Покупка квартиры у первого собственника. Все просто или могут быть проблемы?

117 просмотров

Новая статья рубрики “Примеры сделок” посвящена казалось бы самой простой ситуации - покупке квартиры у первого и единственного собственника. На примере этой сделки мы расскажем, почему стоит заказать проверку, даже в таком случае.

Покупателем была заказана услуга по проверке недвижимости в нашем агентстве. Первичный анализ документов показал, что собственник владеет квартирой на основании договора приватизации, заключенного в 1994 году. Это подтверждается договором приватизации, удостоверенном государственным нотариусом Республики Беларусь, а также выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). По паспорту собственница состояла в браке с 2008 года. Дополнительной информации, необходимой для процедуры проверки, у нас не было. 

Нами была собрана и проанализирована следующая информация (упрощенный перечень):

  1. Основания владения квартирой;
  2. ФИО и даты рождения проживавших лиц;
  3. Даты и адреса выбытия проживавших лиц;
  4. Наличие обременений и запретов на продажу;
  5. Наличие зарегистрированных в квартире индивидуальных предпринимателей и частных унитарных предприятий;
  6. Кто участвовал в приватизации объекта;
  7. Наличие действующего договора найма;
  8. Показания счетчиков - вода, газ, электричество. Присутствует ли задолженность по оплате коммунальных платежей. 

Результаты проверки

Дата государственной регистрации и создания объекта недвижимости - 1994 год. Основание - договор приватизации. Согласно договору приватизации, покупателем на тот момент был один человек - текущая собственница квартиры. Согласно решению местной администрации, покупка осуществлялась частично жилищными квотами, сумма составляла 4 300 рублей. Оценочная стоимость квартиры составляла 25 000 рублей. Разница была оплачена на расчетный счет главного управления Национального банка Республики Беларусь. 

 

Стоит отметить, что на момент заключения договора приватизации собственнице только исполнилось 18 лет. Квоты начисляются за трудовой стаж. Посколько ⅕ квартиры погашали именно квотами, а необходимого для этого трудового стажа у нее явно не хватало, мы предположили, что были еще лица, участвовавшие в приватизации. Нам предстояло выяснить, кто это был.

По справке, полученной из расчетно-справочного центра, стало понятно, что в приватизации, участвовала не только собственница квартиры, но и ее мать. Причем у матери была достаточно большая жилищная квота. То есть при отчуждении объекта недвижимости необходимо согласие матери. Однако мать не так давно умерла. Учитывая эти обстоятельства, необходимо было выяснить, кто наследует невыделенную долю матери - наследодателя. И заводилось ли наследственное дело. 

Так как необходимый для вступления в наследство срок еще не прошел, невозможно было совершить сделку. По законодательству этот срок составляет 6 месяцев. Об этом был проинформирован покупатель. Он согласился ждать оставшиеся 5 месяцев до вступления в права наследницы - текущей собственницы.

Дополнительно нужно было собрать необходимые для сделки документы. В нотариальную контору для открытия наследственного дела собственница не обращалась. Поэтому у расчетно-справочного центра была запрошена справка о последнем месте жительства и составе семьи наследодателя - матери собственницы. Данная справка отражает наличие лиц, зарегистрированных в квартире на момент смерти. 

Для проверки важно установить лиц, зарегистрированных в квартире на момент смерти наследодателя. Для этого изучаем справку о последнем месте жительства наследодателя и о составе его семьи на день смерти. В первую очередь обращаем внимание на лиц, относящихся к наследникам первой очереди - родителей, детей, супругов. В соответствии со Статьей 1057 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. На момент смерти наследодателя в квартире была зарегистрирована только текущая собственница. Родителей - нет, других детей или супруга - тоже. Таким образом, собственница продаваемой квартиры - единственная наследница. 

К полученной в расчетно-справочном центре справке о последнем месте жительства наследодателя и о составе его семьи на день смерти было приложено свидетельство о смерти и подготовлен соответствующий запрос. Это запрос о том, открывалось ли наследственное дело после смерти матери собственницы. Документы и запрос направили в нотариальную контору по месту нахождения объекта недвижимости. В результате была получена справка о том, что наследственное дело не открывалось. 

Так как часть квартиры была оплачена наличными деньгами, нас интересовал вопрос наличия брака у собственницы. Чтобы выявить наличие браков на момент приватизации, обратились в органы ЗАГС. Исходя из полученной информации, стало понятно, что собственница вступала в два брака. В первый в 1998 году, который был расторгнут в 2007 году. Второй был заключен в 2008 году, и действует по настоящий момент. Соответственно, на момент приватизации собственница не состояла в браке, поэтому ее бывший и нынешний супруги не могут претендовать на имущество, полученное до брака.

В ходе проверки по согласованию с клиентом, были предприняты следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:

  1. Сделан запрос о начислении жилищной квоты в расчетно-справочный центр для уточнения лиц, которые участвовали в приватизации.
  2. Получена копия лицевого счета. В ней отражались все зарегистрированные граждане с момента создания объекта. Особое внимание мы уделили зарегистрированным договорам найма и ИП/ЧУП. 
  3. Сделан запрос об открытии наследственного дела в нотариальную контору по месту нахождения объекта.
  4. Взята выписка из ЕГРНИ.
  5. Чтобы выявить наличие браков на момент приватизации, обратились с запросом в органы ЗАГС. 
  6. Дополнительно получено заявление об отсутствии супруга на момент приватизации. 
  7. Взяты справки об отсутствии наркологического и психо-неврологического учета собственника объекта.

Также были собраны другие необходимые для проведения сделки документы. 

В результате, покупатели приобрели квартиру без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.

Узнать подробнее об услуге по проверке недвижимости перед покупкой, и заказать ее вы можете по этой ссылке.

Влас Новик
Автор статьи

Похожие статьи

Как проверить работу риэлтора при продаже квартиры? Что должен делать ваш специалист

Как проверить работу риэлтора при продаже квартиры? Что должен делать ваш специалист

Для того, чтобы понять, как идет продажа, и какого качества вам оказываются услуги, нужно понимать, как проверить работу риэлтора.

Вы покупаете квартиру, а на нее претендуют дети участника приватизации

Вы покупаете квартиру, а на нее претендуют дети участника приватизации

Кейс из практики проверок квартир от Авангард Недвижимость

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»

Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”. В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью.

к списку статей

Получайте новые статьи на Email

Есть вопрос?

Получите бесплатную консультацию специалиста

Например, +375 29 105 61 61