Согласие на продажу недвижимости: кто обязан его давать?

В этой статье разберемся, как происходит эта процедура. Приведем несколько распространенных ситуаций, когда для сделки нужно получить согласие всех собственников.
 
Для нас, как агентства, подобные сделки не редкость. При подготовке и оформлении документов для них мы постоянно встречаемся с такими ситуациями и знаем, как нужно действовать, чтобы обезопасить сделку. 
 
В случае, когда продавец действует самостоятельно и не заказывает услугу по сопровождению сделки, можно столкнуться с неприятностями. Например, только в кабинете у государственного регистратора стороны узнают, что нужны дополнительные документы для совершения сделки. В лучшем случае, когда получить согласие реально, ситуация закончится переносом сделки на другую дату. В худшем - сделка развалится, весь путь к сделке придется пройти заново.

По закону нотариус или государственный регистратор обязан взять согласие на продажу у всех совершеннолетних лиц, кто зарегистрирован в квартире или частном доме. Понять, кто должен дать согласие, позволяет специальный документ – копия лицевого счета. Его можно получить в расчетно-справочном центре или в товариществе собственников, которые обслуживают дом.
 
Лицо, дающее согласие на продажу, может оформить его отдельным документом у нотариуса. Или присутствовать на сделке у государственного регистратора и подписать согласие прямо в его кабинете непосредственно перед заключением договора купли-продажи.
 
Далее мы рассмотрим типичные ситуации, когда согласие на продажу обязательно понадобится для проведения сделки.

Согласие супруга

Для начала определяется, находится ли объект недвижимости в общей собственности, совместной собственности супругов или общей долевой. Если собственник купил квартиру в период брака, то она будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Даже, если собственник к моменту продажи уже находится в разводе, то потребуется согласие бывшего супруга(и) на продажу. Его можно получить у нотариуса до сделки или у государственного регистратора во время совершения сделки купли-продажи.  

Если был составлен брачный договор, по условиям которого имущество после развода принадлежит кому-то одному в полном объеме, то согласие не потребуется.

Статья по теме

Брачный договор в сделках с недвижимостью

Как установить, был ли продавец в браке?

Способ №1 – паспорт 

В паспорте гражданина есть отметки о его браках и разводах. Поэтому можно проверить, была ли приобретена квартира в период брака.
 
При продаже объекта в действующем браке для сделки необходимо согласие супруга. Если брак уже распался, то для сделки необходимо согласие бывшего супруга, если иное не предусмотрено брачным договором.

Способ №2 – сделать запрос в органы ЗАГС

Например, продавец приобрел квартиру в 2019 году. На тот момент он находился в браке. В 2020 году он развелся, а в 2021 поменял паспорт. В новом паспорте уже нет отметки о заключении и расторжении брака. 
 
В таком случае продавец удостоверяет нотариусу или государственному регистратору, что у него нет бывших супругов, которые могут претендовать на имущество. На заявлении делают отметку, что по предоставленным стороной документам невозможно достоверно установить факт отсутствия бывшего супруга. В документе продавца отсутствуют отметки о регистрации или расторжении брака.
 
Риэлторы агентств недвижимости обладают полномочиями для подготовки запроса в органы ЗАГС, чтобы узнать о браках гражданина. Этот способ используется при проверке объекта, когда у продавца новый паспорт. Запросить документ самостоятельно, без доверенности от собственника, невозможно. Агентство использует всю совокупность документов и источников сведений для установления наличия или отсутствия супругов, которые могут претендовать на имущество.

Продавцу и покупателю объясняют последствия, которые могут возникнуть, если продавец скрыл информацию о бывшем супруге, претендующем на отчуждаемое имущество. Осознавая последствия, покупатель принимает решение. Подписав документы без согласия бывшего супруга, сделку можно оспорить и признать недействительной. На практике это влечет за собой очень долгие судебные разбирательства.

Согласие участника приватизации

Случаи, когда по документам собственник один, а в приватизации принимали участие несколько человек, не редкость. То есть фактически несколько человек вносили свои квоты или денежные средства, поэтому имеют право собственности на долю. Хоть она и не выделена. 

По закону все участники приватизации должны давать свое согласие на продажу. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Статья по теме

Наследство приватизированной квартиры. Рубрика “Примеры сделок”

Если один из супругов умер, что делать при продаже совместной собственности?

Если имущество находилось в совместной собственности супругов, один из которых умер, то договор отчуждения (продажа, дарение, мена и др.) не может быть удостоверен ранее срока, установленного для принятия наследства. Гражданским кодексом Республики Беларусь на принятие наследства установлен срок - 6 месяцев.

Когда срок на принятие наследства истек, можно удостоверять договор купли-продажи, но есть определенное условие. Нотариус или государственный регистратор, удостоверяющий этот договор, истребует сведения о наследниках от нотариуса, где было открыто наследственное дело. Если же наследственное дело не было открыто, то сведения будут истребованы с последнего места жительства наследодателя и/или месту, где находится продаваемый дом или квартира. В последнем случае будет интересовать: 

1. Кто жил с наследодателем в этом доме или квартире?
2. Кто жил с наследодателем на момент создания объекта, то есть, когда он был построен или куплен?
3. Кто жил в доме или квартире в течение установленного срока для принятия наследства?

 Если наследственное дело было открыто, то нотариусом, в производстве у которого было это дело, выдается справка. В ней перечислены все наследники, которые имеют право на долю в имуществе. Наследников уведомляют о том, что они имеют право на долю в квартире.
 
Например, семья из 3 человек жила в квартире. Отец умер 7 месяцев назад. Мать хочет продать квартиру, чтобы переехать в квартиру поменьше. Их дочь имеет право на наследство после смерти отца.  Поэтому матери понадобится согласие дочери  для совершения сделки купли-продажи. Без согласия дочери продать квартиру будет невозможно.
 
Если наследник хочет получить свидетельство о праве на часть имущества, то это возможно. Есть специальная процедура. Если кратко, наследник получает свидетельство о наследстве, которое потом необходимо зарегистрировать в БТИ.

Согласие при продаже квартиры по долям

Иногда квартирой владеют несколько собственников, по долям. Это ситуация легко решаема, когда все собственники готовы продать свои доли, дав согласие на сделку.  

Непростая ситуация, когда один или несколько владельцев долей не хотят дать согласие на сделку, а также не хотят воспользоваться приоритетным правом выкупа продаваемой доли. 

Эта ситуация решаема, хоть и с большими сложностями. Есть определенный регламент, как нужно действовать. О нем мы рассказываем в отдельной статье. 

Статья по теме

Доля в квартире: что с ней можно сделать?

За время работы агентства прошло много сделок с совершенно разными жизненными обстоятельствами у клиентов. Некоторые из них были сложными даже для опытных риэлторов. О том, чтобы провести их сторонам самостоятельно с полной безопасностью не могло быть и речи. 

Всем своим клиентам мы рекомендуем тщательно подходить к выбору объекта, проверять документы, которые есть на руках у собственника. И не игнорировать услугу по проверке, даже, когда кажется, что сделка будет очень простой. Неспециалисту обычно видна лишь верхушка айсберга, государственные служащие в лице нотариусов и регистраторов действуют в рамках своих инструкций и глубокую юридическую экспертизу не проводят. Риэлторы Авангард Недвижимость проводят доскональное изучение всех документов и обстоятельств в истории объекта недвижимости, чтобы обезопасить своих клиентов.

Остались вопросы и нужна консультация? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.