Недействительная сделка в истории квартиры. Рубрика “Примеры сделок”

Покупатель заказал услугу по проверке объекта недвижимости в нашем агентстве. В ходе первичного анализа документов выяснилось, что собственник владеет квартирой на основании Решения суда от 11.05.2009 с 20.12.2012. В мае 2022 года собственник вступил в брак. Иной информации для проверки у агентства не было.

Были собрана и проанализирована следующая информация: 

1. Основания владения и даты переходов права собственности  на  квартиру;
2. Наличие обременений и запретов на продажу квартиры;
3. Наличие признаков кабальности в предыдущих сделках;
4. ФИО и даты рождения проживавших лиц;
5. Даты и адреса выбытия проживавших лиц; 
6. Наличие зарегистрированных в Объекте индивидуальных предпринимателей;
7. Наличие действующих договоров найма; 
8. Определены участники приватизации;
9. Присутствовали ли среди предыдущих собственников, сособственников или тех, кто давали согласие на сделку, лица с лишением или ограничением дееспособности;
10. Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Площадь, указанная в техническом паспорте на квартиру, не соответствовала площади, указанной в Свидетельстве о госрегистрации перехода права собственности на действующего собственника. Из-за такого несоответствия регистратор может отказать в удостоверении сделки купли-продажи. 

Также выяснилось, что первым собственником квартиры был отец текущего владельца квартиры. Из документов видно, что отец владел квартирой с марта 2004 года на основании Справки ЖСК.

Первый собственник злоупотреблял спиртными напитками. Стоял на учете в психоневрологическом диспансере и периодически проходил стационарное лечение. В период с 2003 по 2004 год группа лиц склоняла его к продаже квартиры. В декабре 2004 года он был убит. Лица, совершившие данное преступление, осуждены.

Согласно материалам дела, болезнь прогрессировала. В декабре 2004 года он был признан недееспособным. Это значит, что на момент заключения договора купли-продажи в апреле 2004 года он не понимал значения своих действий и не мог руководить ими. Опекуном была назначена его бывшая супруга.

Статья по теме

Основания признания сделки с недвижимостью недействительной

Согласно решению суда от 2009 года, был установлен факт принятия наследства в виде квартиры действующим собственником после смерти его отца. Сделка купли-продажи, совершенная в апреле 2004 года, была признана недействительной. Соответственно, государственная регистрация договора купли-продажи, совершенная в апреле 2004 года,  и переход права собственности на квартиру были признаны недействительными. В результате восстановлено право собственности на квартиру за текущим собственником в порядке наследования. 

Тем же решением суда было предусмотрено выселение из квартиры собственника и членов его семьи, которые владели и пользовались квартирой в момент проживания. Речь идет о покупателе, которому продал квартиру первый хозяин под давлением преступников. Этот факт подтверждается данными развернутого лицевого счета. В июле 2013 года зафиксировано выбытие из квартиры граждан на основании решения суда.

На квартире был наложен арест в качестве меры по обеспечению исполнительного документа. Действующий собственник обязан выплатить определенную сумму несостоявшемуся собственнику квартиры по договору, который был признан недействительным. В июле 2022 года арест был снят на основании Постановления ОПИ. То есть действующий собственник выплатил необходимую сумму.

С какими сложностями мы столкнулись в процессе проверки объекта:

1. Существовал риск наложения ареста, ограничения или запрета в отношении действий с квартирой из-за прошлых судебных разбирательств.
2. Короткие сроки сделки требовали максимальной скорости в сборе документов и получении необходимой информации.
3. Нежелание государственных органов выдавать запрашиваемую информацию в минимальные сроки.
4. Несоответствии данных по метражу квартиры, указанных в техническом паспорте, а также в свидетельстве о государственной регистрации.

Решение

Чтобы обезопасить сделку и исключить риски для покупателя, по согласованию с клиентом мы предприняли:

1. Исправили метраж, указанный в свидетельстве о государственной регистрации. Теперь он соответствует цифрам  в техническом паспорте на квартиру.
2. Чтобы оперативно подтвердить то, что в отношении продавца нет исполнительных производств, мы позвонили судебному исполнителю. Это нужно, чтобы исключить наложения ареста на квартиру. Судебный исполнитель мог почтой направить документы о наложении ареста. После их получения БТИ отразило бы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) арест по нашей квартире. Причем арест налагается не датой получения почтового отправления, а датой вынесение постановления об аресте. То есть юридически квартира уже арестована, а данных об этом у нас, покупателя и у регистратора еще нет. Сделку совершать нельзя, так как она будет ничтожна.
3. Сделали запрос в отдел принудительного исполнения (ОПИ) и получили ответ. Так мы проверили наличие исполнительных производств на имя продавца. Это нужно, чтобы также исключить арест квартиры продавца.
4. В день сделки дополнительно проверили реестр исполнительных производств на официальном сайте.
5. Получили справка из отдела ЗАГС, подтверждающая отсутствие супруги, которая имеет право претендовать на квартиру. В момент совершения сделки получили заявление от продавца, подтверждающее отсутствие супруги.
6. В день сделки, непосредственно перед моментом ее совершения, взяли выписку из ЕГРНИ. Она подтверждает отсутствие запретов, обременений, арестов в отношении продаваемой квартиры.

В результате покупатели приобрели квартиру без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму. 

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!

Хотите подробнее узнать о нашей услуге по проверке объекта недвижимости? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.