Грамотная аренда: как сдавать квартиру в Минске без стресса

В этой статье попробуем разложить все по полочкам. Расскажем о моментах, которые стоит учитывать, если вы планируете сдавать свою квартиру впервые.

Как определить вид аренды?

Еще до покупки желательно определиться, вы будете сдавать ее посуточно или на долгий срок.
Дело в том, что к квартирам в этих категориях предъявляются разные требования. Соответственно, критерии выбора и цена могут отличаться. То, что хорошо для долгосрочной аренды может быть не так хорошо для посуточной. Поэтому при принятии решения нужно учитывать много нюансов.

Посуточная аренда может приносить больше денег, но требует много времени и ресурсов от собственника:

• Оплата коммунальных услуг;
• Регулярная уборка и стирка белья;
• Закупка моющих средств и прочих расходников;
• Больший риск краж или порчи вещей;
• Возможные конфликты с соседями;
• Более высокие налоги.

Длительная аренда в свою очередь дает стабильный доход при минимуме хлопот:

• Меньше бытовых забот и трат;
• Почти отсутствует сезонность;
• Налоговые условия обычно более выгодны.

Решение за вами, что подходит для вас лучше. Подробнее о плюсах и минусах мы рассказывали в отдельной статье.

Статья по теме

Сдавать квартиру посуточно или на долгий срок: что выгоднее?

Как определить цену для сдачи квартиры в аренду?

Казалось бы, все просто. Найти объявления по похожим квартирам. И изучить цены. На основе полученной информации определить цену на свою квартиру. При таком подходе у арендодателей есть две распространенных проблемы.

Во-первых, многие собственники переоценивают свою квартиру. Из-за этого она может простаивать месяцами. 

Во-вторых, часть объявлений на площадках фейковые или искусственно заниженные для привлечения клиентов. Поэтому не ориентируйтесь на подозрительно дешевые объявления. 

Также важно учитывать совокупную стоимость жилья для арендатора:

• Арендная плата в месяц;
• Коммунальные услуги: электричество, вода, отопление, интернет. Например, на сумму за отопление и воду влияет, зарегистрирован ли кто-то в квартире;
• Компенсация налога, который собственник платит за получение дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственник не вправе обязывать арендатора напрямую компенсировать ему налог на доходы от сдачи квартиры. Договориться устно - можно попытаться, а вот обязать – никак.

Лучший вариант — обратиться в надёжное агентство недвижимости. Профессионалы с опытом помогут определить адекватную цену и найти проверенного арендатора. Обратите внимание на следующий момент: агентства не берут предоплату ни с вас, ни с арендатора. Если у вас просят аванс — вероятно, это не порядочные игроки.

Нужно ли регистрировать арендаторов?

Для граждан Беларуси регистрация в арендуемой квартире — не обязательна.

Для иностранцев или апатридов (лиц без гражданства) условия могут отличаться — уточняйте их в расчетно-справочном центре, где будет регистрироваться договор найма. 

С 2024 года у арендодателя есть обязанность уведомить госорганы о сдаче квартиры иностранцу. Это нужно сделать в течение 3 часов с фактического момента предоставления квартиры в аренду. Подробнее о процедуре можно узнать в отделе ОГиМ вашего района.

Как выбрать арендатора?

Не так просто ответить на этот вопрос однозначно. К сожалению, в Республике Беларусь нет реестра недобросовестных арендаторов. Такие реестры есть в некоторых странах и хотя бы косвенно можно понять, с кем вы имеете дело. 

Внешний вид тоже не всегда говорит о надежности арендатора. Профессионалы рынка могут поделиться историями, когда с виду порядочные граждане доставляли кучу неудобств арендодателю. У давно работающих агентов и риэлторов уже есть определенные навыки и перечень вопросов, которые помогают определить, с каким арендатором лучше работать. Обращение к услугам специалистов по недвижимости сильно снижает, но не обнуляет вероятность натолкнуться на непорядочных арендаторов.

Если вы все же самостоятельно выбираете будущего арендатора, то вот несколько полезных рекомендаций:

1. Обратите внимание на внешний вид и манеру общения. Например, вас должна насторожить прокуренная одежда, если вы планируете сдавать квартиру некурящим людям.
2. Обратите внимание на аксессуары и особенности гардероба. Наличие или отсутствие часов, модель телефона и целостность его экрана могут что-то сказать о человеке, с которым вы имеете дело.
3. Поведение и речь. Правильная речь или, наоборот, перенасыщенная жаргоном очень хорошо характеризует человека.
4. Постарайтесь узнать, где и кем работает ваш потенциальный арендатор. Отлично, если получится узнать уровень зарплаты, регулярно ли ее выплачивают. Все это даст понять, будут ли проблемы с просрочкой оплаты аренды или коммунальных услуг в будущем.
5. Важно, как человек ведет переговоры с вами. Ведет себя спокой или нервничает. Как в целом обсуждает условия: просто давит или аргументированно защищает свои интересы. Умение вести переговоры и договариваться – хороший сигнал.
6. Обязательно уточните, кто планирует жить в квартире: студент, пара или семья, возможно, иностранцы. Есть ли питомцы или дети. Так для вас не будет сюрпризом то, кто действительно будет жить в квартире.

С какими проблемами сталкиваются собственники чаще всего?

Исторически сложилось, что в нашей стране каждый сам себе риэлтор. Особенно, когда дело касается сдачи квартиры в аренду. Хотя логичнее, если ваши интересы защищает опытный профессионал.

Перечислим основные проблемы: 

• Запоздалые или пропущенные платежи;
• Растущие долги по коммуналке;
• Тайная посуточная аренда;
• Самовольный досрочный выезд. Часто без оплаты коммуналки и аренды;
• Повреждение или кража имущества;
• Использование жилья не по назначению;
• Проживание в квартире большего количества человек, чем было оговорено;
• Конфликты из-за запахов, шума, беспорядка;
• Мошенничество при заключении договора. Например, когда меняют листы прямо во время подписания договора.

Залог, оставленный арендатором, не всегда покрывает понесенные собственником убытки. Но хорошо, если он все же будет предусмотрен договором аренды.

И вот еще несколько полезных рекомендаций. Обязательно делайте фото до въезда арендатора. Описывайте всё имущество, которое есть в квартире. Заранее страхуйте квартиру, указав, что сдаете ее в аренду. Заранее обсудите условия страхования с компанией, где будете делать страховку. Затраты на страхование не сопоставимы с тем ущербом, который могут нанести арендаторы. 

Часто задаваемые вопросы от арендодателей

1. Что делать, если арендатор задерживает плату или коммунальные платежи?

В договоре нужно прописать размер и сроки внесения арендной платы и коммуналки. А также предусмотреть ответственность за нарушение условий договора. Это может быть штраф или пеня. Если мирно договориться не получается, хоть все условия и прописаны в договоре, обращайтесь в суд. Желательно воспользоваться услугами адвокаты, если конфликт очень серьезный. Недобросовестный наниматель будет обязан компенсировать все расходы.

2. Квартирант съехал, оставив долги и беспорядок. Что делать?

Лучшее доказательство — фотографии до и после заезда арендатора. Плюс опись имущества перед заселением. А после выезда подписывать акт приемки-передачи (возврата) помещения. В случае каких-то проблем можно приложить фото со списком повреждений для компенсации ущерба. 

Для начала попробуйте связаться с бывшим жильцом и потребовать компенсацию. Хорошо, когда по договору найма у вас есть возможность взыскать деньги за нанесенный ущерб или неоплаченные коммунальные услуги. Если нет и договориться мирно не получается - обращайтесь в суд. Лучше вместе с адвокатом, который будет помогать вам.

3. Что делать, если жильцы отказываются въезжать после окончания срока аренды?

Назовите четкий крайний срок освобождения. До этой даты наниматель должен выехать из вашей квартиры. Постарайтесь договориться, а при игнорировании — обращайтесь в суд за принудительным выселением. Суд защитит ваши интересы.

4. А как быть, если выяснилось, что квартира сдается посуточно без вашего согласия?

Если договор найма не предусматривает сдачу квартиры в субаренду, то это серьезное нарушение договора. Такое нарушение дает вам право уведомить арендатора о принудительном расторжении договора. Арендатор получит минимальный срок на освобождение помещения. Если жилье пострадало или был нанесен серьезный ущерб, то можно потребовать компенсацию. А при необходимости обращайтесь в суд.

Изучив статью, наверное, вы поняли, что в аренду недвижимости есть множество нюансов. Многие из них далеко не на поверхности, поэтому без должного уровня знаний не обойтись. Обязательно готовьтесь заранее или доверьтесь профессионалам. Это позволит сохранить здоровье, нервные клетки и деньги.

Вам нужна бесплатная консультация по купле-продаже недвижимости в Минске? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.