Возмещение ущерба при аренде недвижимости

По последним данным Министерства по налогам и сборам по городу Минску около 80 тысяч человек оплачивают подоходный налог за сдачу жилых помещений в фиксированной сумме. Это как население крупного районного центра! В статье расскажем, каким образом регулируются споры о возмещении ущерба сторонами. Поделимся конкретными инструментами, которые помогут каждой из сторон обезопасить себя  в подобных ситуациях.

Все меры предосторожности можно разделить на практические и юридические. 

Практические советы по предотвращению порчи имущества арендатором

Необходимо тщательно подойти к выбору арендатора. Перед сдачей квартиры в найм определитесь с требованиями к будущим жильцам:

• Готовы вы разместить студентов?
• Жильцов с домашними питомцами? Тогда какими: с черепашками или с ротвейлером?
• Готовы разместить в своей квартире большую семью с маленькими детьми или одинокого мужчину?

Перед заключением договора найма детально обозначьте ваши требования по эксплуатации помещения. Обсудите правила по отношению к эксплуатации квартиры, мебели и техники, а также о формате возмещения в случае порчи. Обсуждение таких щекотливых вопросов может дать понимание аккуратный и ответственный ли арендатор перед вами или нет.

Стоит также проверить номер и ФИО будущего жильца, а также членов его семьи в интернете на предмет плохих отзывов от прошлых арендодателей. Можно вбить в Google ФИО и номер, также можно поискать по запросам “черный список квартирантов”, “черный список арендаторов”. Есть соответствующая тема на онлайнере.  

Не лишним будет запросить у нанимателя номер телефона предыдущего арендодателя, чтобы получить отзыв о нем из первых уст. 

Какие документы регулируют порчу имущества в арендуемой квартире?

Основной документ, который регулирует отношения сторон - Гражданский кодекс Республики Беларусь. В частности 2 его статьи: 593 и 372. Первая обязывает арендатора вернуть имущество в изначальное состояние. А вторая предписывает нести ответственность за испорченное имущество.

Как арендодателю защитить свое имущество?

Необходимо доказать, что имущество было действительно испорчено арендатором. Для этого нужно зафиксировать состояние объекта недвижимости и предметов в нем до аренды и после. В этом помогут стандартные документы, которые подписывают стороны: договор найма и акт приема-передачи квартиры.
 
В стандартном договоре найма есть специальные графы, куда можно внести всю мебель и технику, которая есть в квартире. Учитывайте, что это просто список, который не отражает их состояние и работоспособность. Вы можете быть уверены, что вещи не пропадут из квартиры, но их фактическое состояние не фиксируется. Доказать поломку или порчу  внешнего вида будет сложно.
 
Более подробно состояние мебели и техники можно описать в акте приема-передачи квартиры. Достаточно подробно описать все предметы и отделку квартиры. Например, перечислить всю бытовую технику, мебель, сантехнику, важные предметы интерьера. Для бытовой техники не достаточно указать “новая стиральная машина”. Напишите конкретную марку и модель стиральной машины, опишите ее внешний вид и состояние. Например, так: “Стиральная машина LG F2J3HS4L, серебристого цвета в рабочем состоянии, без дефектов”. 
 
Опишите состояние отделки квартиры. Можно приложить фотографии. Фотографии указать и перечислить в акте приема-передачи. На самих фотографиях указать дату съемки, подписи и ФИО сторон. 

В документе можно прописать размер компенсации за порчу определенного имущества. 

Акт не нужно регистрировать. Он составляется в двух экземплярах. Арендатор и арендодатель заверяют документы своими подписями. 

Правильно составленный документ защитит обе стороны. Арендодатель будет уверен, что его имущество не будет украдено или испорчено. А если и будет, то предусмотрена компенсация. Арендатору не нужно будет беспокоится, что его заставят оплачивать ремонт или компенсировать стоимость имущества, сломанного предыдущим арендатором.

Компенсация: правила возмещения ущерба

Конечно, техника может ломаться и самостоятельно. Естественный износ никто не отменял. Арендатор не отвечает за технику, которая сломалась от времени или потеряла свой внешний вид после долгого срока аренды.
 
Арендатор должен выплатить компенсацию за порчу предметов, произошедших по его вине. Например, если испортил обивку дивана, микроволновка сгорела из-за неправильного обращения с ней и т.д. Также компенсация предусмотрена за предметы, которые были украдены или заменены на другие без ведома арендодателя.

Как арендодателю доказать необходимость компенсации?

Необходимо обнаружить поломку, пропажу или порчу имущества до того, как вы, как арендодатель, подпишете акт приема-передачи жилья при завершении срока аренды.
 
Если вы подпишете акт, а проблему обнаружите уже после этого, то доказать, что это произошло по вине арендатора будет сложно.
 
Придется выявлять причину неисправности или поломки. В лучшем случае арендатор может признать, что произошла поломка и возместит ущерб. Или сошлется на износ, если техника действительно достаточно старая. В этом случае можно обратиться к специалистам для получения заключения.
 
Доказать вину арендатора также будет достаточно просто, если причина слишком очевидна. Например, если на паркете появились царапины или борозды от ножек дивана, которых не было при заселении. И в акте приема-передачи это зафиксировано.
 
В крайнем случае можно обратиться в правоохранительные органы. Например, если вы столкнулись с кражей или уничтожением имущества и арендатор не хочет этого признавать. Сотрудники проведут проверку. Ее результаты можно будет использовать в суде.

Возмещение ущерба

Когда стороны не могут договориться мирно, можно действовать другим способом. Сторона, терпящая убытки, может написать претензию о возмещении в адрес другой стороны конфликта. Для ответа на претензию дается определенный срок - 30 дней. Если сторона, в адрес которой направлена претензия, не соглашается возмещать ущерб, не согласна с его размером или просто игнорирует документ, можно подавать заявление в суд.
 
Распространена практика, когда при заселении арендаторов собственники берут залог за сохранность имущества. В случае, когда вина арендатора в причиненном ущербе очевидна, из этой суммы взыскиваются деньги в качестве компенсации. Если в акте приема-передачи стороны согласовали сумму возмещения, то это облегчает задачу и позволяет избежать некоторых споров. Если компенсация не была предусмотрена, то стороны решают этот вопрос между собой. Если достичь договоренности с арендатором не получается, то уже он может подавать в суд на арендодателя. При расчете суммы компенсации будут учитываться цены на момент подачи иска или решения суда.
 
Идеально, если при обращении в суд вы можете предоставить доказательства нанесенного ущерба и у вас есть документы, подтверждающие его размер. Если жилье нуждалось в ремонте, то предоставьте чеки, подтверждающие расходы на него. Все это ускорит процесс разбирательства.

Эта статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих социальных сетях!

Вам нужна бесплатная консультация специалиста? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.