Продажа доли в квартире — сложный процесс, с множеством вариантов развития событий. В каждом конкретном случае нужно детальное изучение ситуации и применение соответствующей юридической процедуры. В этой статье риэлтор Авангард Недвижимость Снежанна Дворянева перечислит ключевые аспекты, которые стоит учитывать при продаже доли. А также поделиться рекомендациями, которыми можно воспользоваться.
Что такое доля в жилом помещении?
Доля — это право собственности на квартиру, выраженное в виде дроби (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Это значит, что собственника как минимум два. Доля должна быть зарегистрирована в организации по государственной регистрации недвижимого имущества. Например, РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для города Минска.
Долевая собственность без раздела по комнатам
В случае, когда доли не распределены по конкретным комнатам, все собственники имеют равные права на всю квартиру. Это значит, что любой из собственников может пользоваться любым местом в квартире без ограничений. Вы не сможете закрыть комнату, которую считаете своей. Для этого необходимо достигнуть соглашение между всеми собственниками, о том, как вы будете пользоваться помещением, в том числе местами общего пользования.
Наличие такого соглашения не позволяет при продаже доли указать в договоре, что продается доля, состоящая из определенной комнаты. При смене одного из собственников, такое соглашение снова нужно заключать между всеми собственниками долей.
Не каждая планировка квартиры позволяет определить порядок пользования. Иногда количество комнат или наличие проходных комнат не позволяет выделить каждому собственнику отдельную.
При продаже такой доли могут возникнуть сложности: потенциальные покупатели могут быть не заинтересованы в приобретении абстрактной части без конкретного выделения. Наличие соглашения о порядке пользования свидетельствует об отсутствии разногласий между всеми собственниками. Это хороший аргумент при продаже такой доли.
Снежанна Дворянева, риэлтор Авангард Недвижимость
Перед продажей рекомендую подписать соглашение об определении порядка пользования квартирой. Оно может быть составлено между всеми собственниками в простой письменной форме или удостоверено у нотариуса.
В случае, если планировка квартиры не позволяет определить порядок пользования, можно рассмотреть вариант перепланировки квартиры. Во-первых, можно получить консультацию по возможным вариантам перепланировки в вашем конкретном случае. Есть специальные организации, которые этим занимаются. Во-вторых, такая перепланировка должна быть узаконена. А после этого получен новый техпаспорт на квартиру. Соглашение о порядке пользования помещением может быть подписано после прохождения всех этих этапов.
Если доля продается лицу, которое не является одним из собственников, требуется отказ от права преимущественной покупки от всех собственников.
Если доля – комната
Если между собственниками достигнуто соглашение о разделе комнат, а потом оформлено и зарегистрировано должным образом, то доля состоит из комнаты/комнат.
Каждый собственник доли владеет и пользуется комнатой/комнатами более свободно. Например, может закрыть ее на замок. При продаже такой доли, указывается, что она состоит из определенной комнаты/комнат. Места общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор) остаются в общей собственности. Такая доля привлекательнее для потенциальных покупателей. А вы, как собственник, сможете выручить больше.
Если соглашение о разделе между собственниками не достигнуто, каждый собственник имеет право в судебном порядке требовать выдела комнат, если технические характеристики квартиры позволяют это сделать.
Однако даже в этом случае продажа доли требует соблюдения определенных процедур, включая уведомление других собственников.
Снежанна Дворянева, риэлтор Авангард Недвижимость
Для продажи доли, если технические характеристики помещения позволяют разделить квартиру с выделением комнат, рекомендуется произвести регистрацию такого раздела. Даже в том случае, если для этого необходима перепланировка квартиры. Если доля продается лицу, не являющемуся одним из собственников, не смотря на то, что она состоит из комнаты, требуется отказ от права преимущественной покупки от всех собственников.
Как продать всю квартиру, когда собственников несколько?
Продажа возможна только при согласии всех собственников. В этом случае заключается договор купли-продажи, подписываемый всеми владельцами. Вырученные средства распределяются пропорционально их долям или другим способом, который согласуют собственники долей.
Снежанна Дворянева, риэлтор Авангард Недвижимость
Если вы в хороших отношениях с другими собственниками, то это идеальный вариант, если вы хотите получить максимальную рыночную цену. В таком случае не нужно делить помещение и готовить соглашение о порядке пользования, поскольку все собственники долей присутствуют на сделке. Консультацию по необходимому пакету документов можно получить у нас в Авангард Недвижимость. Мы можем сопроводить вас на всех этапах.
Продажа доли квартиры одному из собственников
Хороший вариант, когда один из собственников квартиры хочет выкупить вашу долю за выставленную вами цену. В таком случае не нужны отказы других собственников. Если на вашу долю есть несколько покупателей из числа остальных собственников долей в квартире, то вы сами выбираете, кому ее продать. Всю долю одному покупателю, или распределить свою долю между несколькими покупателями.
Ведите переговоры с другими собственниками. Рассмотрите возможностью уступки по цене, учитывая все траты, которые могут возникнуть в случае споров. К ним относятся расходы на адвоката, нотариуса, судебные издержки. Учитывайте также расходы на содержание этой доли. Мы готовы помочь с переговорами и оценкой для обсуждения объективной цены.
Продажа доли третьему лицу не из числа сособственников
При продаже доли у других собственников есть право преимущественной покупки. Это значит, что сначала вы должны предложить другим собственникам долей в квартире приобрести свою долю за определенную цену. Если другие собственники не желают ее покупать, вы имеете право продать ее любому другому лицу. Нежелание покупать вашу долю должно быть подтверждено документально. Рассмотрим варианты действий от самого простого до сложного.
- Идеальный вариант – получить отказ других собственников от покупки доли. Другие собственники могут подать такие отказы в момент заключения договора купли-продажи, или его можно оформить у нотариуса заранее.
- В случае, когда не все собственники готовы выполнить пункт 1, необходимо уведомить их письменно о предстоящей продаже. Такое уведомление передается через нотариуса (почтовым отправлением или вручением лично в руки нотариусом). Каждому собственнику передается отдельное письмо. С даты уведомления других собственников есть 1 месяц для принятия решения о покупке вашей доли. Уведомлением также считается отказ другого собственника от получения письма, но с обязательным подтверждением документально своей личности. По истечении этого срока, и отсутствия желания о покупке, вы можете продать долю любому другому лицу. Вы можете продать долю только за цену, за которую предлагали выкупить другим собственникам. Если цена меняется, то процесс запускается заново.
- Если все предыдущие этапы пройдены, но документа, подтверждающего отказ от права преимущественной покупки нет, необходимо обратиться в суд. Только таким путем вы сможете получить решение о возможности продажи без отказа от права преимущественной покупки.
Если это право нарушено, любой из сособственников может в течение 3 месяцев обратиться в суд и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Чем может быть полезно агентство недвижимости?
Сотрудничество с профессионалами может значительно упростить процесс продажи доли.
Если вы обратитесь в Авангард Недвижимость, то мы поможем:
- Проконсультируем о процессе уведомления других собственников;
- Определим рыночную стоимость доли;
- Поможем в переговорах с сособственником;
- Подготовим необходимые документы для будущей сделки;
- Найдем потенциальных покупателей на долю, если все документы в порядке;
- Организуем безопасные расчеты;
- Пройдем все этапы сделки, сопроводим вас на каждом из них.
Сотрудничество с опытными риэлторами Авангард Недвижимость обеспечит юридическую чистоту сделки и поможет избежать серьезных ошибок.
Вам нужна бесплатная консультация по купле-продаже доли или целой квартиры в Минске? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.
