Обслуживание в товариществе собственников или ЖЭC: что выбрать?

Товарищество собственников: плюсы и минусы

Негосударственный орган управления, в состав которого входят собственники всех квартир в доме или нескольких домов. Оформленное юридическое лицо с уставом, со счетом в банке и печатью. На общем собрании путем голосования выбирается председатель и бухгалтер, так как ежемесячная отчетность обязательна. С данными бухгалтерского учета может ознакомиться любой член товарищества, например, с начисляемой заработной платой председателю и т.д. 

Товарищество собственников подчиняется администрации района. Если администрация проводит собрание по благоустройству территории или подготовке домов к отопительному сезону, то на него приглашаются представители товариществ и руководители ЖЭСов района.

Доходы товарищества формируются из членских, дополнительных и целевых взносов собственников квартир. Утверждаются на общем собрании. Организация некоммерческая, поэтому прибыль, например, от сдачи в аренду помещений, не распределяется между членами товарищества, а отправляется на счет товарищества и расходуется на нужды дома.

Члены товарищества ежемесячно получают либо две платежки, либо одну сводную. В первой - стандартные услуги, например, отопление, вода, отчисления на капремонт и т.д. Во второй - сумма, рассчитанная на основе нужд дома и его жителей. Например, видеонаблюдение, консьерж, заработная плата председателя, бухгалтера и других специалистов товарищества. В домах с товариществом собственников жильцы самостоятельно определяют, какие услуги и специалисты им нужны. 

Создать товарищество собственников можно не только на этапе строительства дома, но и после того, как он построен. Проводится общее собрание жильцов, где большинством голосов принимается решение о создании товарищества собственников. Выбирается председатель. Если большинство проголосовало против - дом обслуживает ЖЭС.

Основной инструмент принятия решений - собрание жильцов. Там принимаются все решения. Например, ремонт в подъезде, установка дополнительного оборудования и т.д. Там же обсуждаются текущие вопросы и вносятся предложения, формируется годовой бюджет. 

Плюсы

• Вопросы каких-либо преобразований в доме решают сами жильцы. От  уровня активности жильцов зависит скорость принятия решений и их реализация.
• Члены товарищества самостоятельно выбирают специалистов, которые будут отвечать за комфортное проживание в доме. Решают, кто будет заниматься уборкой и ремонтом. Выше ответственность работников - лучше качество результата, да и контроль со стороны жильцов выше.
• Жильцы видят, на что потрачены их деньги. Предусмотрена обязательная бухгалтерская отчетность и контроль. 
• Если нужна какая-то справка или выписка, то достаточно договориться с председателем или бухгалтером, чтобы ее подготовили. Не нужно ехать в расчетно-справочный центр, стоять в очереди. И хотя в большинстве товариществ в неделю один или два дня выдачи справок, по факту, всегда можно лично попросить бухгалтера или председателя ускорить вопрос.
• В отдельных случаях, если выбран удачный председатель товарищества, организуются специальные чаты для оперативного решения хозяйственно-бытовых вопросов. В итоге, если, например, вы заметили, что у вас на этаже заскрипела дверь, то уже в течение нескольких часов ее могут починить. В случае с ЖЭСом такие вопросы могут решаться днями-неделями, а то и вообще тянутся бесконечно.
• Любое дополнительное благоустройство гораздо оперативнее организуется в рамках товарищества собственников. Решили установить клумбы - достаточно проголосовать. Не надо ждать, когда появятся средства в городском бюджете. 
• Можно организовать более высокий уровень обслуживания. Нанять консьержа или купить портативную снегоуборочную машину, и зимой во дворе всегда будет чисто. Установка видеонаблюдения, шлагбаума и многое другое гораздо проще осуществить, когда организовано ТСЖ.

Минусы

• Главным, и ключевым минусом ТСЖ, является сильная зависимость результатов обслуживания от личности выбранного председателя товарищества. К сожалению, встречаются случаи, когда председатель оказывается нерадивым человеком, и уход за домом идет недостаточный. Бывают случаи, когда председатель начинает рассматривать свою должность, как источник обогащения, заключает договоры с близкими людьми. В отдельных случаях в ТСЖ может смениться 2-3 и более руководителя, пока не будет выбран правильный председатель. 
• Дополнительные траты. Сумма в жировке, как правило, больше, чем при обслуживании ЖЭСом. Но и уровень жизни в этом доме тоже возрастает при правильной организации.
• Принятие решений может затягиваться из-за того, что не все жильцы посещают собрания. Нередко возникают разногласия. Например, жильцы могут спорить о необходимом уровне обслуживания, и финансирования его. Кто-то хочет нести расходы как в случае ЖЭСа, а кому-то необходимо дополнительное удобство. Если жильцы начинают заниматься внутренней “политикой”, вместо решения насущных вопросов путем голосования, проживание может стать не таким комфортным, а сами конфликты могут тратить много сил. 
• Все члены товарищества несут ответственность за задолженность. Если из-за неправильного управления товариществом образуется задолженность за какую-либо из услуг, то ее оказание может быть прекращено до полной оплаты суммы задолженности.
• В определенных случаях у ТСЖ могут быть кадровые проблемы. Например, бухгалтер уволился, а председатель заболел. В таких случаях могут быть локальные проблемы с получением справок и обслуживанием. 

Если товарищество собственников ликвидируется, то местная администрация назначает уполномоченное лицо, которое будет обслуживать дом. Как правило, ЖЭУ соответствующего района. Процедура ликвидации обычно отражена в Уставе товарищества, и относится к компетенции общего собрания.

По общему правилу, если формой управления НЕ выбрано товарищество собственников, то формой управления местами общего пользования становится ЖЭС.

ЖЭС: плюсы и минусы

ЖЭС формируется, как орган жилищно-коммунального хозяйства, подчиняется Министерству ЖКХ и местной администрации района. То есть это государственная организация, в обязанности которой входит техобслуживание дома и содержание в порядке прилегающих к нему территорий. 

В отличии от товарищества собственников, в ЖЭС отсутствует принцип выборности. Жильцы дома не выбирают председателя, бухгалтера, инженеров и других специалистов. Не предусмотрена ежегодная отчетность, общие собрания и выполнение его решений. Ознакомиться с бухгалтерскими документами так просто, как это можно сделать члену ТС, не получится. 

Услуги, оказываемые ЖЭСом, делятся на основные и дополнительные. 

К основным относятся: 

• Водоснабжение;
• Канализация;
• Теплоснабжение;
• Газоснабжение;
• Электроснабжение;
• Техническое обслуживание дома;
• Ремонт: текущий и капитальный;
• Уборка помещений;
• Техническое обслуживание лифта.

К дополнительным:

• Установка камер видеонаблюдения;
• Озеленение территорий;
• Консьерж и т.д.

Эти услуги оплачиваются ежемесячно, а суммы отражаются в жировках. Цены обычно ниже, чем при обслуживании дома товариществом собственников. Но повлиять на выбор поставщика услуг невозможно.

Планово выполняется текущий ремонт дома. Возможность поучаствовать в судьбе дома у жильцов все же есть. Для этого необходимо согласие большинства собственников квартир. Нужно подготовить заявку и обратиться в ЖЭС. Специалисты осмотрят дом и вынесут решение. Выбрать материалы или цвет фасада не получится, а сам процесс может затянуться. В отдельных случаях, на годы.

Плюсы

• Членские взносы платить не нужно, а цены на услуги обычно ниже, чем в товариществе собственников.
• Личное участие сведено к минимуму, нет необходимости принимать участие в собраниях жильцов. Это может быть удобно, если вы не пользуетесь квартирой постоянно.
• Уровень обслуживания, как правило, находится на определенном предсказуемом уровне. Откровенно плохое обслуживание все-таки редкость. Доступность обслуживания - круглый год.
• Справки можно получить в РСЦ, в будни с 8:00 до 20:00, а в субботу с 8:00 до 17:00.
• Обслуживание не зависит от личных отношений, как это возможно в ТСЖ.

Статья по теме

Расчетно-справочные центры Минска: адреса и телефоны<br>

Минусы

• Качество услуг. Обычно уборка мест общего пользования в подъезде по графику, не более 2 раз в месяц. Нет сантехника или электрика, который придет по первому звонку.
• На согласование любых изменений уходит больше времени.
• Невозможно повлиять на выбор материалов и подрядчиков.
• Для получения справок и выписок нужно ехать в расчетно-справочный центр, к которому относится дом.

Полезный инструмент для решения каких-либо проблем в сфере ЖКХ - портал 115.бел. Вы оставляете заявку о проблеме, после чего ее передают в работу соответствующей службы. В итоге вы получаете ответ с подтверждением, что проблема решена. Хочется отметить, что уровень работы сервиса растет, и многие проблемы с его помощью решаются достаточно оперативно. У сервиса также есть приложения для android и ios.

Универсального ответа, что лучше - ЖЭС или ТСЖ, конечно, нет. Есть случаи, когда дома на обслуживании ЖЭСа формируют ТСЖ, есть и обратные прецеденты, когда жильцы отказываются от ТСЖ и дом переходит на баланс ЖЭСа.

В этих двух формах есть как плюсы, так и минусы. Только вам выбирать, что важнее. Самое главное, что нужно помнить - места общего пользования принадлежат вам так же как и ваша квартира. Поэтому от того, как вы относитесь к ним зависит внешний вид подъезда. 

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих соцсетях, возможно, она будет полезна и вашим знакомым!