Производственно-складская недвижимость: обзор текущего состояния рынка и прогноз аренды

2025 год стал заметным для рынка производственно-складской недвижимости. В эксплуатацию был введен ряд крупных комплексов класса «А» и «В+» площадью более 3 000 м2. На текущем этапе, на фоне удорожания строительства и стабильно растущего спроса, арендная ставка закрепилась на уровне около 23 BYN/м2 без НДС (около 7 евро по курсу).
При этом стоимость аренды для объектов классов «А» и «В+» фактически сравнялась. Это связано с тем, что для производственного сектора не всегда критична большая высота помещения, как это часто требуется классическим складам.

Для производств гораздо важнее техническое оснащение объекта:

• Подвод технологической воды;
• Достаточное количество рамп и ворот;
• Наличие кран-балки;
• Необходимая электрическая мощность и другие специальные условия.

Важно отметить, что современное оснащение новых комплексов уже сегодня формирует стандарт для будущих проектов. Одновременно оно позволяет собственникам быстрее находить арендаторов под разные профили бизнеса - от складской логистики до полноценного производства.

Что касается небольших складских помещений площадью от 200 м2 до 500 м2 в пределах 10 км от МКАД, их стоимость также адаптируется к текущей рыночной ситуации. На данный момент арендные ставки начинаются примерно от 10-13 BYN/м2 без НДС (около 3-4 евро по курсу). В локациях на расстоянии 20-30 км от МКАД цена уже приближается к более стабильному уровню около 10 BYN/м2 (около 3 евро по курсу). Помимо общего удорожания стоимости квадратного метра, на цену влияет и содержание самого объекта.
На сегодняшний день одним из ключевых вопросов для производственных компаний остается электрическая мощность, подведенная к объекту. На рынке есть немало качественных площадок, которые по характеристикам могли бы быть интересны производствам, но имеют недостаточный объем кВт. Из-за расположения такие объекты не всегда подходят и под складскую функцию. В то же время наличие собственной подстанции в отдельных случаях становится причиной необоснованного завышения арендной ставки.

Так как линии электропередачи и объекты энергетической инфраструктуры расположены неравномерно, часть производственных комплексов концентрируется в отдельных регионах. Один из примеров - Фаниполь. Сегодня в его черте представлено более 40 000 м2 производственных площадей, а к 2027 году планируется ввод еще более 18 000 м2. Это объясняется тем, что рядом с такими объектами расположено много подстанций и высоковольтных линий.В то же время в районах Колодищ или Привольного, независимо от площади объектов, электроснабжение зачастую остается слабым для потребностей производственного сектора. Именно этот фактор часто становится основанием для спекуляции арендной ставкой - при наличии достаточного количества кВт цена может быть завышена, даже если остальное важное техническое оснащение объекта находится не на должном уровне. И наоборот, хорошо оборудованные объекты, например, под транспортно-логистический комплекс, могут иметь ограничение по электрической мощности, что снижает их привлекательность для производств.

Сегодня этот вопрос успешно решается крупными игроками рынка. В качестве примера можно привести Индустриальный парк «Великий Камень», где уже выделено более 95 МВт электроэнергии и созданы оптимальные условия для будущих резидентов.
Несмотря на высокий интерес к комплексам класса «А», в перспективе ближайших 5-7 лет девелоперы все чаще будут ориентироваться на формат «В+». Такой класс объектов позволяет быстрее находить арендатора благодаря более экономичному содержанию, при этом рыночная ставка аренды остается сопоставимой с объектами более высокого класса.

Помимо классической аренды, собственники все активнее предлагают формат долевого строительства производственно-складских объектов. Для обеих сторон это удобный бизнес-инструмент: инвестор получает фактически готовую бизнес-модель, экономит значительное количество времени и может начать зарабатывать практически сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

В 2026 и в 2027 годах ожидается ввод нескольких значимых производственно-складских комплексов площадью более 5 000 м2. Также прогнозируется возможный рост арендных ставок на 3-5% относительно текущего уровня, что соответствует динамике прошлых лет.

Дополнительно на рынок влияет развитие складов ответственного хранения. Этот сегмент набирает обороты, однако несмотря на привлекательность такой бизнес-модели за счет максимально высокого КПД использования каждого квадратного метра, склады ответственного хранения развиваются исключительно за счет вакантных площадей от основного бизнеса, чтобы перекрыть также кратно высокие затраты. 

В заключение отметим, что вслед за сменой вектора инвестиций на более широкопрофильные объекты и спадом дефицита площадей важно учитывать возможные «простои» уже готовых комплексов. Учитывая также стабильное удорожание строительства, необходимо заранее продумать портрет будущего арендатора. На текущем этапе девелоперы все чаще выбирают формат «Build-to-Suit» как наиболее оптимальный вариант инвестиций, минимизируя риски «простоя» готовых комплексов.

Если вы планируете арендовать или приобрести складское или производственное помещение, специалисты нашей компании помогут подобрать оптимальный вариант с учетом всех требований вашего бизнеса.

Вам нужна бесплатная консультация по продаже или аренде бизнес-недвижимости в Минске и пригороде? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 29 110-62-62.