Утаивание необходимой юридической информации и недосказанности в комплектации квартиры

В этой статье постоянной рубрики “Мошенничество в недвижимости” расскажем три истории из нашей практики. Вероятно, действия продавцов могли быть не квалифицированы как мошенничество, но уж точно являлись умышленным обманом с вероятными тяжелыми последствиями. Вы узнаете, что можно сделать, чтобы избежать проблем и рисков при покупке.

Случаи из практики агентства

Утаивание наследника 

В нашу компанию обратилась женщина. Она планировала продать квартиру, которую получила в наследство от мужа. Срок на продажу, который установила собственница, был небольшим. Из-за чего по согласованию с ней было принято решение установить в рекламе невысокую рыночную стоимость. 

Покупатели, которые изъявили желание приобрести эту квартиру, заказали у нашей компании юридическую проверку объекта недвижимости. В процессе подготовки документов было установлено, что на долю в наследственной квартире может претендовать ребенок умершего супруга собственницы от предыдущего брака.

Чтобы исключить риски для покупателя, мы предложили привлечь потенциального наследника к совершаемой сделке. Собственница от этого отказалась. В результате, сделка не состоялась. 

Не исключено, что в будущем квартира будет продана собственницей самостоятельно. Если к подготовке сделки не будет привлечено агентство недвижимости, вероятнее всего, факт существования второго наследника не будет установлен. Продавец данный факт умалчивает. В  таком случае, есть риск оспаривания сделки вторым наследником, интересы которого не были учтены.

Утаивание брака 

К нам обратился покупатель, который самостоятельно нашел квартиру и планировал ее купить. Продавец - женщина лет пятидесяти. Основание владения квартирой - договор купли-продажи, заключенный примерно 15 лет назад. В данном случае важно уточнить наличие брака у собственницы на момент приобретения. Так как данное имущество может быть признано совместно нажитым. Нашим риэлторам женщина сообщила, что на момент покупки квартиры она не состояла в браке. И показала свой паспорт, в котором не было отметок о браке. 

В процессе подготовки к сделке, был сделан запрос в органы ЗАГС. Стало ясно, что на момент покупки квартиры супруг у продавца все-таки был. Спустя 4 года после покупки, брак был расторгнут. При замене паспорта не были перенесены данные о браке и его расторжении, соответственно, паспорт был чист. 

Как выяснилось, супруг давно проживает в другой стране. Привлечь его к сделке не представлялось возможным. Как итог, данная сделка не состоялась. Покупатель решил не рисковать, и отказался от покупки этой квартиры.

Не исключено, что эта квартира будет продана тому покупателю, который не обращается за помощью к риэлторам при поиске и подготовке сделки. 

Утаивание нахождения на учете в наркологическом диспансере

В агентство обратился мужчина, он хотел срочно продать свою квартиру. В процессе общения наш специалист обратил внимание на некоторые факты, которые свидетельствовали о злоупотреблении продавцом алкогольными напиткам. 

Чтобы проверить, все ли хорошо у продавца со здоровьем, были сделаны соответствующие запросы, чтобы получить сведения из наркологического и психиатрического диспансера. Как выяснилось, продавец состоял на учете у нарколога, причем давно. 

Факт нахождения человека на учете - не всегда является ограничением для проведения сделки. Однако это всегда серьезное основание, чтобы проявить дополнительные меры предосторожности и исключить риск для покупателя. 

В этой ситуации было принято решение предложить продавцу пройти комплексную судебно-психиатрическую экспертизу. Чтобы убедиться, что он не только понимает значения своих действий, но и в полной мере руководит ими.

К сожалению, продавцу не удалось успешно пройти экспертизу. Комиссия врачей установила, что продавец является несделкоспособным. То есть по состоянию своего здоровья в силу длительного употребления алкоголя мог не осознавать значения своих действий, или в полной мере руководить ими. Даже будучи трезвым. При этом, кроме некоторых внешних признаков, которые насторожили риэлтора, нельзя было сказать, что продавец проявлял какие-то признаки того, что он не руководит своими действиями. Продавец говорил, что срочность вызвана необходимостью погасить ущерб, который он причинил в результате аварии. Также сообщал о намерении приобрести более дешевую недвижимость взамен. 

Сделку можно было совершить безопасно и в полном соответствии с законодательством. Для этого было необходимо оформить опеку над продавцом и получить согласие органов опеки в местной администрации. Такой вариант не устроил продавца, а покупатель не был готов рисковать. Сделка не состоялась.

Если бы продавец самостоятельно продавал квартиру, а покупатель не обратился за услугой по проверке в агентство или не запросил медицинские документы, то в будущем квартира могла бы стать предметом судебных разбирательств.

Как обезопасить себя?

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, крайне важно грамотно изучить историю объекта и оценить все риски.

Если квартира получена по наследству - необходимо выяснить всю возможную информацию о круге наследников. В остальных случаях - получать согласие на продажу от всех, кто может претендовать на долю в продаваемой квартире. И обязательно убедиться в том, что собственник и все, кто дает согласие на продажу, не состоят на любых видах учета. 

Конечно, это далеко не полный перечень того, что нужно проверить. Сделать проверку самостоятельно, без знаний и опыта, достаточно сложно.

Статья по теме

Как проверить квартиру перед покупкой?

Проблемы с комплектностью квартиры

Помимо утаивания юридической информации, случаются недопонимания между сторонами сделки в части комплектации квартиры. Такая ситуация не является мошеннической схемой, а часто связана с плохим согласованием условий будущей сделки. 

На просмотре потенциальный покупатель видит укомплектованную мебелью и техникой квартиру. Он предполагает, что она будет продана ему в таком состоянии. Иногда продавец устно обещает покупателю оставить мебель и технику. Однако после сделки оказывается, что предыдущие собственники частично или полностью вывезли мебель и технику. Продавец забыл сказать об этом на просмотре или умышленно ввел в заблуждение, а договоренности между сторонами не были зафиксированы на бумаге. 

Такая ситуация может произойти, если стороны самостоятельно занимаются подготовкой сделки, а соглашение о намерениях или предварительный договор с описанием комплектности не был заключен.

Как обезопасить себя?

Первый способ  – заключить предварительный договор или соглашение о намерениях между сторонами до сделки. В документе четко прописать все условия, в том числе комплектность квартиры. 

Статья по теме

Зачем нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости на вторичном рынке?

Но бывают случаи, когда бывшие собственники увозят предметы, которые по условиям предварительного договора должны остаться в квартире. В таком случае еще один способ обезопасить себя – приемка квартиры до сделки. Убедитесь, что вся мебель и техника на месте, и после этого совершайте сделку. Можно также предусмотреть удержание залоговой суммы, которая возвращается продавцу только после передачи недвижимости с согласованной сторонами комплектацией.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих соцсетях, чтобы не потерять ее!

Вам нужна консультация? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.