Мы получаем все больше вопросов от наших клиентов-покупателей, доступна ли рассрочка по квартирам, которые находятся у нас в продаже. Возможна ли рассрочка от продавца на вторичном рынке? Расскажем, как сторонам правильно оформить все документы, чтобы избежать рисков. И поделимся своим мнением о том, стоит ли заключать подобные сделки.
В чем суть сделки?
Начнем с примера. Молодой семье понравилась 2-комнатная квартира в одном из микрорайонов Минска. Она подходит им по параметрам, но немного не вписывается в бюджет. Если договориться о существенной скидке не получится, то они могут предложить продавцу предоставить рассрочку на недостающую часть суммы. В течение нескольких месяцев они оплатят недостающую сумму. В такой ситуации продавец может и согласиться.
Два физических лица могут между собой заключить договор купли-продажи с условием рассрочки. С точки зрения закона такой порядок расчета допустим.
Договор – самый важный документ
Все договоренности сторон должны быть грамотно оформлены на бумаге. Нужно учитывать множество нюансов, исходя из ситуаций каждой из сторон. Это сложно, если у вас нет юридического образования или опыта в ведении сделок. Рекомендуем обратиться к профильным специалистам.
Если документ вам составил специалист, все же обратите внимание на моменты, описанные ниже.
Обязательно проверьте, чтобы в договоре содержалась следующая информация:
- Стоимость объекта;
- Порядок расчетов между сторонами;
- Сроки платежей;
- Размеры платежей.
Сумма платежей может быть разделена на несколько равных частей или платежи могут быть ежемесячными. Срок, в течение которого должна быть внесена оставшаяся часть суммы, тоже может быть любым. Мы не рекомендуем, чтобы он был больше 1 года. Чем дольше срок рассрочки, тем больше рисков для сторон. В нашем агентстве большинство сделок проходит с рассрочкой в несколько месяцев. Такой срок рассрочки мы рекомендуем и вам.
Обсудите условия, при которых сделка будет расторгнута. И ответственность для каждой из сторон.
Как продавцу защитить свои интересы?
1. Обсудите даты платежей и приложите график к договору
Например, стороны договорились, что оплата будет поступать не позднее 20 числа каждого месяца. Можно предусмотреть расчет как в виде наличных денежных средств, так и в виде зачисления на расчетный счет продавца, указанный в договоре купли-продажи. В первом случае при передаче денег нужно составлять акт о приеме-передаче денежных средств. А во втором сохранять платежные документы при оплате.
Если этот пункт не будет указан в договоре, то недобросовестный покупатель может просрочить выплату. И с этим ничего нельзя будет сделать.
2. Сделайте опись и оценку имущества, которое остается в квартире
Если до полной оплаты стоимости квартиры в ней будет что-то сломано или испорчено, то продавец сможет рассчитывать на компенсацию. Детально опишите все имущество, которое остается в квартире. Его состояние можно зафиксировать, сделав несколько фото или видео.
3. Обсудите, как колебания курсов валют будут отражаться на платежах
В Беларуси расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости осуществляются в белорусских рублях и зачастую в эквиваленте в долларах. Если продавец не хочет терять деньги из-за инфляции, то это нужно обсудить и прописать в договоре.
Чем дольше срок выплат, тем больше неопределенности. В зависимости от срока, на который предоставляется рассрочка, выбирается решение. Например, можно делать поправку при резком изменении курса или девальвации, пересматривать курс с определенной периодичностью.
4. Согласие на ремонт и компенсация за него
Обсудите с покупателями, даете ли вы согласие на начало ремонта в квартире, которую они приобрели в рассрочку?
Опишите, кто и когда будет компенсировать затраты в случае расторжения договора. Например, можно предусмотреть, что в случае расторжения договора, продавец компенсирует те расходы покупателя на ремонт, которые подтверждены чеками. Возможны и другие варианты в зависимости от договоренностей между сторонами. Мы в Авангарде клиентам рекомендуем воздержаться от ремонта до полного расчета.
5. Оформление права собственности
Не торопитесь передавать право собственности, дождитесь полной выплаты. Иначе в случае расторжения договора придется доказывать, что эта квартира ваша и заново оформлять право собственности на нее.
Без согласия продавца, то есть действующего собственника нельзя зарегистрироваться в квартире. Если покупателю нужно зарегистрироваться в новой квартире, чтобы прикрепиться к поликлинике или по другим причинам, то выходом может стать срочный договор найма жилого помещения. Проще говоря, договор аренды квартиры на определенный срок. Возможно предусмотреть его продление, если это будет необходимо.
6. Регистрация несовершеннолетних граждан в квартире
Если продавец даст согласие на регистрацию несовершеннолетнего ребенка покупателей в квартире, то при расторжении договора выписать его будет проблематично. Если у ребенка нет нового места прописки, то выписать его нельзя по закону.
Как быть, чтобы не допустить подобной ситуации? В договоре можно прописать, что до полной выплаты суммы новые жители и их дети могут получить только временную регистрацию по этому адресу.
7. Предусмотрите компенсацию в случае расторжения договора по вине покупателей
В таком случае продавец будет обязан вернуть покупателям все деньги, выплаченные за этот период. Он в проигрыше, потому что квартира не продана. И фактически в ней какое-то время люди жили бесплатно.
Продавец может предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым в случае расторжения договора купли-продажи, другая сторона обязуется выплатить компенсацию. Ее размер стороны обсуждают в ходе переговоров. Для покупателей это также неблагоприятный сценарий, поэтому они будут искать способы, чтобы не нарушать условия договора. Вряд ли продавец согласится на сделку без этого пункта.
Как покупателю защитить свои интересы?
1. Согласуйте пункт о задержке платежа
Он может быть полезен на случай каких-либо непредвиденных обстоятельств. Например, если в день оплаты случилась поломка платежных систем.
Вы можете заранее согласовать подходящее количество дней, к примеру, от 1 до 7. В таком случае продавец не пойдет в суд, если вы по какой-то причине задержите платеж на согласованный период.
2. Оформите залог
Покупатель может оформить залог на какое-либо свое имущество на случай непредвиденных финансовых проблем, чтобы не потерять квартиру, за которую вносит деньги. Предметом залога может быть дача или машина.
Если этот пункт не предусмотреть, то договор может быть расторгнут. Покупателю вернутся уплаченные деньги, но будет удержана сумма компенсации, если договором было предусмотрено это условие.
Где оформить договор?
Рекомендуем обратиться к профильным специалистам: в агентство недвижимости или к нотариусу. В договоре могут быть любые приемлемые для сторон условия. Он должен отвечать требованиям законодательства.
Профильные специалисты знакомы с подобными ситуациями, могут проверить договор на соответствие закону и оценить риски.
Для совершения сделки стороны должны зарегистрировать договор купли-продажи в БТИ.
Заключать ли такую сделку: мнение риэлтора
Любая сделка в какой-то степени связана с риском. Сделки с рассрочкой возможны на практике. И иногда они заключаются. В зависимости от ситуации на рынке и в экономике, стороны могут прибегать к подобной мере.
Я не рекомендую экономить и составлять договор самостоятельно. Вы рискуете попасть в неприятную ситуацию, которая откроется в неподходящее время. Сторонам лучше обезопасить себя, чтобы не стать заложниками ситуации.
В определенных условиях сделки с рассрочкой могут стать подходящим способом решения задачи для сторон сделки.
Евгений Хлопецкий | соучредитель Авангард Недвижимость, риэлтор
Вам нужна помощь в подготовке документов к сделке? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.
Эта статья была полезна для вас? Поделитесь ей на своей странице в социальных сетях!
