Что нужно знать о собственнике до покупки квартиры?

Поскольку сделки с недвижимостью в жизни большинства людей не происходят каждый год, а нюансов много, то без подготовки не обойтись. В статье мы перечислим основные моменты, которые стоит узнать о собственнике до подписания предварительного договора, а тем более до сделки.

Конечно, это не полный список. В зависимости от объекта и ситуации, точек контроля при проверке может быть значительно больше. Чтобы не быть втянутыми в судебные разбирательства в будущем, стоит серьезно подойти к вопросу проверки объекта.

Кто собственник квартиры?

Первое, что необходимо узнать, кто является собственником квартиры. Дело в том, что вы можете общаться с родственником или доверенным лицом, которое представляет интересы законного владельца. 

Это чревато негативными последствиями: от недееспособности собственника и невозможности продажи объекта до различных мошеннических манипуляций.

Продавец должен предоставить документ, подтверждающий право собственности. Это может быть: свидетельство о праве наследования, договор купли-продажи, договор дарения или мены. 

В документе указано, кто является титульным собственником. Помимо него могут быть люди, чьё согласие на сделку необходимо. Например, супруги, в том числе бывшие, на момент покупки, строительства или приватизации квартиры. Также это могут быть родные братья и сестры, получившие квартиру в наследство.

Статья по теме

Согласие на продажу недвижимости: кто обязан его давать?

На этапе оформления регистратор не пропустит сделку без обязательных согласий. Можно обезопасить себя от сюрпризов еще на этапе оформления задатка. Как это сделать? При оформлении сделки без привлечения агентства недвижимости можно заказать выписку из ЕГРНИ. Ее делают в БТИ в течение 3 дней. Стоимость - 0,2 базовые величины. Если вы покупаете квартиру через агентство, то ее сделают бесплатно.

Из нее можно узнать не только, кому принадлежит недвижимость, но и много другой полезной информации: метраж квартиры, дату перехода права собственности, есть ли обременения или запреты на продажу.

Если на этом этапе все в порядке, то есть вы разговариваете с собственников, метраж квартиры совпадает, нет обременения и запретов на продажу, то можно переходить к следующему этапу.

Как у собственника появилась эта квартира?

Вряд ли вы столкнетесь с серьезными нюансами, если квартира была построена или куплена за собственные средства собственника. Это идеальная ситуация, хотя неприятности возможны даже в таком случае.

Если квартира была подарена собственнику, получена по наследству или строилась с использованием льготного кредита, то риск увеличивается. Сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что при каком-то действии была совершена ошибка. 

Статья по теме

Основания признания сделки с недвижимостью недействительной

То есть, если, например, договор дарения по одной из предшествующих сделок был признан недействительным, то все последующие сделки будут признаны недействительными. Таят в себе опасность и сделки с наследственными квартирами. Оспорение завещания, нарушенные права наследников, скрытые доли супругов, неучтенные обязательные доли в наследстве и многие другие подводные камни мы встречаем при проверки наследственным квартир. Проявите особую бдительность, а лучше привлеките профильных специалистов.

В ситуации с льготным кредитом или приватизацией также есть свои нюансы. Чтобы продать квартиру, построенную с привлечением льготного кредиты, необходимо выждать 5-летний срок после полной выплаты. Или получить разрешение местного исполнительного комитета на продажу. Существует перечень оснований, которые дают право на досрочную продажу. 

Встречаются ситуации, когда покупатель вносит задаток, чтобы продавец мог погасить кредит или сумму приватизации. Это необходимо правильно оформить, чтобы в случае, если исполком не даст разрешения на продажу, задаток был возвращен покупателю. Без помощи профессионалов агентства недвижимости вряд ли получится обойтись.

Статья по теме

Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»

Кто прописан в квартире?

Почему это важно? Квартиру, в которой прописаны члены семьи собственника или наниматели, можно продать только с согласия таких лиц. Нет согласия - нет сделки. Вы теоретически можете приобрести квартиру с жильцом, которого будет необходимо выписать через суд. Но мы не рекомендуем рассматривать подобные варианты. Неизвестно, чем закончится такой суд. 

Обратите особое внимание на зарегистрированных в квартире несовершеннолетних. Есть определенная процедура совершения сделки, если несовершеннолетние будут зарегистрированы в квартире на момент ее совершения. Важно предварительно убедиться, что дети не признаны находящимися в социально опасном положении, иначе необходимо получать согласие органов опеки на совершение сделки. Чтобы такое согласие получить, необходимо соблюсти целый ряд условий, и процедура может занимать около месяца.

Кроме того, особого внимания требуют осужденные, военнослужащие и граждане, проходящие лечение. Если нарушить их права, то сделка может быть признана недействительной.

Как узнать, кто зарегистрирован в квартире? Собственник должен взять копию лицевого счета по своей квартире в расчетно-справочном центре или товариществе собственников. В документе будут перечислены все, кто на данный момент зарегистрирован в квартире.

Более подробную информацию о тех, кто проживал в квартире, в настоящий момент проходит службу или находится в тюрьме, можно узнать из копии лицевого счета. Детальную копию лицевого счета может получить агентство недвижимость.

Как проверить дееспособность собственника?

Начнем с вопроса, почему это вообще важно? Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (заболевания), ничтожна. 

Что нужно делать? Перед сделкой запросите у продавца и других собственников справки об учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если в справках не указано, что они состоят на учете, то проблем с согласием и законностью проведения сделки не должно быть.

Краткое резюме: что обязательно нужно знать о собственниках до сделки?

1. Кто собственник? Сколько членов семьи имеют право пользования этой недвижимостью? Готовы ли они дать согласие на продажу?
2. Кто зарегистрирован в квартире? Какими имущественные права у них есть? 
3. Куда будут перерегистрированы все, кто прописан в квартире? Особенно несовершеннолетние лица. Состоит ли семья на учете по причине социально-опасного положения?
4. Как квартира появилась у нынешнего собственника? Есть ли ситуации, при которых нужна особая бдительность при проверке: наследство, дарение, льготный кредит?
5. Дееспособен ли собственник и лица, которые будут давать согласие на сделку?

Это краткий перечень того, что нужно знать. Если вы нашли квартиру самостоятельно, но не обладаете достаточным уровнем знаний или сомневаетесь в продавце, то рекомендуем заказать услугу по проверке и оформлению сделки в Авангард Недвижимость. Наши юристы проведут проверку более чем по 50 точкам контроля и готовят необходимые документы для перехода права собственности.

Вам нужна помощь или консультация в сделке с недвижимостью? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.