.2020 г. По паспорту прослеживается брак с 1985 г. Другая информация, необходимая для проверки, на этом этапе отсутствовала.

Нашими специалистами была собрана и проанализирована следующая информация (упрощенный перечень):

Основания владения объектом и даты переходов права собственности;
Наличие обременений и запретов на продажу объекта;
ФИО и даты рождения проживавших лиц, даты их убытия;
Присутствие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий;
Наличие действующего договора найма;
Показания счетчиков учета воды, электричества, газа. Есть ли задолженность по коммунальным платежам, электричеству, телефону.

Результаты проверки

Согласно данным техпаспорта, дом был построен в 1980 году. Дом и квартира возводились через жилищный строительный кооператив. Но право собственности в установленном законодательном порядке зарегистрировано лишь 35 лет спустя - в 2015 году. Данную информацию мы получили онлайн, так как имеем доступ к Единому государственному регистру недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ).

Текущий собственник получил объект на основании свидетельства о праве на наследство по закону в 2020 году. Наследственное имущество перешло к собственнице (сестре) от брата.

Исходя из полученных данных, для проверки нам было важно узнать, как был создан объект, а также, как переходило право собственности в отношении него.

Справка об истории объекта из Национального кадастрового агентства была получена в кратчайшие сроки – 3 рабочих дня. По полученной информации было видно, что объект был создан в 2015 году на основании справки о строительстве через ЖСК. Как результат, получено свидетельство о государственной регистрации. Далее произошел переход права собственности на текущую хозяйку. Запретов и обременений с момента создания до момента получения справки не было.

Из развернутой копии лицевого видно, что в 1981 году в квартиру заселились два человека – муж и жена. Супруга – она же первый собственник, и супруг – наследодатель. Иных зарегистрированных лиц не было. Договоры найма в отношении объекта не заключались. Индивидуальных предпринимателей и ЧУПов также не было зарегистрировано. Задолженность по коммунальным платежам отсутствовала.

В лицевом счете было отмечено, что супруга - титульный собственник - умерла. Согласно нормам Гражданского кодекса Республики Беларусь наследовать ее имущество должен был супруг. Но он также умер спустя месяц. Таким образом, мы имеем дело с наследственной трансмиссией, которая в сделках с недвижимостью встречается редко. В этой ситуации важно правильно определить круг наследников. Установить наследников первого собственника и ее покойного супруга - наследодателя.

Начинаем определять круг наследников первой очереди по линии супруги - родители, дети, супруг. Собственница оформила собственность в преклонном возрасте, на момент смерти ей было 67 лет. Маловероятно, что родители собственницы были к этому моменту живы. В том числе нам были предоставлены документы о смерти родителей, которые хранились в семейном архиве. Детей у супругов не было, что прослеживалось по лицевому счету, устно подтверждалось текущим собственником, а также нами был направлен запрос в ЗАГС. Остается супруг, который на момент смерти супруги был зарегистрирован вместе с ней. Супруг являлся единственным наследником, но не успел принять наследство, так как умер.

Определяем наследников первой очереди умершего супруга первой собственницы. Жена умерла. Детей у супругов не было. Родителей наследодателя также не было в живых. Переходим ко второй очереди наследников - полнородные и неполнородные братья и сестры. У наследодателя есть родная сестра, которая приняла наследство. Браки текущего собственника нас не интересуют, так как мы имеем дело с наследуемым имуществом, которое переходит в личную собственность супруга. Обременений по объекту не было.

Разобравшись с кругом наследников, нужно подтвердить наши выводы справкой о наследственном деле. В ответ на наш запрос в нотариальную контору по месту нахождения объекта, мы получили справку о том, что после смерти наследодателя заводилось наследственное дело. Его сестра вступила в наследство, так как больше никто не заявлял свои права на наследственное имущество. Это подтверждается свидетельством о праве на наследство. Дополнительно с собственника было взято заявлении об отсутствии других наследников, которые могут претендовать на долю в продаваемой квартире.

Решение

В ходе проверки по согласованию с клиентом были предприняты следующие меры по нейтрализации рисков:

Взят лицевой счет по объекту недвижимости.
Взята справка об истории объекта из Национального кадастрового агентства. В ней отражаются юридически значимые моменты - возникновение и переход права собственности на объект. А также подтверждается отсутствие запретов и обременений в отношении объекта.
Сделан запрос в нотариальную контору по месту выдачи свидетельства о праве на наследство.
Отправлен запрос в необходимые отделы ЗАГС.
Взяты справки об отсутствии собственника на учете в нарко- и психоневрологическом диспансерах.
Собраны другие необходимые для проведения сделки документы.

В результате, для проведения сделки не требовались дополнительные согласия или отказы. Покупатели приобрели квартиру без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!