Опубликовано: 19.05.2020

Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”. В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью. А также о сделках, которые не состоялись из-за того, что были выявлены серьезные основания для отказа проведения сделки. Это позволило покупателям избежать судебных споров и проблем с приобретенной недвижимостью.

В первой статье рубрики речь пойдет о распространенной при продаже недвижимости ситуации - продаже квартиры с ипотекой банка и непогашенным льготным кредитом. После периода активного строительства квартир с привлечением льготного кредита, вспомним тот же район “Каменная горка”, сделки с такими объектами не редкость. В нашем агентстве разработаны алгоритмы проверки и проведения таких сделок, которые сэкономят ваши силы и время для более приятных вещей, чем хождение по различным инстанциям.

Итак, объекты, построенные с привлечением льготного кредита, могут быть проданы только после истечения срока запрета на продажу - это 5 лет после полной выплаты льготного кредита. Однако, существуют предусмотренные законодательством основания для снятия этого запрета.

Ситуация

Клиент обратилась за помощью в продаже квартиры, построенной с привлечением льготного кредита. Цель продажи - улучшения своих жилищных условий. На момент обращения к нам, у клиента уже имелся неудачный опыт обращения в государственные органы. Известно, что клиент является собственником квартиры и владеет ей с 2013 года. Иная, необходимая для проверки информация, отсутствовала.

Рассмотрим процесс подготовки сделки и точки контроля юридической истории объекта.

При подготовке сделки проанализирована следующая информация (не полный перечень):

Основание возникновения либо перехода права собственности;
Наличие обременений, запретов;
ФИО и даты рождения проживавших лиц;
Даты и адреса выбытия проживавших лиц;
Наличие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей, частных унитарных предприятий;
Наличие действующего договора найма;
Лишение и ограничение дееспособности лиц, дававших согласия как сособственники.
Задолженности по коммунальным платежам, электричеству, телефону. Показания счетчиков учета воды, электричества и газа.

Результаты проверки

Выявлено, что квартира была построена супружеской парой по договору долевого строительства. Введена в эксплуатацию по заявлению в 2013 году. Так как объект был приобретен в период брака и брачный договор между супругами не заключался, квартира являлась совместно нажитым имуществом. Это значит, что распоряжаться объектом супруга, то есть наш клиент, может только с согласия своего мужа.

При проверке были выявлены ограничения перед заключением договора купли-продажи - непогашенный льготный кредит. Приобреталась квартира с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Перед продажей квартиры этот кредит необходимо было погасить. До момента полного расчета с банком квартира находилась под ипотекой.

Таким образом, у данной квартиры имелся запрет, как на продажу из-за льготного кредита, так и из-за ипотеки банка - залогодержателя. Для совершения будущей сделки необходимо было снять эти запреты.

Собственник до обращения в наше агентство, посоветовавшись со знакомыми и почитав форумы, доверилась информации, что исполнительный комитет дает разрешение на продажу всем обратившимся.

Она самостоятельно подала заявление в местный исполнительный комитет, чтобы получить разрешение на снятие ограничения на продажу своей квартиры. В качестве основания на снятие запрета было выбрано улучшение жилищных условий через договор долевого строительства. В результате, был получен отказ в досрочном снятии запрета на продажу квартиры. Администрация района руководствовалась такой логикой: объект недвижимости только строится, еще не создан, следовательно, улучшения условий нет. То, что строится объект больший по площади и лучших потребительских свойств, а дом находится на этапе сдачи - аргументом не стало. Хотя в нашей практике были случаи, когда Администрация района давала согласие на продажу при улучшении жилищных условий путем долевого строительства.

С этим результатом наш клиент и ее супруг обратились к нам. Проанализировав все возможные основания по перечню, мы посоветовали не терять время на оспаривание решения местного исполнительного комитета, а подать новое заявление. В качестве основания для снятия ограничения мы предложили указать переезд в другую местность. Семья переехала за город на период долевого строительства, заранее готовясь к продаже своей старой квартиры.

Документы были поданы. В исполнительном комитете со всей строгостью решили проверить, имеет ли на то основание продавец. Были запрошены справки из государственных учреждений о том, что ребенок ходит в местную школу. Из-за переезда дети меняли место обучения, но эта процедура была затянута. События происходили в разгар летних каникул. Подключив все ресурсы, необходимые справки из школы были получены.

Хотим сделать отступление, чтобы объяснить, в чем состоит специфика получения согласий исполкомов на продажу “льготных” квартир. Законодательством предусмотрена возможность снятия 5-летнего запрета на продажу при наличии уважительных оснований. Часть оснований прямо указана в соответствующем Указе Президента: развод, смерть одного из собственников, смена места жительства и т.д. Ключевое слово тут “уважительных”, и степень “уважительности” оснований определяет каждый конкретный исполком или администрация района, исходя из законодательства и собственной устоявшейся практики. Поэтому разные администрации районов, при общей схожести подхода, проявляют разную требовательность к пакету документов, необходимых для получения согласия. Почти все сделки проходят в дефиците времени, зачастую нет возможности повторно подать пакет документов. Пропущенный срок может легко стоить сделки. У покупателя может истечь срок использования одобренного кредита, какая-то из сторон не может или не готова давать дополнительное время, или покупатель спешит совершить сделку в срок и дает при этом за квартиру хорошую цену. Здесь на первый план выходит знание практики конкретной администрации района и искусство взаимодействия с инстанциями при получении всех документов в сжатые сроки. Это составляет большой объем работы специалистов “Авангард Недвижимость” в подобных сделках.

Решение

В данном случае основание для снятия запрета на продажу было найдено. По согласованию с собственником квартиры, мы предприняли следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:

Погашен льготный кредит и получена справка из банка.
Снята ипотека банка в БТИ. Получено свидетельство о государственной регистрации с пометкой, что ипотека снята.
Получены документы для предоставления в местную администрацию района, подтверждающие смену места жительства.

В результате, продавцы квартиры с нашей помощью получили разрешение на совершение сделки от местной администрации и сняли ипотеку банка. То есть смогли решить свой вопрос, избежав самостоятельной процедуры снятия всех запретов и утомительного хождения по необходимым инстанциям.

Кроме того, были собраны другие необходимые к сделке документы. Покупатели, заказавшие услугу по проверке, приобрели объект без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!