Опубликовано: 14.09.2022
Чтобы продать свою квартиру некоторые собственники, которые занимаются продажей самостоятельно, могут скрывать факты о ее истории или состоянии. Покупатели без опыта в сфере недвижимости не всегда обращают внимание на эти нюансы и сталкиваются с проблемами.
В первой части статьи расскажем, что могут скрывать продавцы в истории квартиры. Вы узнаете, какие документы нужно запросить у продавца, чтобы понять, что с понравившейся квартирой все в порядке.
|
Не все законные наследники в курсе продажи квартиры Квартира - совместное имущество супругов Квартира продается по доверенности |
1. На квартиру наложен арест
Его могут наложить судебные исполнители, если у собственника большие долги по алиментам или просроченным кредитам. Это значит, что он не сможет распоряжаться ей по своему усмотрению. Для продажи такой квартиры нужно, чтобы продавец полностью оплатил все долги. Пристав закроет исполнительное производство и выдаст постановление о снятии ареста.
Что делать?
Закажите в БТИ выписку из ЕГРНИ. Если на квартиру наложен арест, то это будет указано в документе.
Грамотно оформите предварительный договор, чтобы снизить риски. Это можно сделать в агентстве недвижимости или у нотариуса.
2. Не все законные наследники в курсе продажи квартиры
По этой причине некоторые продавцы наследственных квартир очень торопятся с продажей. Вас должно это насторожить. Хотя спешка не является чем-то противозаконным.
Существуют определенные правила наследования и сроки на вступление. Не всегда просто разобраться с ними самостоятельно.
При продаже наследственных квартир, к сожалению, встречаются случаи, когда родные братья и сестры “забывают” сказать друг другу о смерти родителей. И спустя 6 месяцев вступают в наследство самостоятельно и быстро продают квартиру, пока другие наследники не успели заявить свои права.
Наследник, пропустивший срок на вступление в наследство, может в судебном порядке принять наследство, если суд посчитает причины пропуска срока уважительными. У такого наследника есть полгода после того, как причины пропуска этого срока отпали. По факту, это может быть очень длительный срок. После принятия наследства, такой наследник может подать иск для получения причитающейся ему доли в квартире. И в том числе, требовать предоставить доступ для проживания.
Что делать?
Попросите собственника предоставить копию лицевого счета. Ее можно взять в Расчетно-справочном центре, к которому относится дом. Нужно проанализировать родственные отношения лиц, указанных в копии лицевого счета и их наследственные права согласно Гражданского кодекса. Хотя этот способ нельзя назвать надежным.
Можно также запросить справку о месте жительства и составе семьи собственника там же в РСЦ. Агентство недвижимости анализирует не только информацию из копии лицевого счета на текущий момент, а также за прошлый период.
Мы в Авангарде регулярно прибегаем к запросам в органы ЗАГС для уточнения круга наследников по родственным связям собственника. Осуществляется это на основании прав агентств, определенных специальным законодательством.
Если продавец не хочет предоставлять справки, но вы хотите быть уверенными в том, что покупка квартиры не принесет проблем, рекомендуем заказать услугу по проверке объекта недвижимости в агентстве.
Статья по темеКак не допустить семейных ссор из-за недвижимости?
3. Судебный спор
Продавец может утаивать информацию, что в настоящий момент по квартире открыт судебный спор. С покупкой такого варианта лучше как минимум повременить.
Что делать?
Напрямую спросите у продавца, не ведется ли каких-то судебных разбирательств по квартире.
Закажите в БТИ выписку из ЕГРНИ. Если на продажу квартиры судом наложен запрет, то это будет указано в документе.
Также стоит проверить копию лицевого счета по квартире на предмет выписки ранее зарегистрированных там членов семьи по решению суда. Это может быть косвенным признаком, что был или ведется судебный спор по этой квартире.
Если удалось выяснить, что квартира участвует в судебном споре, обратитесь к риэлторам или адвокатам за консультацией. Они посоветуют, стоит ли рассматривать такой вариант для покупки. Расскажут о способах, которые позволят обезопасить сделку.
4. Квартира в залоге у банка
Очень распространенный вид обременения из-за которого сложно продавать квартиру. Например, собственник оформил кредит или льготный кредит для строительства/покупки квартиры. В таком случае сделку купли-продажи нельзя проводить, пока кредит не будет выплачен в полном объеме. Если кредит льготный, то второе условие - с момента полной выплаты должно пройти 5 лет. Есть основания, которые позволяют снять запрет на продажу раньше положенного срока.
Иногда продавец просит крупный задаток, чтобы погасить кредит по квартире, снять ипотеку и продать вам квартиру. Возможны разные осложнения в такой схеме. Продавец банально может потратить задаток, а понудить его к исполнению предварительного договора и продаже квартиры через суд не получится из-за наличие ипотеки банка. Еще продавец может заранее не выяснить готовность банка снимать ипотеку в случае погашения им кредита. Или не учесть какие-то процедурные моменты и затянуть сроки. Лучше избегать передачи крупных задатков при покупке недвижимости.
Статья по темеПродажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»
Что делать?
Закажите в БТИ выписку из ЕГРНИ. Ее делают в течение 3 дней. Если вы покупаете квартиру через агентство, то ее сделают бесплатно. Из нее можно узнать, есть ли обременения или запреты на продажу.
Если запрет все же есть и вы готовы к покупке этой квартиры, то важно правильно оформить предварительный договор. В этом могут помочь специалисты агентства недвижимости или нотариус.
5. Проблемы с перерегистрацией
Иногда собственнику и проживающим в квартире некуда выписаться. Или один из родителей не дает согласие на выписку несовершеннолетнего ребенка из квартиры. Последняя ситуация особенно критична для сделок, так как права проживания несовершеннолетних белорусское законодательство и судебная система защищают особо.
Что делать?
Для покупателя, как стороны сделки, безопасно, когда все зарегистрированные в квартире граждане выписаны до сделки. Поэтому в случае с выпиской совершеннолетних граждан настаивайте на выписке до проведения сделки. Проверить это можно в копии лицевого счета, которую берет собственник в своем расчетно-справочном центре.
Если вы согласны на перерегистрацию после сделки, то четко прописывайте в договоре: сроки, условия и штрафные санкции за несоблюдение условий.
В ситуации, когда один из супругов не дает согласие на перерегистрацию несовершеннолетнего ребенка, все-таки супругам придется как-то договариваться. Мы рекомендуем обращаться за консультацией к адвокатам, чтобы изучив ситуацию, действовать в рамках закона.
Возможны 3 варианта:
- Если есть место, куда можно выписать ребенка до сделки, то можно предусмотреть время на судебный процесс по перерегистрации без согласия второго родителя;
- Выписать ребенка до сделки, предусмотрев денежную компенсацию для бывшего супруга. Иногда дело бывает в деньгах.
- Выписать ребенка после сделки в судебном порядке.
Как продать квартиру с прописанными жильцами, если вы зарубежом?
6. Квартира - совместное имущество супругов
В правоустанавливающих документах может быть указан один собственник, хотя квартиру покупала пара в браке. Не смотря на то, что в документах указан один собственник, квартира принадлежит супругам в равных долях. Это значит, что для продажи квартиры необходимо согласие второго супруга. Даже, если они уже в разводе.
Если брачным договором предусмотрено, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие не требуется.
Также согласие на продажу не нужно, если квартира досталась продавцу по наследству, была подарена кем-то из родственников или приватизирована до брака.
Что делать?
До сделки уточните, состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры. Дату регистрации права собственности на квартиру видно в выписке ЕГРНИ, а дату регистрации брака в паспорте. Для сделки нужно получить нотариальное согласие супруга (действующего или бывшего) на продажу квартиры.
Будьте особенно внимательны, если у продавца новый паспорт, в котором нет отметок о браках и разводах. Подстрахуйтесь и попросите предоставить нотариальное заявление о том, что на момент покупки квартиры он или она не состояли в браке. Государственный регистратор при регистрации договора купли-продажи проверяет только паспорт. Если окажется, что продавец скрыл продажу квартиры от супруга или бывшего супруга, то сделка может быть признана недействительной. Обманутый супруг имеет право оспорить сделку.
Статья по темеБрачный договор в сделках с недвижимостью
7. Квартира продается по доверенности
В 2022 году доверенности в сделках с недвижимостью это уже не такая редкость. Тем не менее это повод проявить бдительность. О случае, когда мужчина “хотел помочь” своим пожилым родственникам продать квартиру мы рассказывали в отдельной статье.
Доверенность в сделках с недвижимостью это не всегда плохо. Не нужно отказываться от покупки квартиры, если интересы продавца представляет его доверенное лицо. Важно знать, какие действия предпринять, чтобы проверить, действительно у него есть полномочия заниматься продажей. В курсе ли продавец, что его квартира продается. Все ли в порядке с доверенностью: действительна ли она, не отозвана ли?
Что делать?
Проверьте паспорт доверенного лица и доверенность. Это можно сделать на сайте Белорусской нотариальной палаты. Сервис показывает статус документа: доверенность действительна или отозвана.
Желательно пообщаться с собственником квартиры по видеосвязи. Уточните, почему он не может присутствовать на сделке лично Проговорите условия предварительного договора, сроки совершения сделки и т.д.
Статья по темеПродажа квартиры по доверенности и не только
8. Перепланировка в квартире не узаконена
А это значит, что на совершенные работы нет разрешения. Отметок об изменениях нет и в техническом паспорте квартиры.
Если в квартиры выполнены такие изменения, которые возможно согласовать и внести изменения в технический паспорт, то в этом нет большой проблемы. А вот если произведены изменения, которые нарушают требования к перепланировкам, то согласовать такую планировку будет невозможно. Это чревато штрафом для нового собственниками и предписанием вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Что делать?
Сравните планировку в техническом паспорте с фактическим состоянием квартиры. Можно пригласить специалистов, чтобы оценить, какие изменения были совершены, и возможно ли их согласовать.
Если вы заметили изменения, которые могут быть согласованы, то попросите собственника зарегистрировать их в БТИ. И сделать новый технический паспорт. Или предложите сделать скидку и займитесь оформлением нового технического паспорта самостоятельно.
Статья по темеПерепланировка квартиры: что нужно знать?
Не стесняйтесь, просите предоставить документы, чтобы обезопасить себя при покупке. Если вы сомневаетесь в действиях собственника, предложите пройти процедуру проверки квартиры в агентстве недвижимости. Например, у нас в Авангард Недвижимость.
9. Проблемы в юридической истории объекта
Бывает, что действующим собственникам известно что-то о прошлых сделках или длящемся судебном процессе. Покупка такой квартиры не безопасна для покупателя, так как любая из сделок по квартире может быть признана недействительной. Это ведет к недействительности всех последующих сделок.
Статья по темеОснования признания сделки с недвижимостью недействительной
Что делать?
Самостоятельно узнать о нюансах прошлых сделок невозможно. Единственный выход - комплексная юридическая проверка объекта в агентстве недвижимости. Например, у нас в Авангард Недвижимость. Риэлторы обладают полномочиями, чтобы проверить законность всех прошедших сделок по объекту. В результате вы получаете заключение о юридической экспертизе объекта и рекомендации: покупать или не покупать данный объект. Все сделки, проходящие через агентства недвижимости, застрахованы.
