Опубликовано: 01.06.2022
По данным Национального кадастрового агентства ежегодно растет количество заключаемых договоров купли-продажи недвижимости. В 2021 году в Беларуси было совершено около 25 000 сделок с жильем. При этом, по данным Пленума Верховного суда, ежегодно рассматривается около 3 500 дел, связанных со спорами о праве собственности на жилье. В 2021 году третья часть всех дел о жилищных спорах относились к данной категории.
Верховным судом был изучен и обобщен судебный опыт по делам со спорами о праве собственности на жилье. В результате была опубликована новая редакция Постановления №1 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» от 31 марта 2022 г.
Новая редакция документа оказывает влияние на весь рынок недвижимости, включая нас, как агентство недвижимости. В этой статье мы расскажем о значимых изменениях, которые влияют на нашу работу. Поясним, что будем делать для защиты своих клиентов, которые обращаются за услугой по проверке объекта или помощью в сопровождении сделки.
Признание собственности совместной в случае проведения капитального ремонта, реконструкции, переоборудования
Если в жилом помещении, являющимся личной собственностью, в период брака и за счет общего имущества произведены улучшения, в результате которых стоимость значительно увеличилась, помещение может быть признано общей совместной собственностью, причем в равных долях.
Чтобы суду определить, какие улучшения были произведены, и как они повлияли на стоимость объекта, необходимо получить заключение эксперта. В нем должна содержаться информация о стоимости жилого помещения до и после проведенных улучшений (ремонта, реконструкции, переоборудования).
Также Постановление Пленума Верховного Суда говорит нам о том, что если объект недвижимости строился не в браке, а в дальнейшем в период брака в нем были проведены существенные улучшения или ремонт, то при его продаже необходимо получить согласие супруги/супруга на сделку. Так как супруг или супруга могут иметь право на долю в праве собственности на объект недвижимости. Поэтому при подготовке документов к сделке в нашем агентстве мы будем брать такое согласие. И рекомендуем просить его у супругов при самостоятельном проведении сделок.
В случае, если супруги участвовали в строительстве, покупке или ремонте помещения, которое принадлежит другому лицу, например, родственнику, это не дает им права получить долю в праве собственности. Исключение - если иное предусмотрено соглашением. Возможно взыскание денежной компенсации.
Совместная собственность супругов при использовании кредитных средств для строительства или покупки
Если для покупки или строительства жилого помещения в период брака привлекались кредитные средства, то суд может разделить его между супругами. Обязанности по дальнейшему погашению кредита будут возложены на каждого из них. Обязательно получить согласие у кредитора или банка на разделение обязанностей по кредиту между супругами. Кредитор привлекается в качестве третьего лица. Не заявляет самостоятельных требований на предмет спора, то есть право собственности на долю.
Суд может удовлетворить требование об увеличении доли одного из супругов в праве собственности, если он после распада семьи самостоятельно производил расчет по кредиту и другим денежным обязательства за жилое помещение. Необходимы доказательства, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов.
Общая собственность супругов
Построенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение считается их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором или законом. Не учитывается жилье, полученное в дар или в наследство. В случае раздела имущества супругов размер доли для каждого из них определяется статьей 24 Кодекс о браке и семье. Если между супругами заключен брачный договор, суд исходит из его условий.
Общей собственностью супругов не будет считаться имущество, приобретенное в браке, исключительно за личные средства одного из них. Необходимо доказать, что именно личные средства использовались для покупки. На практике такие ситуации сложно решаемы, мы рекомендуем супругам договариваться.
Добросовестность приобретателя
На истца возлагается обязанность предоставить доказательства о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли (п. 4 статьи 9 Гражданского Кодекса).
То есть в случае установленной судом недобросовестности приобретателя, от него может быть истребовано жилое помещение. Под недобросовестностью понимается ситуация, когда приобретатель знал или должен был знать о препятствиях для совершения сделки или претензиях третьих лиц, не принимающих участия в сделке, но умышленно не сообщил о них. Не проявил должной степени осмотрительности. Например, при совершении сделки купли-продажи квартиры, в которой проживает недееспособный член семьи собственника, не проверили наличие письменного согласия органов опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 статьи 70 Жилищного Кодекса).
Важно! Законодательство не дает определение понятиям "знал", "должен был знать". Не разъясняет, что значит "не проявил должной степени осмотрительности". Считаем это оценочным понятием. На наш взгляд, суд может посчитать отказ покупателя от услуг агентства по подготовке документов к сделке (проверки объекта) не проявлением должной степени осмотрительности. То есть такой клиент для суда может считаться недобросовестным. Для покупателя это значит, что недвижимость придется вернуть, если сделку оспорят, и не будет возможности ссылаться на свою добросовестности.
Денежная компенсация для участника долевой собственности вместо выделения доли в натуре
Выплата денежной компенсации вместо выделения доли в натуре допускается с согласия участнику долевой собственности на жилое помещение. По иску других собственников суд вправе передать долю одного из собственников с выплатой ему денежной компенсации, если эта доля незначительна и не может быть реально выделена. А также участник долевой собственности не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения.
При этом, значение слов “не имеет существенного интереса” не до конца понятно. Предположительно если у владельца незначительной доли нет другого жилья, то его доля будет представлять для него существенный интерес, так как нет другого места проживания. Если же в собственности есть другое жильё, где он зарегистрирован, то сложно говорить о том, что незначительная доля представляет существенный интерес.
Стоимость доли каждого из собственников в праве собственности на жилое помещение определяется соглашением всех участников долевой собственности. Если такое соглашение отсутствует, то суд вправе назначить экспертизу, чтобы определить стоимости доли.
Таким образом, определены критерии, при соблюдении которых, выплата денежной компенсации за небольшую долю допустима. До публикации Постановления подобная практика описана не была.
Выселение бывших членов семьи
Собственник имеет право требовать выселения из своего объекта недвижимости без предоставления им другого жилья бывших членов семьи, а также других граждан, которые имеют право владения и пользования помещением, но не имеют доли в праве собственности на него.
Требование о выселении не будет удовлетворено, если между собственником и выделяемым лицов заключен брачный договор или другое соглашение. И по условиям этого документа бывший член семьи сохраняет право владениям и пользования жилым помещением.
Есть и другие, предусмотренные законом, категории граждан, которые не могут быть выселен из квартиры. Среди них:
Бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в ней;
Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, построенного или приобретенного с государственной поддержкой.
Правовой статус членов семьи умершего собственника
Смерть прежнего собственника жилого помещения (наследодателя) не влечет для членов его семьи утрату их правового статуса зарегистрированного члена семьи и права владения/пользования этим жилым помещением. Выселение таких лиц по требованию нового собственника, то есть наследника, не предусмотрено (п. 2 статьи 89 Жилищного Кодекса).
Например, в квартире зарегистрирован мужчина со своей сожительницей и его сын от первого брака. Мужчина умер, но оставил завещание на свою сожительницу. Согласно Постановлению, вступившая в наследство сожительница, не сможет выселить зарегистрированного сына бывшего собственника квартиры.
Право собственности на самовольно построенный жилой дом
Лицо, которое самовольно построило жилой дом, не приобретает права собственности на эту постройку. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 Гражданского Кодекса это лицо не вправе пользоваться и распоряжаться этой самовольной постройкой. То есть ее нельзя: продать, подарить, сдать в аренду, совершить любые другие сделки.
По решению суда на самовольную постройку может быть признано право собственности, если ее сохранение не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. И приобретение права на земельный участок не связано с совершением преступления (п. 4 статьи 223 Гражданского Кодекса).
Мы не рекомендуем рассматривать покупку самовольно построенных объектов. Если вам предлагают купить построенное здание без документов, мы рекомендуем обратиться в агентство недвижимости для его проверки. Или самостоятельно запросить в БТИ выписку из ЕГРНИ по месту нахождения объекта. Если у продаваемого объекта нет никаких документов, то откажитесь от покупки.
Государственная регистрация права собственности на жилое помещение при его строительстве или покупке
Как правило, государственная регистрация права собственности на жилое помещение производится на гражданина, от имени которого осуществлялось строительство. При участии в строительстве или покупке жилья других членов семьи, родственников и иных лиц, за исключением супругов, за ними может быть признано право на долю в праве собственности на жилое помещение. Необходимо доказать, что между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей долевой собственности. И в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство или приобретение жилого помещения.
В случае, если для строительства или покупки жилья использовалась субсидия, члены семьи, с учетом которых она была начислена, могут требовать признать за ними право на долю в праве собственности. Размер доли определяется исходя из размера субсидии, приходящейся на этого члена семьи.
Здесь можно привести такой пример: военнослужащему выделяют жилое помещение большей площади, так как он состоит в браке и имеет несовершеннолетних детей. Согласно разъяснениям новой версии Постановления, члены семьи этого военнослужащего могут претендовать на долю в праве собственности, так как они учитывались при определении размеров субсидии.
Мы описали лишь некоторые изменения, которые напрямую касаются нашей деятельности. Из-за вступления в силу новой редакции Постановления в компании обновлены правила проверки объектов. Мы добавили дополнительные точки контроля при проверке, чтобы защитить покупателей.
За проверкой объекта или оформлением сделки обращайтесь к нашим риэлторам. Оставьте заявку в любой из форм на сайте или позвоните нам. Будем рады помочь вам!
