Купили недвижимость, а там что-то неисправно? Что делать?

История

В суд обратилась Ирина (все имена выдуманы). Она приобрела садовый домик. Одно из условий при выборе дома - наличие водоснабжения. В нем Ирина нуждалась по состоянию здоровья. С ее слов соответствующая цена на дом была установлена из-за наличия в нем водоснабжения. 

Уже после покупки дома выяснилось, что договор по водоснабжению и водоотведению был заключен с водоканалом в 2006 году. Однако его условия не были выполнены Ольгой - продавцом. Поэтому водоотвод в доме отсутствует.

По этой причине в 2011 году отключена подача воды и расторгнут договор с Ольгой. Поэтому она в течение пяти лет не пользовалась водой. 

Изначально Ольга обещала возместить расходы по устройству водоотведения, но затем отказалась. Договоренности между сторонами были устные.

После сделки комиссия водоканала составила акт обследования. В нем был указан перечень работ, которые необходимо произвести для восстановления водоснабжения. Стоимость работ и материалов по установке и регистрации водоотвода составила в общей сумме примерно 1/20 стоимости дома. 

Ирина подала иск о соразмерном уменьшении цены и взыскании с Ольги неосновательного обогащения в размере 1/20 стоимости. Ольга же требования не признает. Она объяснила, что водой в садовом домике не пользовалась.

После заключения договора купли-продажи суд наложил арест на садовый домик до полного окончания разбирательств.

Решение суда

Что же было выявлено судом?

Суд выносил решение на основании анализа заключенного договора купли-продажи, показаний сторон и их свидетелей.

1. Суд установил, что в октябре 2015 между сторонами заключен договор купли-продажи. Ирине продан садовый домик в садоводческом товариществе «Солнышко» (название изменено).

2. По договору продавец Ольга обязалась передать покупателю Ирине недвижимость.

Если продавец передает объект, не соответствующий договору по качеству, покупатель может потребовать соразмерного снижения цены. Это правило действует только при условии, что недостатки товара не были оговорены продавцом.

Бремя доказывания появления и существования недостатков лежит на покупателе. Это значит, что продавец отвечает за недостатки в том случае, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю. Или по причинам, возникшим до этого момента.

3. Ирина утверждает, что Ольга утаила отсутствие водоснабжения. Ольга же утверждает, что Ирина видела отсутствие воды при осмотре. Также ей пояснили, что водой в доме никто не пользовался. В ходе судебного заседания Ирина подтвердила, что действительно открывала кран, когда осматривала дом перед покупкой. Она видела, что воды не было.

4. Если же рассмотреть сам договор купли-продажи, то можно выявить, что его предметом является садовый домик. Наличие водопровода как существенного условия договора купли-продажи не указано. 

5. Из договора следует, что Ирина приняла садовый домик к моменту подписания договора. Состояние садового домика с хозяйственными постройками соответствует условиям, явных недостатков нет.

То есть Ирина, подписав договор, подтвердила, что приняла домик и не выявила недостатков. Хотя в реальности оставался вопрос с водоснабжением.

6. Договор был оформлен и удостоверен регистратором. Произведена регистрация перехода права собственности в установленном порядке. Процесс сделки был завершен.

7. В инвентарном деле РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в технических характеристиках на садовый домик отсутствует ссылка на наличие водопровода. Отсутствие технической документации на водопровод подтвердил свидетель Семён. Он приезжал в дом, чтобы составить акта обследования. 

8. Один из специалистов водоканала пояснил, что документы по устройству водопровода не были предоставлены. Поэтому и технический паспорт на него не выдали.

В 2006 году в доме зарегистрирован прибор учета воды. Также заключен договор на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению, потому что возможность пользоваться водой в доме есть. Судя по показаниям прибора учета потребление воды не производилось. Ирина могла получить эту информацию в водоканале, куда она обратилась после заключения договора. Это значит, что в доме никто и никогда не пользовался водой.

9. Заявленная сумма не является неосновательным обогащением, поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи. В нем указан предмет договора и цена имущества. Садовый дом передали в собственность за согласованную цену.

Решение суда

Суд не удовлетворил требования Ирины. Ей предстоит самостоятельно оплачивать подключение воды в садовый домик. Арест с имущества снят.

Как можно было избежать подобной ситуации?

• Передать деньги и объект после подписания договора купли-продажи. Указать в договоре исправность системы водоотведения как существенное условие. Таким образом, если выясняется, что система не работает, не выполнено существенное условие. Значит есть возможность в одностороннем порядке отказаться от договора. Деньги покупатель может не передавать.
• Закрепить условие об исправности инженерных систем иным соглашением сторон. При этом согласовать некую сумму залога под исправность. В этом случае, например, 1/20 стоимости садового дома. Этой суммы хватило бы для решения вопроса.
• Внимательно проверяйте объект недвижимости до совершения сделки. Сравните фактическое состояние объекта с технической документацией. В технических документах, как правило, указаны нюансы водоотведения и иных коммуникаций.
• Обращайтесь в управляющую организацию, чтобы получить сведения о коммуникациях. Особенно по тем, которые вызывают какие-то вопросы.
• Внимательно читайте договор купли-продажи и анализируйте, соответствуют ли его пункты реальному положению вещей. Ваша подпись в договоре равна подтверждению всего, что в нем закреплено.

Эта статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих социальных сетях!

Хотите подробнее узнать об услуге по проверке недвижимости, чтобы исключить риск оспаривания сделки? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.