Опубликовано: 14.09.2021
Конкуренция на рынке коммерческой недвижимости растет. Причем конкурируют между собой арендодатели, которые стараются заполнить пустующие помещения. На рынке есть как предложения стандартных помещений в бизнес-центрах разной классовости, так и креативных офисов.
При одинаковом уровне бюджета компания может рассчитывать на несколько вариантов офисов. Лучше нынешнего по ряду параметров и, возможно, дешевле. Часто бизнесу сложно уйти из офиса, даже плохого. Это сложное решение, которое осложняется множеством дополнительных вопросов.
В статье речь пойдет о том, на какие юридические нюансы нужно обратить внимание в первую очередь, если вы планируете сменить офис.
1. Обсудите с действующим арендодателем свой план по смене офиса
Если вы съезжаете только из-за арендной ставки, которая перестала вас устраивать, то это повод для разговора с действующим арендодателем. Возможно, вы договоритесь о подходящем варианте: временном или постоянном снижении арендной ставки, ее привязке к средней цене по рынку или другом компромиссном варианте. Такой разговор может закончиться подписанием дополнительного соглашения с новыми условиями аренды.
2. Изучите и сравните условия договора
Как действующего, так и нового. Как правило, в договоре аренды прописываются следующие цифры:
1. Арендная ставка для помещения. Ее размер и сроки уплаты.
2. Эксплуатационные и коммунальные платежи. Затраты на этот пункт в отдельных случаях могут быть соизмеримы или превышать арендную плату.
3. Налог на добавленную стоимость. Его оплата зависит от арендодателя. Если помещение сдает арендодатель, который работает с НДС, где НДС уже включен в арендную ставку, то работающий с НДС арендатор может поставить НДС к зачету. Фактически для такого арендатора помещение становится дешевле на сумму НДС.
Пример: помещение площадью 100 м2 и арендной ставкой 10 евро/м2 с НДС 20%. НДС=10*20/120. Получаем 1,66 евро. Таким образом, для арендатора помещение стоит не 10 евро/м2, а 8,33 евро/м2.
Если сдается помещение с НДС, а арендатор его не платит, то НДС, включенный в арендную плату, “сгорает”.
4. Налог на недвижимость. По общему правилу его оплачивает собственник - арендодатель. Как правило, это юридическое лицо Республики Беларусь. Арендодатель может выставлять арендатору возмещение уплаченных сумм в составе иных затрат, дополнительно сверх арендной платы.
Статус плательщика может переходить от одного субъекта к другому. Например, если арендодатель - физическое лицо, то обязанность по уплате налога на недвижимость ложится на арендатора.
Это наиболее распространенные ситуации. О том, кто обязан оплачивать налог на недвижимость, можно почитать в письме МНС РБ от 07.02.2013 №2-2-13/303 «О налоге на недвижимость».
5. Специальные отчисления. Например, если вы арендуете помещение в здании, представляющем историко-культурную ценность. Ко списку платежей добавится сумма в размере 5% от прибыли, которая была получена в результате деятельности, оказывающей воздействие на историко-культурную ценность или зону ее охраны.
6. Размер обеспечительного платежа, если таковой имеется.
Кроме суммы платежей, важными пунктами в договоре считаются:
1. Описание помещения, схема и его точные характеристики.
2. Назначение помещения. Если помещение передается арендатору в качестве офисного, то изменение его функционального назначения без ведома арендодателя недопустимо.
Например: если помещение сдается арендатору в качестве офисного, то за использование его не по назначению без ведома арендодателя отвечает арендатор.
3. Порядок передачи помещения арендатору и возврата арендодателю.
4. Срок договора аренды и порядок его расторжения, в том числе досрочного.
5. Ответственность сторон. Штрафные санкции за несоблюдение условий договора. Например, неуплату арендных платежей и т.д.
3. Изучите условия расторжения действующего договора аренды
Встречаются договоры, по условиям которых до истечения срока нельзя съехать. Или есть список причин, в случае наступления которых возможно досрочное расторжение отношений.
Встречаются договоры, в которых предусмотрена выплата компенсации арендодателю за расторжение договора раньше срока.
Право арендатора на односторонний отказ и условия, при которых это возможно, также может быть прописано в договоре. Причем при съезде арендатора в большинстве случаев затраты на отделку офиса, которые понес арендатор, не будут компенсированы арендодателем.
4. Расторгните действующий договор аренды
Как правило, это происходит по соглашению сторон. Реже - по уважительным причинам, которые предусмотрены договором.
Если соглашение с арендодателем не достигнуто, то есть иной вариант прекращения отношений. Гражданским кодексом предусмотрено право расторжения договора аренды в судебном порядке. Этим может воспользоваться арендатор, если имеется ряд нарушений договора аренды со стороны арендодателя.
5. Согласуйте новые условия аренды и подпишите договор с новым арендодателем
Если новый офис устраивает вас по всем критериям, которые были установлены при выборе, то не забудьте обратить внимание на условия нового договора:
- Как будет изменяться порядок оплаты аренды помещения?
- Как рассчитываются и оплачиваются коммунальные и другие услуги?
- Будут ли компенсироваться выполненные арендатором улучшения помещения? Каким образом?
- Есть ли у представителя арендодателя полномочия совершать подобные сделки?
- Есть ли какие-либо ограничения у помещения при заключении договора аренды?
Если вы совершили все эти действия и сложностей не возникло, то вы на верном пути. В таком случае смена офиса - правильное решение.
Ищете новый офис? Посмотрите варианты в нашем каталоге.
