Опубликовано: 27.04.2022
Под одним из наших видео в комментариях подписчик спросил, как в Минске правильно выбрать жилье под аренду? Учитывая тот факт, что в последнее время цены снизились, этот вопрос популярен. Дело в том, что многие люди сняли деньги со счетов в банке, а одним из самых понятных способов вложения крупной суммы денег в Беларуси остается недвижимость. В течение месяца можно купить квартиру с ремонтом, сдать ее в аренду и начать получать постоянный доход.
Первый вопрос, который стоит себе задать, если вы решились приобрести квартиру для последующей сдачи ее в аренду: какой вариант вы рассматриваете? Долгосрочную или краткосрочную аренду?
Долгосрочная аренда
Более простой и распространенный вариант. Вы покупаете квартиру, находите арендатора, согласовываете предоплату за первый и залог за последний месяц, а также залог за имущество, если необходимо. Дальше вы ежемесячно получаете доход в виде арендной платы.
Рекомендуем сдавать квартиру по договору. Обе стороны получат определенные гарантии, как финансовые, так и имущественные. Вы как собственник обезопасите себя от проблем и неприятностей.
В чем преимущество данного вида аренды? Выбрав надежного арендатора, вы сдаете квартиру один раз и на долгий срок. Вам не придется постоянно переживать за сохранность квартиры и имущества в ней.
К недостатку этого способа аренды можно отнести то, что сумма арендной платы имеет потолок. Есть определенная средняя цена на подобные квартиры по городу. Скорее всего, от сдачи вашей квартиры вы сможете получить примерно такую же сумму.
Краткосрочная аренда
Это второй вариант, как можно использовать квартиру, которую вы приобрели под аренду. Преимущество - можно получать более высокий доход. В 2, а то и 3 раза больше, чем от долгосрочной аренды.
Серьезным минусом будет то, что вам придется подстраиваться под заселение и выселение жильцов, решать вопросы с уборкой квартиры после каждого заезда. Возможны проблемы с сохранностью имущества. Кроме того, если вы решитесь заниматься краткосрочной арендой на постоянной основе и приобретете несколько квартир, то придется открывать юридическое лицо или регистрировать ИП для этих целей.
На момент публикации статьи популярные международные сайты по краткосрочной аренде недвижимости airbnb и booking.com не работают в Беларуси.
В последние годы эти сайты были очень популярны у тех, кто сдает квартиры посуточно. Основной поток клиентов приходил именно через эти сервисы. Причина в том, что сервис безопасен для двух сторон: арендатора и арендодателя. В нем можно было проверить историю арендаторов, а арендаторы в свою очередь могли посмотреть рейтинг квартиры, отзывы и прочую необходимую информацию, чтобы сделать выбор.
В настоящий момент этот бизнес не остановился, так как все равно остались внутренние локальные площадки.
Так как же сделать выбор?
К нашим специалистам иногда обращаются клиенты и говорят: “У меня есть сумма, например, в 100 тысяч долларов. Мы хотели бы купить какую-то недвижимость и сдавать ее в аренду”.
Если говорить про жилую недвижимость, то есть 2 варианта.
Первый - приобрести хорошую 2-комнатную квартиру в современном жилом комплексе. Например, Минск Мир, Маяк Минска, Лебяжий. Практика показывает, что 60-метровая евродвушка или евротрешка, купленная за 100 тысяч долларов с полным ремонтом, может сдаваться за 500-600 долларов в месяц. Это неплохой доход. С другой стороны, если вы решите продать такую квартиру, то на это может уйти достаточно много времени.
Зачастую мы предлагаем клиентам дифференцировать расходы. И за сумму в 100 тысяч долларов приобрести 2 квартиры. Например, сейчас за 50 тысяч долларов можно купить неплохую отремонтированную студию площадью 37-38 квадратных метров в жилом комплексе Минск Мир. Их можно будет сдавать по 300 долларов за каждую. То есть доход вы будете получать примерно одинаковый, а продать их в случае необходимости и получить деньги будет проще.
Если говорить про выбор локации для покупки квартиры в долгосрочную аренду, нужно понимать, кому вы планируете ее сдавать. Хорошим спросом пользуются квартиры рядом с метро, центральными улицами города, вблизи крупных учебных заведений. Если говорить про центр Минска, то это улицы Гикало, Платонова. Также проспект Независимости, на котором расположены корпуса крупных университетов: БГУИР, БНТУ, БГУ. Студентам сдается огромное количество квартир, в том числе в центре города. Жилье в этих локациях пользуются стабильным спросом и быстро сдается. Если арендаторы по какой-то причине съезжают, то новые находятся очень быстро.
Если вы рассматриваете покупку квартиры под краткосрочную аренду, рекомендуем акцентировать внимание на вариантах в центре города. Районы, которые упоминались ранее, менее востребованы для этих целей, чем центр Минска. Какие это улицы? Улицы в районе Немиги, Площади Победы, улицы Городской вал, Комсомольская, Коммунистическая, Интернациональная.
Даже самая обыкновенная хрущевка в центре, купленная за 55-60 тысяч долларов, после ремонта может сдаваться достаточно дорого. Это 45-50 долларов в сутки. Если прикинуть, что в месяц такая квартира будет занята плюс-минус 25 дней, то вложенные в покупку и ремонт деньги могут ежемесячно приносить 1 250$ или больше.
Если под аренду вы приобретаете квартиру в центре или на окраине в доме старого жилищного фонда, то мы бы не рекомендовали вкладывать большую сумму в ремонт. Для арендной квартиры на длительный срок обычно достаточно косметического ремонта.
Если вы рассматриваете новые районы и новостройки, то конечно ремонт нужно делать. Можно сделать и дорогой ремонт, но вы должны понимать, что при сдаче квартиры в аренду любой ремонт приходит в негодность. То есть вы должны заранее просчитывать риски и оценивать доходность.
Может получиться так, что выгоднее купить 2 простые квартиры и сделать в них косметический ремонт, чем купить одну квартиру в новостройке, сделать в ней дорогостоящий ремонт и сдавать ее. Спустя несколько лет вы обнаружите, что дорогой ремонт уже “подустал”, его нужно обновить или полностью переделывать. Также в последнее время наблюдается снижение спроса на дорогие отремонтированные квартиры в новостройках.
При выборе квартиры под аренду, особенно долгосрочную, не стоит зацикливаться на материале стен, годе постройки дома, ремонте и так далее. Нужно уметь правильно оценить объект и рассчитать его доходность. Если 1-комнатная новостройка за 70 тысяч долларов в эквиваленте будет приносить вам такой же доход как 1-комнатная хрущевка в центре города за 50 тысяч, то есть смысл остановиться на 2 варианте и не переплачивать 20 тысяч долларов.
Этаж, наличие балкона, раздельного санузла, подвала, также не являются важными критериями для потенциального арендатора. Однако наличие или отсутствие какого-либо из этих моментов может отразиться на ликвидности объекта в случае его последующей продажи.
Какая ситуация прямо сейчас?
Не смотря на то, что рынок аренды из-за скачка курса в феврале-марте 2022 г. слегка упал, покупка квартиры под аренду остается выгодным вложением свободных денег. Прямо сейчас можно найти и купить квартиру, которая сразу начнет приносить доход. Ежегодно она может приносить 5-6% дохода от своей стоимости, а если очень постараться, данная цифра может достигать и 10% годовых.
