Опубликовано: 25.11.2021

В новой статье рубрики “Примеры сделок” расскажем о сделке без агентства, но со своим “агентом”. Казалось бы, все документы есть в наличии и нет никаких препятствий для покупки. Расскажем, с какими нюансами столкнулись потенциальные покупатели. И удалось ли подтвердить безопасность прошлой сделки.

Осенью 2021 года покупатели квартиры заказали услугу по проверке объекта недвижимости в нашем агентстве. В ходе первичного анализа документов мы обратили внимание, что договор купли-продажи был заключен летом 2021 года. Квартира была куплена по доверенности. Возник вопрос, почему квартира продается спустя короткий срок после покупки. В ответ стандартная фраза: «Не нужна квартира».

От лица продавца выступало доверенное лицо. От имени продавца действовала дочь по доверенности. Со слов дочери, ее отец находится на другом континенте. Жив и здоров, но в сделке участвовать не планировал. Иной информации у агентства не было.

Риэлторами агентства была собрана и проанализирована следующая информация (упрощенный перечень):

Основание возникновения и перехода права собственности;
ФИО и даты рождения проживавших лиц;
Даты и адреса выбытия проживавших лиц;
Наличие обременений и запретов на продажу объекта.

Результаты проверки

После заключения соглашения об условиях совершения сделки мы попросили продавца остаться для беседы по поводу сбора документов, подтверждающих безопасность его сделки.

Сложность заключалась в том, что доверенность была удостоверена в Соединенных Штатах Америки. На русском языке с проставленным апостилем. Доверенностью не было предусмотрено право передоверия, что не давало нам возможности собирать необходимые документы самостоятельно. Получить новую доверенность было невозможно, так как сроки проведения сделки были ограничены.

Объяснив доверенному лицу, что мы собираемся делать и какие документы нам нужны для сделки, были получены документы по предыдущей сделке.

Ситуация оказалась нестандартной. Были выявлены обстоятельства, значительно осложняющие процесс подготовки к сделке:

1. Собственник квартиры, у которого доверенное лицо ее приобрело, владел ей на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию. Наследство было получено от матери к дочери.

Также была предоставлена справка о наследственном деле, выданная нотариусом, который выдавал Свидетельство о праве наследования по завещанию.

2. Был предоставлен и лицевой счет, в котором отражены все жильцы за время существования объекта. В нем было примечание: запрет на отчуждение жилого помещения без согласия органов опеки. То есть данную квартиру нельзя продавать без решения местного исполкома.

3. Были предоставлены выписки из решения администрации района об отмене закрепления жилого помещения. А также о признании решения администрации, налагавшей запрет на помещение, утратившим силу.

4. Кроме того, у текущего титульного собственника, который находится за рубежом и не приедет на сделку, достоверно нельзя установить, состоял ли он в браке. А значит, нужно ли согласие супруги на сделку.

С учетом полученных документов и анализа лицевого счета можно сделать предположение, что предыдущий собственник состоял на учете в наркологическом диспансере.

Мы уточнили у доверенного лица, знало ли оно о том, что приобрело квартиру у лица, состоявшего на учете в наркодиспансере. Нам предоставили справку об отсутствии состояния алкогольного опьянения у бывшего собственника на момент совершения сделки. Справка была получена в день заключения договора купли-продажи. Данный факт свидетельствует о том, что предыдущий собственник с большой долей вероятности находился на учете в наркологическом диспансере. Так как справки такого образца берут только для определения состояния алкогольного опьянения по лицам, которые злоупотребляют алкогольными напитками.

Было сделано предположение, что лица, которые помогали получать предоставленные доверенным лицом справки, имеют отношение к «риэлторской деятельности».

Решение

Информации и документов, полученных от доверенного лица, нам было недостаточно. Была взята выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В актуальных отметках и примечаниях не было никаких ограничений и запретов в отношении этого объекта.

Чтобы узнать, кто жил в этой квартире на протяжении многих лет, был проведен опрос соседей. Согласно документам, это была одна семья и соседи могли хорошо их знать. Стоит отметить, что доверенное лицо просило не обращаться к соседям с какими-либо вопросами, что вызвало подозрения.

Соседи подтвердили, что люди, которые здесь жили, злоупотребляли алкоголем. Часто происходили конфликты с жильцами дома и представителями органов власти.

Для того, чтобы обезопасить сделку, нужно понимать фактическое состояние здоровья бывшего собственника на момент совершения сделки. Поэтому необходимо пройти освидетельствование, подтверждающее отсутствие алкогольного или иного опьянения у лица, совершающего сделку.

Такая справка была получена на имя предыдущего собственника только до совершения сделки. Для полной безопасности такую справку желательно получать и после сделки. Это нужно, чтобы зафиксировать состояние человека в момент сделки.

В зависимости от количества лет, на протяжении которых человек употребляет алкогольные напитки или иные запрещенные вещества, состояние человека может быть абсолютно разным. В том числе человек формально трезвый, но злоупотреблявший алкоголем, может не понимать значение своих действий или не может руководить ими. Поэтому с такими людьми для безопасной сделки мы рекомендуем и часто настаиваем на проведении комплексной психолого-психиатрической экспертизы. В данном случае она не проводилась.

Совокупность этих факторов, а также ограничения в возможности наших действий как риэлторской организации, не позволила нам дать положительное заключение о покупке квартиры. Соглашение об условиях сделки между сторонами было расторгнуто. Задаток возвращен покупателю.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!