Опубликовано: 29.09.2020
Существует мнение, что квартиры в новостройках всегда юридически чисты. Покупая новостройку у физического или юридического лица, волноваться не нужно. Это мнение ошибочно. Квартиры в новых домах, особенно те, которые приобретаются не у первого собственника, требуют тщательного изучения и доскональной юридической экспертизы.
В этой статье из постоянной рубрики "Мошенничество в недвижимости" мы расскажем о возможной схеме мошенничества, но уже не на вторичном рынке, а на рынке совсем нового жилья.
Для начала, хотим обратить внимание на пограничную ситуацию, напрямую не являющуюся мошенничеством.
В Беларуси сложилась практика, когда многие застройщики Минска производят расчеты со своими подрядчиками, выполняющими различные строительные работы, жилыми квартирами. Обычно это выглядит так: подрядчик выполняет для застройщика работы, например, установку окон. Застройщик вместо того, чтобы рассчитаться с подрядчиком деньгами, передает квартиру в зачет. Получается, для того, чтобы получить реальные деньги, подрядчику нужно продать эту квартиру.
При покупке готовой квартиры у подрядной организации стоит быть бдительными, внимательно изучить историю объекта недвижимости и законность передачи квартиры между юридическими лицами.
Даже в случаях, когда жилье уже построено, есть документы, подтверждающие право собственности, иногда выясняются интересные моменты. Например, что услуги, которые должен был оказать застройщику подрядчик, не оказаны. Или оказаны не полностью. Это может стать предметом будущих судебных споров между юридическими лицами и, безусловно, отразится на новом владельце квартиры.
Вариант возможной схемы мошенничества с новостройками
Более опасная ситуация связана с квартирами в домах, строительство которых еще ведется. В 2018 участниками подобной мошеннической схемы в Минске оказались более 10 семей.
Давно существующий застройщик вел строительство дома. Строительные работы для него осуществляли несколько подрядных организаций. Одна из них предложила застройщику вместо денежных выплат за их услуги, производить расчет квартирами в строящемся доме. Договоренности были закреплены документально, строительство шло. Подрядная организация должна была получать деньги, ведь у нее была необходимость платить зарплаты сотрудникам и нести иные расходы. Ждать год или полтора, пока дом будет сдан, квартиры переданы подрядчику, а после этого проданы - возможности не было.
Подрядная организация опубликовала в интернете объявления о продаже квартир, которые еще не были построены. Цена, указанная в объявлении, была достаточно низкой, поэтому привлекла многих покупателей. Им предлагали заключить предварительный договор на эту недвижимость. Причем по условиям договора, покупатель должен был внести от 60 до 100 процентов от полной стоимости квартиры.
Покупателей, которые сомневались в подрядной организации, отправляли к застройщику. Он подтверждал, что после строительства дома данному юридическому лицу будут переданы квартиры, которые он сейчас выставил на продажу. Получив подтверждение информации от застройщика, у многих не оставалось сомнений, люди заключали договор и переводили деньги.
Сомнения в честности подрядчика появились позже, когда его представители перестали отвечать на телефонные звонки. К моменту сдачи дома оказалось, что обещанные подрядчику квартиры будут проданы застройщиком, а некоторые уже проданы другим людям. Это выяснилось после общения с застройщиком дома.
Оказалось, что подрядчик не выполнил в полном объеме оговоренные с застройщиком работы. Как итог, имел право не на все квартиры, а только на некоторые из них. Также подрядчик заключил предварительные договоры на одни и те же объекты с разными физическими лицами. То есть, еще не построенные квартиры, уже были “проданы” нескольким физическим лицам одновременно.
В итоге, некоторым физическим лицам, заключившим предварительный договор с подрядчиком, удалось отстоять свои права в суде. Они получили квартиры, за которые заплатили. Другим - это не удалось.
Как обезопасить себя?
Если вы заметили в рекламе квартиру-новостройку, стоимость которой приятно отличается от конкурентов в том же районе, задумайтесь, в чем причина? Ситуации, когда людям нужно срочно продать недвижимость, чтобы получить деньги за 3 дня случаются крайне редко. А с юридическими лицами такого почти не бывает.
Если приятная стоимость обусловлена нестандартными схемами будущей сделки, обязательно проконсультируйтесь с юристом, риэлтором или адвокатом о законности предлагаемой схемы. Уточните, какие риски есть при таком способе проведения сделки.
Если вы все же приняли решение заключать предварительный договор, например, с подрядной организацией, обязательно поставьте в известность застройщика. В идеальной ситуации это должен быть трехсторонних договор: между вами, застройщиком и подрядной организацией.
Постарайтесь выяснить максимум информации из открытых источников о подрядчике и застройщике. Что вам может помочь в этом:
- Информация на форумах и новостных порталах;
- Сведения о задолженностях перед бюджетом или кредиторами;
- Информация об имеющихся судебных спорах.
И тем не менее, даже такая схема не является гарантированной на 100 процентов, она не является типовой. В случае спора и суда, очень многие вопросы окажутся не урегулированы законодательством, и могут быть решены не в вашу пользу.
Учитывайте и тот факт, что для двух достаточно крупных юридических лиц - застройщика и подрядчика, в порядке вещей переводить переговоры в судебное разбирательство. Не у каждого белоруса есть свой персональный штат юристов и адвокатов, чтобы идти в суд, когда застройщик и подрядчик начнут спорить между собой, и пытаться компенсировать свои потери за ваш счет.
При желании приобрести первичное жилье, советуем вам использовать прямо предусмотренные и достаточно регламентированные способы - договор долевого строительства и договор купли-продажи жилищных облигаций для строительства жилья.
В ситуации экономической или политической нестабильности старайтесь не заключать долгосрочных договоров, на исполнение которых вы не сможете повлиять. При возможности, покупайте готовое жилье напрямую у застройщика, либо жилье на последних стадиях строительства.
