Злоупотребление правом и мошенничество с недвижимостью при совершении сделок купли-продажи в рассрочку

Новая история в постоянной рубрике “Мошенничество в недвижимости” как раз об этом. В этой статье разберемся, чем опасна рассрочка в сделках с недвижимостью. И расскажем, что необходимо учесть, чтобы избежать проблем. 

Какие варианты расчета между сторонами существуют?

1. До подписания договора. Сначала покупатель передает деньги, после чего стороны подписывают договор купли-продажи и происходит переход права собственности.
2. После подписания договора. Сначала стороны подписывают договор купли-продажи. После чего покупатель должен передать продавцу прописанную в договоре сумму денег в согласованный срок. Если сделка проходит с привлечением кредитных средств, то в момент подписания договора передается первая часть стоимости объекта недвижимости. Оставшуюся сумму перечисляет банк в согласованный срок. 

Статья по теме

Как рассчитаться при купле-продаже квартиры и не потерять все. Большая инструкция от Авангарда

Если заключается договор купли-продажи с расчетом после его подписания с использованием банковского кредита, риски для продавца и покупателя минимальны. Сторонам нужно только договориться о компенсации курсовой разницы. Ведь сумма, приходящая на счет продавца, всегда в белорусских рублях. И при конвертации в иностранную валюту, может не соответствовать его ожиданиям. Переход права собственности на объект происходит только после полного расчета и подписания сторонами акта приемки-передачи.

Срок расчетов также согласовывается сторонами. Например, при сделках с использованием банковского кредита обычно это не менее 1-3 недель. Если покупатель использует кредитование от Беларусбанка по системе стройсбережений, как правило, деньги перечисляются продавцу в течение 30 календарных дней. Если для покупки используются чеки “Жилье”, то от момента заключения договора купли-продажи до получения продавцом денег, может пройти около 2 месяцев.

В чем опасность рассрочки?

Самым рискованным видом расчетов является рассрочка. Мы говорим о сделках между физическими лицами. Продажа жилья в рассрочку застройщиками не рассматривается.

Опасность рассрочки рассмотрим на примере ситуации, которая произошла в Беларуси почти 8 лет назад. Но суды продолжаются до сих пор.

На вторичном рынке недвижимости Минска появился объект А. Стоимость была достаточно высокой, около 200 000$ в эквиваленте. Объект продавался без отделки и ремонта. Спустя время нашелся покупатель, который захотел приобрести этот объект. Предложил рассрочку. Стороны договорились, что при подписании договора купли-продажи, покупатель передаст около 25% от стоимости объекта. Оставшаяся часть будет передана в течение года. 

Также стороны согласовали, что переход права собственности произойдет сразу, после внесения первого платежа. Сделка состоялась, покупатели начали заниматься ремонтом и зарегистрировали семью в новом месте. Продавцы же начали ждать денег. 

К оговоренному сроку покупатель сообщил, что не сможет внести необходимую для завершения сделки сумму. Ремонт был практически завершен, а семья покупателя постоянно проживает в новой недвижимости.

Сделка купли-продажи осуществлялась сторонами самостоятельно. Стоит отметить, что на определенном этапе продавец хотел задействовать в сделке риэлтора, но отказался от этой идеи. Со стороны покупателя присутствовал юрист, который совместно с покупателем лоббировали идею передачи права собственности продавцом до полного расчета. Продавец поддался уговорам.
Поскольку платежи со стороны покупателей отсутствовали, продавец принял решение расторгнуть договор. Договориться  о приемлемом варианте расчетов продавцу с покупателем не удалось. Практически завершенный ремонт и зарегистрированная семья покупателей с несовершеннолетними детьми, осложняла разрешение ситуации. 

Странность ситуации заключалась в том, что на ремонт покупатель находил средства, а для расчета с продавцом - нет. Со стороны покупателя звучали различные оправдание неплатежам. Продавец фактически уже передал объект, и получил только четверть стоимости. Для него все выглядело так, что покупатель и не собирается выполнять обязательства по оплате остатка суммы, а планирует сделать ремонт и жить в объекте, по сути завладев бесплатно 3/4 объекта.

Далее начались суды: о расторжении договора купли-продажи, о принудительном выселении, встречный иск о компенсации стоимости ремонта. Множество экспертиз и оценок, расходы на помощь адвокатов и всевозможные обжалования. Процесс растянулся на годы. Семья покупателей долгое время проживала в спорном объекте, несмотря на суды. Принимались и отменялись решения суда. На определенном этапе покупатель начал демонтировать ремонт для передачи объекта продавцу. Потом это решение было отменено, и продавцу, выдвигалось требование возместить уже разрушенный ремонт. 

На момент подготовки статьи процесс не завершен. Чем закончится ситуация - не ясно. Возможные варианты исхода: 

1. Из-за расторжения договора купли-продажи, продавец вернет покупателю уплаченную сумму. А покупатель должен вернуть объект в исходном состоянии. 
2. Продавец вернет уплаченную покупателем сумму, и будет вынужден компенсировать ему стоимость ремонта.

Возможны и иные варианты развития событий. 

Стоит отметить, что за период судебных тяжб, стоимость объекта недвижимости снизилась примерно на 35%. Финансовые расходы на адвокатов и гос. пошлины, стресс и неопределенность вместо нормальной сделки из-за неправильной оценки рисков и юридической неподготовленности. А еще стоит учесть упущенную выгоду продавца из-за невозможности на протяжении 8 лет распоряжаться как 150 000$, так и вернуть объект. Доказать, что у покупателя был умысел на мошенничество с целью завладения недвижимостью за четверть стоимости - нереально. В данной ситуации присутствует злоупотребление правом. Чью сторону примет суд до сих пор не ясно.

Как обезопасить себя? 

1. Переход права собственности на объект должен происходить только после полного расчета между сторонами за объект недвижимости. Если вы все же согласились на переход права собственности до полного расчета, обязательно наложите на объект залог в вашу пользу. Это не позволит покупателю продать объект до полного расчета с вами, но не застрахует от ситуации, аналогичной разбираемой в этой статье. Поэтому соглашаться на переход права собственности  до полного расчета стоит только в случае незначительности остатка по рассрочке и коротких сроках.
2. Безопаснее не передавать объект до полного расчета.
3. Согласитесь, если бы в приведенном нами примере, продавцы не разрешили покупателям сделать ремонт и зарегистрировать семью, то урегулировать спорную ситуацию было бы значительно проще. 
4. Если вы все же решили передать объект в пользование до окончательного расчета и перехода права собственности покупателю, заключите договор найма. В нем должны быть четко определены права арендатора. В том числе можно предусмотреть возможность выполнения или невыполнения ремонтных работ. 
5. Обязательно согласовывайте порядок и очередность платежей по договору купли-продажи. Четко пропишите, какая сумма до какого числа должна быть передана. Также в договоре должна быть предусмотрена пеня за просрочку по каждому из пунктов. Ее размер лучше установить выше, чем предусмотрено законодательством. В приведенном примере, пропуск первых платежей стал бы сигналом для продавца, что сторона покупателя не выполняет свои обязанности по договору.
6. В случае расторжения договора из-за того, что покупатель не соблюдает порядок выплат, должна быть предусмотрена сумма неустойки для продавца.

Возможны и иные схемы мошенничества, в том числе со стороны недобросовестных продавцов. Продавец может заключить договор купли-продажи, согласовать порядок платежей. А получив несколько первых платежей, перестать выходить на связь. 

Возможен вариант, когда стороны согласовали цену объекта недвижимости, но зафиксировали ее в договоре купли-продажи без привязки к эквиваленту доллара США по курсу Национального банка Республики Беларусь. В таком случае, предполагая изменения курса рубля, покупатель может занять выжидающую позицию. В результате, продавец получит иную сумму, по сравнению с запланированной.

Некоторые покупатели, пользуясь неосведомленностью продавцов, намеренно заключают договор купли-продажи объектов недвижимости в рассрочку, и согласовывают переход права собственности сразу, до полной выплаты. Стоит учитывать, что если данный объект не находится в залоге, то покупатель может им распоряжаться. А значит без ведома продавца такая недвижимость может быть перепродана еще раз третьим лицам. Эта ситуация может стать предметом судебных разбирательств, если первый договор не будет исполнен.

Сделки с рассрочкой платежа - всегда риск. Если вы приняли решение продавать или покупать недвижимость в рассрочку, обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором или юристом.

Хотите получить бесплатную консультацию риэлтора? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 29 105 61 61.