Опубликовано: 02.11.2021

Все больше минчан обращаются к нам, чтобы продать свое старое жилье для переезда в новостройку. Решение переехать у потенциальных покупателей возникает по разным причинам.

Часть покупателей долго изучают рынок, общаются с разными застройщиками, ищут подходящий вариант. Но так поступают далеко не все. Чтобы не жалеть о совершенном выборе, расскажем о типичных ошибках покупателей квартир в новостройках.

1. Спешка

Как правило, квартиру не покупают на год-два. Это серьезная покупка, на которую люди копят годами или берут кредит. Поэтому лучше не спешить и не заключать сделку с первым же застройщиком, которого вы увидели в рекламе. Решение не нужно принимать на эмоциях.

Изучите предложения на рынке, конкретные проекты застройщиков, пообщайтесь со специалистами в офисе продаж.
Можно завести таблицу с важными критериями для вас. После встречи с каждым застройщиком, вносите данные в нее. Это поможет определиться и принять взвешенное решение.

Если менеджер застройщика говорит, что уже завтра эта квартира будет стоить дороже или ее заберут, не паникуйте. Менеджерам выгодно заключить договор как можно быстрее, а жить в этой квартире вам.

Если вы провели всю аналитическую работу, приняли взвешенное решение, то тянуть с подписанием договора не стоит. Действительно, хороший вариант могут перехватить. Внимательно прочитайте договор с застройщиком, каждый его пункт. Если что-то непонятно, просите менеджера пояснить. Вы также можете обратиться к знакомому юристу и попросить пояснить моменты, которые вам непонятны.

Иногда спешку стимулирует сам застройщик, вводя ограниченную по времени акцию. Попробуйте промониторить соцсети застройщика, новости и рекламу на профильных порталах, возможно, эта акция уже “продлевалась”. Или запускалась повторно. Если вам не хватает нескольких дней или недели для покупки в рамках акции, поговорите с менеджером о продлении условий для вас в индивидуальном порядке. Часто застройщик идет навстречу в таких вопросах.

2. Погоня за низкой ценой

Бюджет на покупку часто ограничен. Помимо стоимости квартир и цены квадратного метра, есть еще несколько важных параметров, на которые следует обращать внимание:

Число квартир на этаже;
Качество строительства, толщина стен и звукоизоляция в квартире;
Безопасность района и жилого комплекса;
Парковка;
Инфраструктура и транспортная доступность района.

Чем лучше эти параметры, тем комфортнее будет проживание в этой квартире и комплексе в целом. Соответственно, это отражается на цене.

Например, если в доме тонкие стены, а на этаже много квартир, то в такой квартире будет неудобно жить. Да, цена покупки может быть ниже по сравнению с другими вариантами, но дом будет похож на общежитие: долгое ожидание лифта, шум и другие неприятные моменты.

С точки зрения качества строительства тоже стоит быть очень внимательными. Изучите другие дома застройщика в комплексе или сам дом, если он на высокой стадии готовности.

Обратите внимание на:

Состояние окон. Часто имеются царапины на стеклах, брак фурнитуры, ошибки устройства отливов.
Качество черновой стяжки. Из-за некачественной стяжки могут быть проблемы с отделкой полов. Демонтаж старой стяжки и выполнение новой обойдется в копеечку.
Подтеки батарей и труб.
Качество штукатурки стен. Насколько стены в принципе ровные?
Перепады высот потолков и уклоны полов. Из-за больших перепадов придется устанавливать навесные потолки или тратить огромные суммы на выравнивание с использованием строительных смесей.

Если вы покупаете у застройщика готовую квартиру, привлекайте специализированных строителей-оценщиков для установления перечня дефектов.

Статья по теме

Как с помощью Авангард Недвижимость получить скидку на новостройку в ЖК Minsk World?

3. Неудачная планировка

Пункт, который плавно вытекает из предыдущего. В одном и том же доме или комплексе встречаются квартиры с удачными и неудачными планировками. Квартиры с менее удачными планировками обычно стоят дешевле.

Когда квартира еще не сдана, нет возможности посмотреть, как выглядят комнаты. Глядя на планировку квартиры на бумаге сложно определить, комфортно ли в ней будет жить.

Среди распространенных проблем можно назвать:

Неудачное расположение стен. Снос или монтаж новых стен - это затратный процесс. В случае с несущими стенами снос невозможен. Ищите квартиру, планировка которой полностью вас устраивает.
Комнаты-пеналы. Так называют узкие вытянутые комнаты. В них непросто расставить мебель, поэтому их лучше избегать.
Маленькая кухня. Чтобы расположить всю необходимую мебель и технику, площадь кухни должна быть не менее 9 м2.
Слишком маленький или слишком большой коридор. В первом случае не получится организовать удобную зону на входе, где можно оставить верхнюю одежду и обувь. Во втором – есть вероятность, что коридор превратиться в склад или метры будут использоваться неразумно.
Отсутствие лоджии или балкона. Даже если вам лично не нужна лоджия, то при перепродаже вы потеряете в деньгах. Покупатели не любят такие квартиры.
Комнаты без окон или с узкими окнами. Это всегда компромисс. Жить некомфортно, продать в будущем сложно.
Свободная планировка без стен. Это плюс с точки зрения свободы в организации пространства, но минус с точки зрения необходимых затрат: на возведение стен, штукатурку, прокладывания проводки. Да и квартира обычно становится на несколько квадратным метров меньше, но застройщику вы за них заплатите чеканной монетой.

4. Доверие без проверки

Это касается как проверки самого застройщика, так и его обещаний.

Почему важно проверить застройщика, у которого вы планируете купить жилье? Чтобы не попасть в проект-долгострой, компанию-однодневку или к потенциальному банкроту.

Как минимум можно самостоятельно поискать информацию о застройщике в интернете. Почитать сообщения на форумах, поискать отзывы и другую информацию о компании. Стоит изучить информации о задолженности перед бюджетом и наличие судебных исков у застройщика, а также информацию о запуске процедуры банкротства.

Если застройщик имеет партнерские отношения с крупными банками, это косвенный показатель надежности компании. Банк изучал финансовую стабильность застройщика, проводил внутреннюю проверку платежеспособности организации.

Стандартное обещание почти каждого застройщика – развитая инфраструктура. В районе будет своя поликлиника, школа, сад, магазины, банки и т.д.

Во-первых, такие обязательства должны быть подкреплены проектом и разрешением на строительство. Во-вторых, обращайте внимание на сроки строительства этих объектов. Потому что может оказаться, что строительство детского сада и школы есть в планах застройщика. Но срок их сдачи в эксплуатацию через несколько лет после сдачи вашего дома. Это значит, что вам придется несколько лет возить своего ребенка в сад или школу в другой район.

5. Отказ от просмотра строительной площадки

Эта ошибка характерна для тех покупателей, которые покупают новостройку на этапе котлована. Если дом еще не построен, это не значит, что не на что посмотреть.

Личное присутствие на строительной площадке или около нее может дополнить или изменить впечатление от проекта. Никакие рендеры застройщика не сравнятся с личным присутствием на местности. А еще вы сможете заметить отсутствие рабочих и строительной техники, что будет поводом к серьезному изучению подноготной застройщика.

Мы рекомендуем осмотреть место строительства или площадку, чтобы не оказаться в ситуации, когда окна вашей квартиры будут выходить на стену торгового центра или паркинга. Также можно попросить менеджера ознакомить вас с планами строительства в жилом комплексе, чтобы знать, не появится ли в будущем перед вашими окнами еще один дом или другой объект инфраструктуры. Стоит полученную информацию от застройщика сравнить с генеральным планом, чтобы избежать дополнительных сюрпризов.

Некоторые застройщики организуют экскурсии, чтобы потенциальные покупатели осмотрели комплекс до покупки. Не отказывайтесь от такой возможности, если она предлагается застройщиком.

6. Игнорирование личной логистики

Вам понравился внешний вид комплекса и планировка квартиры в нем, а удобен ли он с точки зрения вашей личной логистики? Обещание застройщика, что ближайшая станция метро «в 5 минутах от дома», может быть далеко от правды.

Мы рекомендуем проверить:

Удобно ли будет добираться до работы? Сколько времени займет весь путь?
Удобно ли будет возить детей в детский сад или школу, если они еще не построены в жилом комплексе?
Удобно ли будет выезжать из города по направлению, где находится ваша дача или дом в деревне?

Лучший способ узнать это – приехать в район, где планируется или уже ведется строительство, и проехать по всем местам, где вы обычно бываете. Желательно как на машине, так и на общественном транспорте.

Если у вас есть дети, то проверьте эти маршруты с точки зрения безопасности для них, особенно маршрут в школу. Есть ли на пути сложные перекрестки, оживленные трассы, трамвайные пути, стройки или гаражи?

7. Перспектива

Часть покупателей выбирает жилье, ориентируясь на тот уклад жизни и ситуацию на рынке, которую они имеют сейчас. Это не совсем верный подход.

Ответьте себе на следующие вопросы, которые касаются перспективы проживания в новой квартире:

Сколько вы планируете жить в этой квартире?
На какое количество человек она рассчитана?
Как вы поступите, если ваша семья станет больше?
Как будет меняться район, в котором вы купили квартиру?
Сколько лет еще продлится стройка жилого комплекса?
Пользуется ли спросом район и квартиры в этом комплексе на рынке?

Кроме того, важно оценить конкурентное окружение. Это важно, если вы планируете в будущем продать новую квартиру для переезда в жилье побольше, например. Физическому лицу сложно конкурировать с предложениями застройщика с точки зрения ассортимента и инструментов кредитования и рассрочки. Да и перебить рекламные возможности застройщика у вас вряд ли получится.

В случае массированной застройки вы будете также конкурировать с другими частными продавцами квартир в рамках своего комплекса и близлежащих домов. Это стоит учитывать. С точки зрения продажи вам может помочь удачно выбранная планировка, популярный этаж, красивый вид из окон, если в других домах вид отличается. Наличие ремонта в спокойных тонах тоже плюс, если большинство квартир у застройщика сдается без отделки.

Еще раз кратко перечислим основные рекомендации при выборе новостроек:

Не спешите подписывать договор по первой попавшейся квартире. Изучите рынок, посмотрите альтернативные варианты, пообщайтесь со специалистами.
Внимательно изучите характеристики квартиры, которую планируете купить. Не гонитесь за низкой ценой. Выбирайте лучший вариант в соотношении цена-качество.
Оцените инфраструктуру и транспортное сообщение района, где находится жилой комплекс. Обязательно съездите и посмотрите район, где будет ваш дом.
Изучите репутацию застройщика и его готовые проекты, поищите отзывы.